Отличие совместной собственности от долевой собственности

Разница между совместной и долевой собственностью

Граждане РФ могут владеть недвижимостью в порядке совместной или же долевой собственности. Что представляет собой каждый из вариантов оформления права на имущество?

Факты о совместной собственности

Под совместной собственностью принято понимать владение гражданами (чаще всего — супругами) некоторым имуществом без разделения его на конкретные доли. Можно сказать, что 100 % от него одновременно принадлежит мужу и жене.

Еще один примечательный факт о совместной собственности мужа и жены: она может характеризовать правоотношения только лиц, официально зарегистрировавших свой брак. Если люди живут в гражданском браке или в принципе не имеют отношений, то совместная собственность на тот или иной объект у них появиться не может.

Владея имуществом в порядке совместной собственности, муж и жена вместе платят предусмотренные законодательством налоги на него, несут расходы по содержанию — например, если это квартира, то оба супруга одновременно несут обязанность по уплате коммунальных платежей.

Факты о долевой собственности

Под долевой собственностью принято понимать владение супругов имуществом, разделенным на конкретные доли. Так, мужу может принадлежать 50 % от него, а жене — другие 50 %. Соотношение долей может быть иным — например, 25 % и 75 %. Но в общем случае доли во владении имуществом у супругов равные.

Стоит отметить, что долевая собственность может иметься не только у мужа и жены, но и у любых других лиц. Они необязательно должны являться друг другу родственниками.

Как мы отметили выше, супруги вправе оформить имущество в долевую собственность, подписав договор. Как вариант — брачный контракт. Важно, чтобы он был полностью легитимным — иначе перевод совместной собственности в долевую может быть признан незаконным.

Супруги или совладельцы имущества, находящиеся в ином статусе, вправе без согласования друг с другом продать свою долю в собственности. При этом если, к примеру, муж захочет выставить на продажу свою часть квартиры, то жена вправе купить ее в первоочередном порядке — ранее каких-либо других лиц.

Разделив имущество, муж и жена пропорционально — в соответствии с принадлежащими им долями — платят предусмотренные законом налоги на него, а также несут расходы по содержанию.

Главное отличие совместной собственности от долевой в том, что в первом случае не определены в процентном выражении доли во владении имуществом тех или иных лиц — как правило, супругов. Второй вид собственности предполагает соответствующее разделение прав пользования имуществом. Отсюда проистекают прочие различия между рассматриваемыми видами владения объектом.

Определив, в чем разница между совместной и долевой собственностью, отразим выводы в таблице.

Отличия долевой и совместной собственности в рф: описываем досконально

Каждый может выступать владельцем как совместной, так и долевой собственности. Многие отождествляют эти имущественные режимы, воспринимая имущество, на которое они распространяются, как общее. Однако разница между совместной и долевой собственностью внушительна. Особый интерес этот вопрос вызывает у супругов, ведь оба режима распространяются на все совместно нажитое супружеское имущество. Давайте подробно остановимся на том, что у них общего и чем они отличаются.

Когда возникают подобные отношения

Вопрос совместной собственности на квартиру может быть актуален при таких вариантах:

Кто-либо из супругов имеет жилую недвижимость на момент вступления в брак	В этом случае, несмотря на совместное владение, недвижимость не может быть разделена ни под каким предлогом
Квартира подарена родственниками	Не может быть разделена между супругами. При этом супруг, на имя которого оформлена дарственная, имеет право продать или подарить эту недвижимость без согласия мужа (жены)
Жилплощадь приобреталась в официальном браке	Речь идёт о совместно нажитом имуществе, поэтому каждый супруг имеет право на половину квартиры

Взаимоотношения с общей собственностью на квартиру могут также возникать и при совместном приобретении жилья (внесении части суммы), вступлении в наследство, получении дарственной на нескольких человек или приватизации жилплощади. В описанных не супружеских ситуациях обязательно наличие договора, в котором может быть не указано кому и какая доля полагается. Определить долю можно будет только при разделе имущества.

В чём разница

Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Что определяет право владения

Чтобы определить то, что недвижимость является совместно нажитой, потребуются следующие документы:

• Паспорта супругов;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельство о рождении ребёнка (всех детей);
• Брачный контракт, если он был оформлен и подписан.

Если же речь идёт не о супружеских взаимоотношениях, что было рассмотрено выше, понадобятся:

[1]

• Документы, которые свидетельствуют о наследстве или прочей сделке;
• Акты, подтверждающие право собственности;
• Имеющиеся договора;
• Бумаги о выплате пая или внесении денежного вклада;
• Свидетельства того, что при покупке квартиры была внесена определённая часть суммы.

Если супруги живут в гражданском браке, то независимо от того, планируют ли они узаконить свой брак или нет, необходимо сохранять все документальные свидетельства совместной покупки квартиры. Это необходимо для дальнейшего определения своих прав на квартиру, которая была куплена до официальной регистрации брака, и не считается совместно нажитым имуществом.

Сделки с общей недвижимостью

Осуществление каких-либо сделок с квартирой, которая является совместной собственностью без определения долей, невозможно без письменного нотариально заверенного согласия на это всех совладельцев. Это значит, что один из собственников не имеет права продать, обменять, подарить, завещать, сдать в аренду или наём данную недвижимость ни целиком, ни частично.

Кроме того, даже при согласии всех владельцев осуществление сделки требует присутствия риэлторской организации, которая принимала участие при отчуждении каждой доли после процедуры её выделения. При продаже такой квартиры составление договора должно включать в себя присутствие всех совладельцев и покупателей. Если кто-либо из совладельцев отсутствует по причине длительной командировки, находится за границей или госпитализирован, то от его имени в сделке может участвовать доверенное лицо по оформленной нотариусом доверенности.

Что лучше совместная или долевая собственность?

Названные выше отличия влияют на выбор вида собственности. Давайте разберемся что лучше на конкретных примерах:

1. Если вы приобрели квартиру, дом, дачу или земельный участок – отдайте предпочтение долевой собственности. Определив доли, можно не беспокоиться по поводу раздела имущества. Юристы советуют выбирать такой режим не только обычным дольщикам, но и супругам.
2. Оформление автомобиля фактически исключает общую долевую собственность, поскольку ТС нельзя поделить на доли. Именно поэтому здесь подойдет совместное владение с регистрацией на одного из супругов (например, на мужа).
3. Предметы быта, техника и прочие вещи уместно оформить в совместное владение. Нет смысла выделять доли и заниматься мелкими подсчётами.
4. Драгоценности лучше всего поделить заранее – заключите брачный договор и укажите режим собственности. Соглашение также может включать пункт об эксплуатации квартиры, дома и земли.

Таким образом, основное различие между долевой и общей собственностью – особенность использования объекта. Первый режим подойдет для всех дольщиков, а второй – скорее для супругов. Впрочем, можно остановиться на одном из вариантов исходя из предпочтений.

Знание различий между режимами не гарантирует, что собственники выберут наиболее подходящий. Отсюда семейные споры, ошибки, слабые аргументы и затягивание сроков. Если вы разрываетесь между долевым и совместным владением, обратитесь к нашим юристам. Эксперты изучат вашу ситуацию, проведут анализ рисков и обоснуют плюсы и минусы режимов. Вам не придется идти на уступки или делать заведомо неправильный выбор. Вместе мы найдем для вас оптимальный вариант с учётом плюсов и минусов.

Смотрите видео о том, чем отличается совместная собственность от долевой:

Возможен ли раздел

Причиной раздела и определения доли каждого совладельца зачастую становится официальный развод супругов. Если речь идёт не о супружеских отношениях, то причиной такой необходимости может стать решение об обмене квартиры или её продаже.

Все совладельцы должны прийти к согласию, взяв во внимание все обстоятельства или вклад каждого в приобретение квартиры. При разводе супругов продажа жилья не обязательна. Особенно это относится к тем случаям, когда у супругов остаются дети. Органы опеки не позволят даже временно оставить их без жилплощади. Какой бы ни была договорённость между сторонами, в любом случае её следует оформить письменно, чтобы обеспечить сохранность квартиры, если супруг, которому оставили недвижимость, игнорируя договорённость, решит продать её. При оформлении договора, это будет считаться нарушением условий, а значит, подобную сделку можно аннулировать, обратившись в суд.

После развода, квартира, которая является общей собственностью, может быть разделена в течение трёх лет. По истечении этого времени обращаться в суд бессмысленно. Исключением может стать наличие каких-либо незаконных действий. Тогда по решению суда этот срок могут восстановить.

Особенности имущественных режимов при наличии ипотеки

Все отличия действуют лишь в общих случаях, без наличия обременений и претензий на имущество со стороны третьих лиц.

При ипотеке разница в нюансах для совладельцев может оказаться куда более значительной. Она будет касаться:

Определение долей в общей собственности

Долевая собственность может быть установлена:

• По согласованию заинтересованных сторон, оформив договор, заверенный нотариально.
• В принудительном порядке по решению суда (например, при разводе и разделе имущества).

Какой режим лучше

Однозначно определить, что лучше из вышеописанных режимов, не представляется возможным. Корректнее сначала ставить вопрос, что возможно. А это напрямую зависит от условий сложившейся ситуации, состава субъектов возникающих прав и возможности применения той или иной формы владения к конкретному имуществу и лицам.

Лишь супруги и члены фермерского хозяйства могут владеть общим имуществом совместно. А потому в ситуации, где, например, есть выбор – совместная или долевая собственность сестер, он очевиден: сестры могут владеть имуществом совместно лишь как члены фермерского хозяйства, а иначе они станут лишь дольщицами.

Даже когда речь идет о супружеской паре, которая по определению владеет всем имуществом совместно, но при этом имеет право выбора, все зависит от целей, которые супруги преследуют.

Так, оформляя собственность на квартиру или иную дорогостоящую недвижимость, логично изначально распределить доли, особенно если они по соглашению между супругами не являются равными. Это позволит защитить права обоих и справедливо обозначить их вклад в имущество.

Супруги могут сделать это и в отношении остальных вещей, причем даже тех, что будут приобретены в будущем, заключив брачный контракт.

Если необходимости в распределении вкладов и долей нет, муж и жена могут продолжить владеть имуществом совместно, отложив раздел на будущее. Тем более что такой режим, без распределения долей, позволяет защитить права того супруга, который занимается домашним хозяйством и фактического вклада в приобретаемое общее имущество не осуществляет.

Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода я хочу ее продать. Могу ли я продать половину от нее без его участия?

Вы сможете продать квартиру, если выделена долевая часть собственности изначально при покупке квартиры или произошел раздел имущества и определена ваша часть.
Без участия мужа вам никак не обойтись.
Необходимо, прежде всего, предложить ему выкупить вашу долю и только в случае его отказа можно оформить сделку с третьими лицами.
Если квартира находится в совместном пользовании, продать ее можно лишь полностью, то есть опять-таки, если бывший муж согласится.

✔ Имею долю в квартире родителей, которые умерли. В ней живет сестра с мужем и детьми, а я отдельно. Предлагала им купить мою долю, но они не соглашаются и хотят, чтобы я им ее подарила. Могу ли я продать другим лицам свою долю?

Можете продать. У вас должно быть документально подтверждено, что вы предлагали сестре купить вашу часть.
Достаточно письменно уведомить родственницу о вашем желании продать свою долю, с указанием цены и прочих условий.
Можете отправить уведомление заказным письмом с оповещением о получении адресатом, чтобы не было голословным ваше утверждение о том, что предлагали сестре купить вашу часть.
Если через месяц после полученного извещения сестра не даст никакого ответа, или не захочет приобрести эту часть квартиры, с учетом ваших условий, продавайте кому хотите.

Чем отличается совместная собственность от долевой?

Собственность может быть единоличной, совместной и долевой. Каждая из этих форм влечет особенные правовые последствия, о которых люди, записывая на себя имущество, совершенно не задумываются. Особенно неожиданными они бывают при оформлении долевой или совместной собственности. Это не просто разные названия – это разная судьба вещей, недвижимости и даже их владельцев.

Споры возникают обычно между сособственниками жилых помещений, домов, дачных участков. О разнице между совместной и долевой собственностью на недвижимость стоит поговорить подробнее, чтобы понимать отличия данных институтов и действовать с полным осознанием конечного результата.

Признаки совместного и долевого имущества

Право собственности позволяет распоряжаться, владеть и пользоваться своим имуществом любым законным способом. Это азбучное определение для юриста. Однако только единоличный собственник может относительно свободно распоряжаться тем, что ему принадлежит. Для долевой и совместной собственности законодатели предусмотрели ряд ограничений. Но прежде, чем о них рассказать, надо выяснить, что подразумевается под этими терминами.

И вначале скажем о том, что данные понятия объединяет. Эти режимы собственности являются общими, то есть предполагают наличие у объекта недвижимости нескольких собственников. Общая собственность оформляется на неделимые вещи, которые не удастся поделить в натуре без изменения их свойств и назначения. Например, нельзя разделить на части машину или квартиру, это можно сделать только на бумаге. Независимо от количества собственников они либо продолжат оставаться единой вещью, либо ими невозможно будет пользоваться.

Смысл долевого владения недвижимостью отчасти понятен уже из названия: имущество поделено на доли, у каждой из которой есть свой собственник. Свободно распоряжаться имуществом он вправе только в пределах этой доли. Определять судьбу вещи целиком дольщики должны только по общему согласию. Даже если владелец очень малой доли не согласен с решением остальных сособственников, он вправе его заблокировать. В долевой собственности могут находиться как недвижимые, так и движимые предметы. Но чаще общая долевая собственность оформляется на квартиры, дома и другое жилье.

Совместная собственность также предполагает, что собственников у имущества несколько, но долей ни у кого нет. Каждый владеет вещью целиком. И действуют они тоже как одно целое: вместе пользуются и, главное, вместе распоряжаются тем, что нажили. Никто из сособственников не вправе по собственному усмотрению продать, заложить, подарить или сделать что-то еще с такой собственностью. Без одобрения сделки сособственником провести ее невозможно.

Совместным имуществом закон считает:

• имущество супругов, приобретенное в браке (по умолчанию, то есть если супругами не выбран иной режим);
• имущество фермерского/крестьянского хозяйства (тоже по умолчанию).

Основные отличия совместного и долевого владения квартирой

Критерии отличия	В чем разница
	Долевая собственность на жилое помещение	Совместная собственность на жилье
Наличие долей.	Есть.	Оформляется без определения долей.
Кто вправе оформить.	Любые лица.	Только супруги.
Возможность распоряжаться имуществом без согласия сособственников.	Только в размере своей доли в квартире (доме, комнате).	Такая возможность отсутствует.
Оформление.	Каждая доля оформлена на конкретного собственника, о чем ему выдается соответствующее свидетельство.	Недвижимость может быть полностью оформлена на одного супруга, что не дает ему право распоряжаться ею без согласия другого сособственника.
Подтверждение права.	Всегда подтверждается документом о праве на имущество (с указанием размера доли).	Право общей совместной собственности супругов на приобретенную квартиру иногда подтверждается не бумагой, а законом, который подразумевает его наличие у второго супруга.

Как выгоднее поступить супругам

Как уже говорилось, если состоящие в браке граждане ничего не предпримут, то приобретенная ими недвижимость будет считаться собственностью супругов. При желании они могут переоформить ее в долевую. Но прежде чем это сделать, надо учесть плюсы и минусы данного шага.

Соглашаясь разделить совместную недвижимость на доли, брачные партнеры должны понимать, что им будет сложнее контролировать манипуляции супруга со своей частью жилого помещения. Например, он сможет ее заложить, подарить или завещать любому лицу, о чем второй сособственник даже не узнает (до определенного момента). Дольщик вправе ее и продать, правда, с единственным ограничением: он должен вначале предложить ее выкуп сособственнику. Если тот в течение месяца отмалчивается или отвечает отказом, то владелец доли может продать ее кому угодно. Но не дешевле цены, предложенной второму супругу.

Ответить на вопрос, что лучше – долевое или совместное владение квартирой, однозначно нельзя. Все зависит от конкретных обстоятельств. Грамотно разобраться в них и предложить наилучший вариант под силу юристу. Поэтому при любых манипуляциях с собственным имуществом, особенно, если речь идет о недвижимости, лучше проконсультироваться со специалистом. Это поможет избежать многих проблем в будущем.

В чем разница между совместной и долевой собственностью

Отличия долевой и совместной собственности — этот вопрос довольно часто задают простые граждане. В чем особенности оформления, какой из режимов предпочтительнее, а также в чем разница между совместной и долевой собственностью — об этом расскажем в нашей консультации.

[2]

Что говорит закон

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, общая долевая и совместная собственность подразумевает, что у одного конкретного объекта имущества (недвижимости, транспорта и прочих материальных ценностей) может быть несколько полноправных собственников, хоть целая компания.

Простыми словами, законодательство не предусматривает индивидуальных характеристик и определений к каждому из терминов. По действующим правовым нормам никакой разницы нет, долевая или совместная собственность. По закону это одно и то же понятие. Однако, несмотря на одинаковую трактовку, оба термина имеют свои характерные отличия.

[3]

Что такое долевая собственность

Определение общего долевого режима предполагает определение круга правообладателей и размеров их долей на начальном этапе. Например, при покупке квартиры сразу определяется, какая часть жилья по этому адресу принадлежит конкретному собственнику.

Популярный пример

Покупка жилья за счет средств материнского капитала. В таком случае покупатели сразу должны выделить имущественные доли супругов и доли их несовершеннолетних детей. Размеры выделенных долей могут быть равными. К примеру, если семья из четырех человек (супруги в официальном браке и двое детей), то распределяют доли по одной четвертой на каждого члена семьи. Однако доли могут быть и неравными. Причем порядок выделения общей совместной и долевой части в имуществе определяется самостоятельно.

Обоюдное управление имуществом супругов не требует изначального определения размера имущественных долей. То есть объект не делится на части при покупке. Собственники управляют имущественным активом совместно, опираясь на принцип добросовестности.

Только по желанию супругов либо с подачи третьей стороны доли могут быть выделены. Доли имущества, выделенные в результате такой процедуры, являются уже частями общедолевой собственности.

Пример из жизни

Супруги Букашка Александр и Коровкина Глафира приобрели в 2015 году квартиру. Доли при покупке не выделялись. Через два года в семье родилась дочь. После рождения наследницы супруги решили выделить имущественные доли в 2018 году: по одной третьей квартиры на каждого из членов семьи. Следовательно, до 2018 года квартира находилась в совместном управлении, а уже после выделения долей — в общей долевой собственности.

Отметим, что неразделенные права супругов возникают на основании договорных условий, а не на основании законодательных норм. То есть муж и жена попросту договариваются между собой. К примеру, заключают брачный контракт либо прописывают свое решение в договоре на приобретение жилья — это дело одной минуты.

В чем ключевые отличия совместной и долевой собственности

Несмотря на схожесть понятий, есть и нюансы. К таковым следует относить:

Все эти различия по большей части можно отнести только к недвижимому имуществу. В остальном законодатели определили, что управление неразделенными активами производится на основании принципа добросовестности.

Что лучше: совместная или долевая собственность

Чем отличается совместная собственность от долевой, мы разобрали. Разберемся, какой из режимов выбрать в той или иной ситуации.

Ключевое отличие совместной собственности от долевой — это наличие долей, конкретный размер которых закреплен за каждым из собственников. То есть в совместной их попросту нет, супруги управляют активами совместно.

Какой из режимов предпочтительнее, зависит от вида и стоимости имущества:

1. Для недвижимости (домов, квартир, дач, земельных участков) лучше выбрать общую долевую собственность. Такой режим обезопасит супругов от лишних разногласий. Также исключит ущемление прав при разделе на доли или продаже долевого имущества и исключит возможность мошенничества.
2. Для транспортных средств предпочтительнее совместная собственность. Упростит оформление и эксплуатацию автомобиля обоими супругами. Однако если стоимость авто высока, то допустимо определить доли.
3. Для прочего имущества (драгоценности, мебель, бытовая техника и так далее) выделять доли нет смысла. Управление осуществляется на принципе добросовестности.

Для особо ценных активов (скажем, алмазного колье) допустимо предусмотреть порядок пользования в брачном договоре или ином соглашении.

Особенности долевой собственности на земельный участок

Как и прочее имущество, землю в РФ можно оформить на нескольких человек, выделив каждому долю, пропорциональную внесенным деньгам. Земельные участки оформляют при:

• приватизации;
• вступлении в право наследования по завещанию;
• дарении своей доли земельного участка либо, наоборот, при получении доли в дар;
• оформлении сделки по покупке доли;
• совместном владении и использовании земли для сельскохозяйственных нужд.

Чтобы пользоваться землей, нужно оформить соглашение на это, которое подписывают все владельцы долей. В соглашении о совместном пользовании землями указывается, как будут их содержать и обслуживать. Отдельно прописывается возможность получать прибыль от использования земли и то, как она будет распределена между лицами, у которых она в совместной собственности. Все важные моменты, связанные с тем, как распоряжаться ею, должны быть отражены в этом документе.

Если соглашение не заключали, когда землю только оформляли в собственность, все манипуляции с ней придется обсуждать с владельцами других долей. Нельзя будет просто так продать свою часть, сдать ее или переоформить.

ГК РФ (п. 1 ст. 252) предусматривает общее правило о том, что по соглашению участников долевой собственности они могут разделить имущество. Но новые маленькие участки должны:

• быть не больше и не меньше размеров, установленных Градостроительным кодексом РФ;
• не пересекать границы населенных пунктов или муниципалитетов;
• обеспечивать возможность построить на них объекты недвижимости или использовать имеющиеся.

При выделе долей не допускается чересполосица, образование ломаных границ.

Таким образом, владение землей в долевой собственности иногда связано со сложностями. Но если ваша цель — защитить свое имущество от мошенничества или иных посягательств без привлечения суда, это ваш вариант.

В чем разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью

На распоряжение состоянием иногда накладывается ограничение. Им может быть ипотека. Возможно, совместное владение имуществом без определения долей в нем. Так, например, это касается приобретенного во время брака. Супруг не может распоряжаться недвижимостью, если супруга не будет согласна. У обоих есть права распоряжения собственностью, так же как и обязанности.

Если возникнет ситуация, когда один из собственников захочет продать квартиру или дом, но другие будут против, тогда придется выделять свою долю из имущества, чтобы иметь все права на ее распоряжение.

Если недвижимостью владеют несколько лиц, то все растраты на содержание имущества собственники несут в равной степени, так же как и уплату налогов. Она делится на равные части.

Если речь идет о разделении собственности на доли, то их впору выделить для каждого собственника. То есть человек может быть владельцем только части имущества, которое досталось по наследству, в процессе приватизации, в качестве решения суда или после сделки о покупке.

В таком случае у него больше прав на свою часть квартиры или дома и он может быстрее продать ее без разрешения других владельцев другими частями этого же имущества. Лучше предупреждать других сособственников о том, что предполагается продажа, так как кто-то из них может захотеть ее приобрести.

Если человек владеет конкретной долей, то он обязан выплачивать налог, который пропорционален его части.

Когда владельцем квартиры является только один человек, то не исключается возможность на право пользования ею третьим лицом. В таком случае третье лицо прав на недвижимость не имеет, а только право в нем проживать. Трудности могут возникнуть при продаже, когда полноправный собственник захочет ее продать, а другой гражданин продолжает в ней жить.

Общей собственностью без выделения долей владеют оба супруга, когда квартира была приобретена в браке (равнодолевая) или недвижимость покупалась и оформлялась на всех членов семьи, при этом доли не выделялись. При продаже такой квартиры вырученные деньги должны быть разделены на равные части. При этом документ, который фиксирует собственников имущества, имеется один.

Когда части выделяют в долевой собственности, то они могут быть двух типов: реальная или идеальная. Под реальной понимается конкретная часть в квартире или доме, закрепляющаяся за конкретным лицом. Последнее может распоряжаться ею на свое усмотрение. Например, комната 20 кв. м в четырехкомнатной квартире, площадь которой 92 кв. м. Или, например, доля мужа составлять 25%, а доля жены 75% от их общей квартиры. Они могут быть разделены не только между родственниками, но и между другими лицами.

А под идеальной долей понимают абстрактное состояние, которое невозможно фактически выделить. На бумаге это может быть фиксировано, как половина имущества или одна треть и т. д.

Когда выделяют реальные доли, то делать это можно в квартире с раздельными комнатами, где выделяться могут только комнаты, так как кухня, коридор, санузел закрепляются как общая долевая собственность.

Главная разница между понятиями «общая долевая собственность» и «долевая собственность» заключается в том, что в первом варианте не выделяют доли и их процентное соотношение. В равной степени оплачивают налоги на имущество и расходы, чтобы содержать недвижимость. При покупке квартиры равные доли устанавливаются автоматически, если отсутствует иная договоренность или брачный договор. Продажа части недвижимости не допускается, так как супруги одновременно имеют право на распоряжение всем состоянием и могут совершать какие-либо операции только с той частью, которая принадлежит каждому из них.

Нужно знать, что если недвижимость была поделена на доли по брачному договору, то в случае его признания недействительным после решения суда или при обоюдном соглашении супругов, они автоматически делятся поровну между супругами.

Общая совместная собственность супругов на квартиру

Когда заходит вопрос о недвижимости, например при разводе супругов, важным моментом является установление факта собственности: кому принадлежит эта квартира? Гражданский кодекс устанавливает два вида владения имуществом — совместная и долевая собственность на квартиру.

Виды собственности

Прежде чем разбирать особенности совместно нажитого имущества, разберёмся, что же входит в понятие права собственности. Оно означает, что владелец имеет неограниченное право владеть, пользоваться и распоряжаться своими имущественными объектами, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц. Это право подтверждается записью в ЕГРП.

То есть возможность распоряжаться может быть ограничена? Да, если квартира, например, взята в ипотеку. Тогда на неё накладывается обременение.

Недвижимое имущество может принадлежать одному человеку, и тогда это индивидуальное владение. А может принадлежать нескольким лицам, и тогда оно находится в:

• долевом пользовании;
• совместном пользовании.

В зависимости от того, в каком статусе находится недвижимость по отношению к её владельцам, ею возможно распоряжаться по-разному.

Особенности совместного владения

Общей называется совместная собственность на дом или квартиру без определения долей. То есть два или несколько человек владеют домом, но доля каждого конкретного владельца в ней не определена.

Имущество становится таковым, например, если оно было куплено в браке. Если супруги не заключали брачный контракт, то купленная недвижимость становится общей и каждый имеет равные права на неё.

Кроме равных прав, собственники имеют равные обязанности на дом, например оплачивать налог на недвижимость, которые они распределяют между собой по своему усмотрению.

На общий недвижимый объект распространяется право налогового вычета, которое варьируется в зависимости от того, когда было куплено жильё:

• до 2014 года — налоговый вычет ограничен 2 млн р. на всех владельцев;
• в 2014 году и позже — каждый владелец имеет право на налоговый вычет до 2 млн р.

Жильё может считаться личным имуществом в следующих случаях:

• оно была приобретено до брака;
• один из партнёров приватизировал жильё в то время, когда второй не был зарегистрирован в квартире;
• недвижимость получена по завещанию в результате наследования или по дарственной;
• дом куплен на доходы, полученные от продажи личного имущества одного из супругов, что подтверждается необходимыми документами.

Продажа общей квартиры

Общая совместная собственность на дом или квартиру предполагает равные права на пользование и распоряжение ими. Это означает, что муж не может продать недвижимость без согласия на то своей жены. Оба партнёра во время сделки выступают как один собственник.

Если документально право зарегистрировано на обоих членов семьи, то они оба ставят свои подписи в договоре купли-продажи. Если же официально владельцем является, к примеру, жена, но дом был куплен в браке, то от мужа потребуется нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Разделение супружеской недвижимости

Чтобы избежать возможных проблем или конфликтов, партнёры ещё в браке могут добровольно разделить общее имущество. Для этого заключается соглашение о разделении совместно нажитой собственности, которое обязательно заверяется нотариусом. Нотариальный работник следит за соблюдением прав каждого из супругов, чтобы им были выделены равные доли в жилье.

Договориться о разделении имущественных прав можно на разных этапах совместной жизни:

• во время супружества;
• в процессе развода;
• после развода.

Если супруги не могут договориться о разделении совместных объектов владения полюбовно, то им необходимо обращаться в суд. Судебный орган выделяет каждому из партнёров равную или пропорциональную его вкладу долю в недвижимости в личное владение. С этих пор они по отдельности могут распоряжаться своими долями, например продать свою часть без разрешения владельца второй доли.

Допустим, жена развелась с мужем пять лет назад. У них в общем пользовании находилась дача, которую они не разделили. Спустя пять лет жена решила продать загородный домик, не получив разрешение бывшего мужа. С того момента, как только муж узнаёт о сделке, нарушающей его права, у него есть три года, чтобы потребовать разделения домика.

Выделить доли в суде недостаточно. После судебного решения необходимо обратиться в инстанцию, занимающуюся регистрацией прав на недвижимость, и представить следующие документы:

• нотариально заверенный договор о разделе или судебное решение;
• чек об оплате государственной пошлины за регистрацию — 500 рублей;
• свидетельство о браке или его расторжении.

В течение месяца осуществляется регистрация, после чего владелец доли получает документ, подтверждающий его права на владение.

Совместная собственность на квартиру как форма владения имуществом имеет свои неудобства, которые особенно проявляются при разводе или продаже квартиры. Чтобы избежать конфликтов, лучше всего заблаговременно обратиться к юристам с вопросом о выделении долей в имеющейся собственности.

Источники

1. 
   Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.
   
2. 
   Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.
   
3. 
   Хропанюк, В. Н. Теория государства и права / В.Н. Хропанюк. — М.: Интерстиль, 1999. — 384 c.