Предоставление земельного участка под объектом недвижимости

Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости

Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м. Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).

Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1). Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-Ф3, согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 784, определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04-0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).

ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО «Гостиничный комплекс «Татарстан» должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы «Татарстан» было спроектировано и построено на 434 места.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.

Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06).

Такими доказательствами могут быть:

• схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
• заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
• сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006);
• результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06).

Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук

Журнал Арбитражное правосудие в России

Земельный участок под незавершенкой в собственность получить нельзя

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

Предоставление в частную собственность земельных участков под объектами недвижимости

Институт возникновения прав на земельные участки является одним из основных и системообразующих институтов земельного права. Ему посвящена глава V — наиболее объемная и противоречивая глава Земельного кодекса РФ (далее по тексту– ЗК РФ). Субсидиарно данный вопрос также регулируется ст. 8 и ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ).

[1]

Возникновение права собственности на земельный участок под объектами недвижимости – в настоящее время является достаточно спорным вопросом как в системе оснований возникновения прав на земельные участки, так и в сфере регулирования имущественных отношений в целом. Данное основание отличается от иных оснований возникновения прав на земельные участки, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, по двум основным признакам:

— отсутствием необходимости выбора предоставляемого земельного участка.

Однако несмотря на, казалось бы, простой порядок возникновения права частной собственности по указанному основанию – необходимо выделить его специфические черты:

(1) Определяющим является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подп. 5 ст. 1 ЗК РФ. Данный принцип проецируется на все нормы земельного законодательства, регулирующие возникновение прав на земельный участок, зависящее от нахождения на данном земельном участке объекта недвижимости;

(2) В зависимости от наличия надлежащим образом оформленного волеизъявления собственника объекта недвижимости – у него (собственника):

— автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования (п. 1. ст. 35 ЗК РФ);

— автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает либо преимущественное право приобретения права собственности или аренды вышеуказанного земельного участка (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо исключительное право на приватизацию вышеуказанного земельного участка или приобретение права аренды на него (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности);

— при наличии надлежащим образом оформленного волеизъявления и в случае вынесения собственником вышеуказанного земельного участка соответствующего решения — собственник объекта недвижимости приобретает либо долю в праве общей собственности на земельный участок (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо право собственности на земельный участок (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности), либо право аренды земельного участка;

(3) Принцип зависимости площади земельного участка, право на который может возникнуть в результате возникновения права собственности на объект недвижимости, от двух факторов:

А) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. В соответствии с п. 3 ст.33 ЗК РФ данные размеры устанавливаются в соответствии с:

— нормами отвода земель для конкретных видов деятельности;

— правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией в части не противоречащей Градостроительному кодексу РФ (ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Так, например в Московской области данное положение также подтверждается Методическими рекомендациями Московской областной регистрационной палаты[1]. В соответствии с данным документом площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права.

Б) исторические границы землевладения (землеотвод под данные объекты недвижимости). В данном случае имеется ввиду территория, исторически закрепленная под объектами недвижимости и используемая их владельцами, однако надлежащим образом не оформленная. Этот вопрос не отражен в ЗК РФ, однако на практике его разрешение зачастую может иметь решающее значение для определения площади земельного участка, приобретаемого по рассматриваемому основанию.

Особо следует отметить, что ЗК РФ употребляет формулировку «часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования» лишь говоря о приобретении собственником объектов недвижимости права на использование земельного участка под ними (что, как мы указали выше, происходит автоматически в момент перехода права собственности на объект недвижимости). При этом площадь земельного участка, право собственности на который собственник объектов недвижимости имеет право приобрести, ЗК РФ определяет, ссылаясь на нормы, устанавливающие максимальные и минимальные размеры земельных участков, а также «с учетом фактически используемой площади земельного участка», никак не раскрывая механизм расчета указанной площади. Таким образом, решение вопроса об определении исторических границ землевладения в рассматриваемом случае имеет существенное значение и является основным фактором определения площади земельного участка. При возникновении затруднений с определением исторических границ землевладения представители заинтересованных организаций или граждане могут сделать запрос в архив соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Некоторые субъекты РФ более полно регулируют данный вопрос. Так, Закон города Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» ставит в зависимость площади земельного участка (части земельного участка), занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, от неотделимости прав на него от прав на расположенные на нем объекты недвижимости. При этом до межевания территории данная площадь определяется из расчета

Площадь застройки + Расчетная дополнительная площадь

Расчетная дополнительная площадь принимается равной наименьшему из трех показателей:

а) площадь застройки;

б) площадь незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

в) площадь, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданий или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.

Таким образом, вышеуказанные факторы по своей сути являются ограничениями возникновения прав на земельные участки и устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при использовании земель.

(4) Как уже оговаривалось выше право собственности на земельный участок под объектами недвижимости может, но не должно возникнуть в результате приобретения права собственности на них. ЗК РФ выделяет две категории земельных участков, которые не могут представляться в частную собственность – это земельные участки, изъятые из оборота, а также земельные участки, ограниченные в обороте. Содержание ограничений двух вышеуказанных категорий раскрыты в ст. 27 ЗК РФ, а также может быть дополнено иными федеральными законами. Так, например, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает специфические ограничения предоставления участков в частную собственность, в том числе и под объектами недвижимости, применимые лишь к категории земель сельскохозяйственного назначения.

(5) ЗК РФ предоставляя собственникам объектов недвижимости исключительное право на приватизацию земельных участков под ними, ничего не говорит о том, должны ли данные объекты обладать признаками объектов капитального строительства. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом можно сделать вывод, что федеральное законодательство на сегодняшний день исходя из буквального толкования норм п.1 ст.35 ЗК РФ, п.1 ст. 36 ЗК РФ не запрещает собственникам временных строений и сооружений приобретать право собственности на земельные участки под ними, что является несомненным пробелом в федеральном законодательстве.

В то же время некоторые субъекты РФ на уровне регионального законодательства решили этот вопрос. Так, в соответствии с п.2 ст.6 Закона города Москвы от 14.05.2003 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, — имеют лишь собственники капитальных зданий, строений, сооружений.

(6) Немаловажное значение имеет предоставление собственнику объекта недвижимости выбора права, на котором ему будет предоставлен земельный участок, под указанным объектом недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» — при продаже объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением субъектов права постоянного бессрочного пользования, указанных ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного бессрочного пользования, существует два варианта:

а) указанное право подлежит переоформлению на право аренды;

б) указанное право подлежит прекращению, а земельные участки должны быть приобретены в собственность.

При этом ЗК РФ выбор варианта переоформления оставляет за собственником (покупателем) объектов недвижимости. Однако в том случае, если земельный участок ограничен или изъят из оборота, собственник объектов недвижимости имеет право лишь на заключение договора аренды на указанный земельный участок.

(7) Следует отметить наличие коллизии норм ЗК РФ о возникновении права собственности на земельный участок под объектами недвижимости в соответствии со ст.ст. 35 и 36 ЗК РФ и норм о возможности переоформления права постоянного бессрочного пользования на право собственности (п. 2. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). По сути при несовпадении собственника объекта недвижимости с субъектом права постоянного бессрочного пользования на земельный участок под данным объектом недвижимости – каждый из них имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность. Пока в ЗК РФ существует данная коллизия (а по сути пробел) – при решении данного вопроса первоочередное значение приобретает то, в какой очередности субъекты заявили о своих правах на земельный участок.

Д. В. Литвинов

[1] Приказ Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. № 31 Пр «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации прав на земельные участки, по государственной регистрации сделок с земельными участками, об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними»

Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства

Предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости обладает определенной спецификой. Концепция законодателя такова, что по статусу вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания на то закона, однако применительно к строящимся объектам (объектам незавершенного строительства) необходимо выполнение ряда условий для признания их объектом недвижимости.

К таким условиям можно отнести следующие:

1. Строительство ведется на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке;
2. Получено разрешение на строительство;
3. Полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Неправомерное использование участка грозит административной ответственностью

За использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, статьей 7.1 КоАП РФ предусматривается административная ответственность (дело № А40-12687/2016, дело № А40-4327/15) в виде наложения штрафа:

Если кадастровая стоимость земельного участка определена:

• на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей;
• на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей;

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена:

• на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;
• на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
• на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

1. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Аренда земельного участка для завершения строительства

В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2013 № Ф05-15965/2013 по делу № А40-85717/2012, ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу № А35-7851/2012).

Вместе с тем, урегулирован вопрос предоставления земельного участка в аренду собственникам объектов незавершенного строительства для завершения их строительства.

В первую очередь обращу внимание на следующие аспекты предоставления земельного участка для завершения строительства:

• земельный участок предоставляется без проведения торгов;
• земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, что подразумевает наличие зарегистрированного в установленном порядке права собственности;
• земельный участок для завершения строительства предоставляется однократно, т.е. возможность повторного предоставления для указанной цели исключается на законодательном уровне.

Если рассматривать субъектный состав правоотношений данного вида, то в качестве собственников могут выступать как лица, которые строят объекты недвижимости на этом участке, так и те, кто приобрел права собственности по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Поскольку изъятие возможно только на основании решения суда, в случае отказа в иске первичный собственник сохраняет право на объект незавершенного строительства. Другим основанием сохранения права собственности служит истечение срока, установленного для обращения в суд с требованием об изъятии (шесть месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка), а также признание торгов несостоявшимися по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Примечательно, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается только при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Субъектный состав также влияет на срок нового договора аренды земельного участка.

[2]

Срок нового договора составляет до трех лет в случае предоставления земельного участка первичному собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Если же право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, то срок нового договора аренды будет определяться исходя из запроектированных характеристик объекта незавершенного строительства, и земельный участок будет предоставлен новому правообладателю на период,, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Минстрой России) в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, Приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр). При этом, если предусматривается строительство нескольких зданий, сооружений, то договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.

Когда нужно зарегистрировать право собственности

Как отмечалось ранее, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства является обязательным условием оформления земельных отношений, однако это нужно сделать до истечения срока действия договора аренды, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется исключительно на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 по делу № А51-2921/2011.

Как выкупить земельный участок в Москве

Оформить право собственности на земельный участок в Москве, на котором расположено здание или сооружение можно в порядке, предусмотренном в Постановлении Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг департаментом городского имущества города Москвы». Указанное Постановление содержит административные регламенты с учетом последних изменений Земельного кодекса РФ, согласно которым статья 36 ЗК РФ утратила силу, и вместо нее применяется статья 39.20 ЗК РФ.

С официальным текстом регламента можно ознакомиться в отрытых источниках. Нам же хотелось обратить внимание на некоторые нюансы, с которыми собственнику здания, сооружения придется столкнуться при прохождении процедуры выкупа земельного участка в собственность.

В первую очередь из текста ЗК РФ о выкупе земельных участков было исключено указание на то, что собственник строения вправе обратиться с заявлением о выкупе земельного участка под ним. Это связано с тем, что закон больше не относит строения к объектам недвижимости. Аналогичная позиция содержится в московском регламенте.

С 01 августа 2015 года в Москве вся процедура оформления права собственности на земельный участок происходит путем подачи запросов документов только в электронной форме с использованием портала госуслуг.

С заявлением о выкупе земельного участка может обратиться физическое лицо, ИП, юридическое лицо, которое либо является собственником здания, сооружения, либо является собственником помещений, частей зданий, сооружений. При этом такие объекты недвижимости должны быть расположены на земельных участках, находящихся в собственности города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена.

С заявлением о выкупе земельного участка могут обратиться юридические лица, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.

[3]

Стоит обратить внимание на то, что лица, которые смогли оформить право собственности на земельный участок ранее, могут обратиться с заявлением о выкупе смежного земельного участка, который находится в собственности города Москвы или государственная собственность на который не разграничена, и который не предоставлен иным лицам. Указанное возможно, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование смежного земельного участка предусматривается для эксплуатации здания, сооружения собственником такого здания, сооружения.

Московский административный регламент предусматривает три этапа, через которые проходит поданный собственником комплект документов. На каждом этапе возможны свои основания для отказа или приостановления, а именно:

• уполномоченный орган может вообще не принять документы на рассмотрение (отказ в приеме документов);
• уполномоченный орган может приостановить рассмотрение документов собственника;
• уполномоченный орган, завершая процедуру рассмотрения поданных документов, может отказать в оформлении договора купли-продажи земельного участка.

Рассмотрим более подробно.

Отказ в приеме документов для оформления права собственности на земельный участок может быть мотивирован в том числе:
• несоответствием представленного запроса и документов требованиям, установленным правовыми актами РФ, правовыми актами города Москвы;
• утратой силы представленных документов;
• отсутствием полного комплекта документов;
• наличием в представленных документах недостоверных и (или) противоречивых сведений;
• наличием противоречий в документах или сведений, полученных с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

Решение об отказе в приеме документов выдается (направляется) заявителю с указанием причин отказа не позднее 10 рабочих дней с даты регистрации запроса.

В регламенте названы также основания для приостановления оформления права собственности на земельный участок, к ним, в частности, относится такое специфическое основание приостановления, как получение информации о выявленных признаках незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

Другим основанием приостановления является внесение изменений в сведения ГКН в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка (если установленный вид разрешенного использования не соответствует его фактическому использованию) и (или) изменение адреса земельного участка, а также в случае, если издано распоряжение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и (или) адреса земельного участка, но измененные сведения не внесены в ГКН, а также в случае необходимости устранения кадастровой ошибки, выявленной при оказании государственной услуги.

В случае если основание для приостановления не будет устранено в срок, такое приостановление в последующем послужит основанием для отказа в выдаче итогового документа.

Основания для отказа в выкупе земельного участка указаны в нашей следующей статье и также заслуживают внимания.

Хотя перечни оснований для отказа, оснований для приостановления являются исчерпывающими, нередко, на практике случается так, что отказ/приостановление является необоснованным. В указанном случае процедура выкупа земельного участка может занять очень продолжительный период и закончиться в результате ничем. За это время органы государственной власти успеют пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка или принять закон отменяющий, к примеру, льготу при выкупе земельного участка, если она была ранее предусмотрена для вашего случая.

С учетом изложенного процедура выкупа земельного участка в собственность только с первого взгляда выглядит достаточно просто. В действительности, чтобы выполнить эту работу с наименьшими временными и денежными затратами имеет смысл в первую очередь провести правовой аудит земельного участка, определить наличие и актуальность имеющихся документов, как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, во-вторых, оценить вероятность отказа в выкупе земельного участка, заранее устранить возможные основания для отказа, в-третьих, изучить налоговое и земельное законодательство на предмет наличия возможной льготы при выкупе земельного участка.

Другие статьи по теме:

Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости

АПР: Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.

В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок — 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее (*1).

Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле (*2) собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м.

Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).

Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1).

Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (*3), согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 (*4), определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04—0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).

Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.

ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО «Гостиничный комплекс «Татарстан» должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы «Татарстан» было спроектировано и построено на 434 места.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.

Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06).

Такими доказательствами могут быть:

• схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
• заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
• сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006);
• результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06).

*1) Постановление Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 N 4345/04

*2) Постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/06

*3) Аналогичные положения содержатся в ст. 43 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ

Источники

1. 
   CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.
   
2. 
   Михайленко, Е. В. Менеджмент в юриспруденции / Е.В. Михайленко. — М.: НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, МОДЭК, 2012. — 280 c.
   
3. 
   Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
   
4. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
   
5. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.