Управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 164 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ в часть 1 статьи 164 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2014 г.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

Информация об изменениях:

1.2. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 2 статьи 164 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

Об особенностях применения части 2 статьи 164 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. часть 9 статьи 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Информация об изменениях:

Часть 2.1 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 482-ФЗ

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

3 основных способа управления многоквартирными домами

Рассмотрим различные способы управления многоквартирным домом. Поговорим об особенностях управления и о способах голосования при выборе его формы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству

Жилищным законодательством предусмотрены всего 3 возможных способа для управления любым многоквартирным домом (часть 2 ст. 161 Жилочного кодекса РФ).

Так к формам управления относятся:

• Управление собственниками;
• Товарищество собственников (ТСЖ), жилищный кооператив или любой другой ПК;
• Управляющая организация.

На общем собрании собственников помещений рассматриваются способы управления многоквартирными домами по жилищному законодательству и выбирается единый.

При этом выбранный способ также может быть изменен на основании нового решения собрания собственников. (Часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Что такое потребительский кооператив и как его создать, вы можете прочесть тут.

Непосредственное управление многоквартирными домами

Непосредственное управление может осуществлять в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир.

В данном доме от имени всех собственников помещений сразу может выступать и всего один из всего количества собственников, другое лицо, обладающее полномочиями по доверенности.

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству РФ.

В чем заключены основные преимущества при таком формате управления?

• Во-первых, при непосредственном управлении владельцам помещений не придётся расходовать средства для оплаты услуг какой-либо управляющей организации;
• Во-вторых, собственники сами могут выбирать подрядные организации для технического обслуживания дома, его ремонта. Собственники сами решают на какой срок брать подрядчиков и когда отказаться от их услуг. Также собственники могут обходиться и собственными силами в осуществлении технического обслуживания, экономя приличные суммы.
• В-третьих, любой из собственников сам заключает договор с организациями ресурсоснабжения. Благодаря этому соседи не будут вынуждены нести ответственность в том случае, если кто-то из соседей имеет задолженности по оплате.

Немного и о недостатках данного способа управления:

• В случае наличия большого количества квартир эффективность осуществляемого управления может значительно снизиться, необходимо собирать собрание для голосования по каждому из жилищных вопросов.
• При непосредственном управлении самими собственниками утрачивается возможность провести капитальный ремонт дома на деньги Фонда содействия реформированию.

В каком порядке осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за это отвечает — узнайте по ссылке.

Управление многоквартирными домами через ТСЖ и ЖК

ТСЖ и ЖК в многоквартирном доме возможно создать в создать в том случае, если идею поддержали больше половины собственников одного жилого дома либо собственниками нескольких домов.

[2]

ТСЖ есть объединение собственников, является некоммерческой организацией. ЖК представляет собой объединение людей/ организаций для строительства жилья или для управления жилым домом (домами).

С 2014 года ТСЖ создают в форме юридического лица — товарищества собственников недвижимости, поэтому необходимость перерегистрировать ТСЖ в ТСН с 2014 года отсутствует.

Целью организаций является управление общим имуществом дома, его содержание, обеспечение коммунальными услугами и т.д.

Схема: Управление многоквартирными домами без создания и через создание ТСЖ.

Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:

• Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
• При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
• Осуществление некоторых коммерческих действий.

Организации может предоставлять дому услуги самостоятельно или же производить наём третьих лиц. А в случае наличия договора с организацией производится контроль обязательств в соответствии с договором.

Преимуществом ТСЖ/ЖК является непосредственно прямое управление домом, обеспечение коммунальных услуг, обозначение интересов собственников.

Также ТСЖ/ЖК может вести коммерческую деятельность. Часть средств, затрачиваемых на участие в организации и управление домом будет облагаться налогом на льготных условиях.

Недостатком является необходимость содержать штат (кто-то из собственников, осуществляющий деятельность в организации на непрофессиональный основе), расходовать финансы на выплаты членам штата.

Управляющая организация в управлении домом

Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги управления домами и обладает соответствующей лицензией.

Так на общем собрании собственники выбирают конкретную управляющую организацию, с которой планируют сотрудничать. Далее с ней согласовываются условия договора, плата за ремонт и содержание дома.

Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании. Управляющая организация гарантирует оказание обговорённых услуг за обговорённый период времени.

Договор управления может быть заключен на срок от 1 до 5 лет. Но при этом собственники имеют возможность расторгнуть договор на основании ГК РФ.

Больше информации о том, как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, находится здесь.

Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она в обязательном порядке понесёт ответственность в соответствии с законодательством.

Собственники могут пересмотреть форму управления домом, если поймут, что управляющая организация не может выполнять требуемые задачи. Также собственники могут начать сотрудничество с любой другой управляющей организацией, расторгнув договор с предыдущей.

Данное решение принимается на общем собрании собственников.

Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:

1. управляющая организация — это организация, которая скорее всего будет нацелена на получение максимальной прибыли за оказание услуг, поэтому собственники могут столкнуться с завышенными тарифами и отсутствием заинтересованности в честном управлении домом за умеренную плату.
2. у собственников не будет возможности прямо контролировать оказываемые им услуги.
3. в случае, если собственники сами не выбрали способ управления, муниципальные органы сами назначат управляющую организацию. В этом случае сменить управляющую организацию будет непросто.

К преимуществам управления относятся:

1. возможность сместить заботы управления и обеспечения на организацию.
2. наличие представителя во взаимодействии с третьими лицами.

Как сменить управляющую компанию и что для этого необходимо? Узнайте в этой статье.

Схема: Общее собрание как орган управления многоквартирным домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)

Согласно п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, осуществление выбора одного из способов управления домом собственниками помещений производится посредством общего собрания собственников дома (или нескольких домов с общей территорией).

Так общее собрание проводят в двух формах:

В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% голосов от всего количества собственников. Решение голосования обязательно для всех собственников.

Очная форма голосования

При совместном присутствии, то есть очно, собственники, собравшись в определенное время и в конкретном месте обсуждают вопросы, поставленные на голосование.

Этапы очной формы голосования:

• Готовится текст предполагаемого проекта;
• На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
• Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения голосов);
• Уполномоченное лицо подписываем документ.

В случае внесения каких-либо изменений в одобренный документ все собственники должны быть уведомлены об этом, они могут как одобрить, так и не одобрить изменения на новом собрании голосующих.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома

Заочное голосование среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома возможна при разрешении любых вопросов, которые бы входили в компетенцию общего собрания.

Как признать дом аварийным и подлежащим сносу, и в каком порядке осуществляется переселение из аварийного жилища, вы можете прочесть в публикации по ссылке.

[1]

Опрос может проводиться:

• При использовании опросного листа, ведомости учета результатов голосования;
• При помощи бюллетеня для голосования.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты

После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов.

В данном протоколе отражается некоторая информация о самых жильцах, указывается форма проведения голосования, его результаты, инициативные лица. Протокол необходимо оформить предоставить жильцам через 10 дней после проведения собрания с голосованием.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.

Основные позиции протокола:

• форма и сроки голосования; инициаторы;
• повестка;
• описание приложений.

Особенности заполнения:

• Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
• Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном голосовании.
• Далее время осуществления голосования. Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
• Указывается место сдачи решений. Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
• Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.
• Можно для удобства прописать методику подсчета голосов.

Образец п ротокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.

Подводя итог, отметим, что наше жилищное законодательство предоставляет собственниками право самим определяться с наиболее подходящей в каждом из случаев формой управления домом.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Ошибка на сайте

Удаление аватара

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Непосредственный способ управления многоквартирным домом: что это значит и как на него перейти.

Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.

Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.

Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.

ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Принцип работы

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

• Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
• Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
• Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Порядок утверждения

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

Отличительные черты

Перед тем, как утвердить непосредственное управление в своем доме, жильцы должны получить информацию о его особенностях.

• Собственники квартир напрямую оплачивают коммунальные услуги их поставщикам. При этом им не нужно тратить деньги на взносы в ТСЖ или на содержание Управляющей компании.
• Ценным является то, что бухгалтерия ведется открыто, все жители МКД знают про доходы и расходы, что исключает риск воровства денежных средств.
• Могут возникать проблемы из-за недобросовестных соседей, нежелающих своевременно оплачивать коммунальные услуги. Долги могут взыскиваться в судебном порядке, но за это время нужно будет решать сложные проблемы с поставщиками.
• Государством не предусмотрено никаких программ для субсидирования домов, в которых ведется непосредственное управление. Госпрограммы распространяются только на те МКД, которые выбрали для себя Управляющую компанию или ТСЖ. Поэтому жителям даже малоэтажных многоквартирных домов стоит выбрать один из двух указанных способов управления.
• В доме могут быть оказаны дополнительные услуги, но за них собственники квартир расплачиваются по своему желанию.

Оплата в обязательном порядке производится только за услуги основные. Если кто-то из жильцов инициировал ремонт подъезда без предварительного сбора денег, может случиться так, что за ремонт придется платить ему лично.

ВАЖНО! Управлением домом осуществляется на безвозмездной основе, инициативная группа или одно лицо, которому жители доверили управление, работают бесплатно.

Преимущества и недостатки

Несмотря на то, что жильцам домам с небольшим количеством квартир предложено несколько современных способов управления домом, многие из них по-прежнему предпочитают непосредственную форму. При ней они не ощущают столько бюрократических уловок, над данным способом нет и административных надстроек.

Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

Преимуществ у этой формы много.

• Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
• Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
• Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

Есть и недостатки в данной форме управления.

• За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
• Нет возможности участвовать в госпрограммах.
• Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
• Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

Полезное видео

Репортаж с экспертом в области коммунального хозяйства: все «за» и «против» непосредственного управления МКД.

Законодательство

Жильцы самостоятельно заключают договора с поставщиками коммунальных услуг, со строительными организациями. Им нужно быть очень внимательными и грамотными в правовом отношении, чтобы не столкнуться с проблемами.

[3]

Основной закон, который регулирует непосредственное управление, это статья 164 Жилищного Кодекса. При данной форме управления учитывается несколько нормативных положений.

• Правила осуществления деятельностью по управлению МКД. Они были утверждены Постановлением № 416 Правительства РФ от 15.05.2013.
• Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД. Они утверждены Постановлением Правительства от 03.04.2013.
• Также постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 под №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ.

Какие еще изменения произошли в законодательстве, которые могут коснуться вопросов по непосредственному управлению домом? Жильцы дома могут разместить средства, собранные на капитальный ремонт, на депозитном счете одного из банков.

В таком случае они смогут защитить финансы от инфляционных процессов, если работы по ремонту откладываются. Для голосования на общем собрании может прийти человек, не проживающий в доме, но имеющий доверенность от собственника квартиры. Доверенность должна быть заверена нотариусом или по месту работы.

И нужно помнить о том, что непосредственное управление выбрать можно для дома, по ФЗ № 255, в котором находится не больше 16 квартир.

Формы управления в ЖКХ

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ, и делегирование полномочий по управлению обще домовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию).

Как создать ТСЖ. Выписки из жилищного кодекса РФ об управлении жилыми домами. Непосредственное управление многоквартирным домом – основание:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Что такое — ТСЖ. Товарищество собственников жилья.

Статья 135
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Что такое — Управляющая компания.

При управлении многоквартирным домом между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Преимущества и недостатки 3х способов управления в ЖКХ.

Непосредственное управления многоквартирным домом.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Управляющая компания.

Управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:
— полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле – радиоприема, интернета;

• санитарное содержание мест общего пользования;
• уборку прилегающих территорий;
• сбор и вывоз бытового мусора;
• обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг. Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене. В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Преимущества управляющей компании перед другими формами собственности:

• способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
• использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
• внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;
• использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).
• Недостатки. Преимущественно один. Дефицит высококвалифицированных кадров и, несмотря на общепринятое мнение, низкая заработная плата персонала рабочих специальностей.

Товарищества собственников жилья.

Товарищества собственников жилья — это объединение жителей дома — собственников жилых и нежилых помещений, для городских квартир членом товарищества должен выступать город (Департамент муниципального жилья и жилищной политики в отношении жилых помещений).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома (лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, вестибюли, холлы и др.), которое они обязаны содержать. Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (нескольких домов).

Товарищества собственников жилья это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Достоинства ТСЖ:

1. После приватизации придомовой территории на ней (без согласия жильцов) не будет никаких автостоянок, шашлычных, саун либо небоскрёбов. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды (Олимпиада в Сочи 2014 года), то земля будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости!

2. Самостоятельное планирование использования обще домовых помещений и придомовой территории под свои нужды.

• Легальная парковка личного автотранспорта прямо под окнами.
• размещение наружной рекламы на стенах дома (дополнительный заработок).
• сдача в аренду цокольных помещений, магазинов (если они есть), чердаки, технические помещения.
• сдача земли (по рыночной стоимости) под объекты малого бизнеса.
• Доход от этих сделок идет на капитальный ремонт и дотации жильцам по оплате коммунальных услуг.

Недостатки: те же что и у управляющих компаний — дефицит высококвалифицированных кадров и, низкая заработная плата персонала. Честно сказать ТСЖ имеют не большой бюджет, а расположение и состояние не всех домов позволяет получать большой доход.

Новое на сайте Полная инструкция от А до Я «Как создать ТСЖ»

Парамонов Ю.О. Ростов-на-Дону. 2013-17г. Эксклюзивно для ООО «Энергостром»

Источники

1. 
   Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
   
2. 
   Марат, Ж.П. План уголовного законодательства; Иностранной литературы, 2012. — 152 c.
   
3. 
   Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь бизнесмена (англо-русский, русско-английский) / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2007. — 560 c.
   
4. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.