Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка арендатором

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

• Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
• Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
• Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу. В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка. Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

Московский арбитраж запрещает арендатору оспаривать нерыночную кадастровую стоимость земельного участка

На данный момент в практике арбитражных судов дела об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков занимают значительное место и одновременно вызывают большое количество вопросов. При этом в разных регионах России практика по одному и тому же вопросу кардинально различается.

Кадастровая стоимость используется для расчета земельного налога и арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Власти устанавливают кадастровую стоимость путем проведения массовой оценки земель и зачастую ее размер завышен по сравнению с рыночной оценкой.

В Москве кадастровая стоимость земельных участков существенно увеличилась в 2012-м и 2013 годах в связи с принятием постановлений Правительства Москвы «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» в результате массовой переоценки земель. Увеличение налогового бремени и арендных платежей вызвало волну судебных споров собственников и арендаторов об оспаривании кадастровой стоимости.

Напомним, что предусмотрено два способа «исправить» ситуацию – обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или судебное оспаривание кадастровой стоимости. На практике указанная комиссия отклоняет заявления в подавляющем большинстве случаев. А при оспаривании кадастровой стоимости в суде часто возникает ситуация, что пока идет судебный процесс, орган власти утверждает новую кадастровую стоимость, старый нормативно-правовой акт утрачивает силу, и, значит, оспорить его уже невозможно (вернуть переплату, рассчитанную из ранее действующих ставок также нельзя).

Кроме того, в Московском регионе для оспаривания кадастровой стоимости для арендаторов появилось еще одно препятствие – кассационная инстанция в первом дошедшем до нее подобного рода деле отказала арендатору в праве на оспаривание кадастровой стоимости. ФАС Московского округа указал, что, не обладая правом распоряжаться земельными участками, арендатор не вправе идти в суд с требованиями уравнять кадастровую стоимость с рыночной.

В деле № А40-59687/2013 Истец – компания «Союз» – являясь арендатором некрупного участка земли у города Москвы, ссылался на необоснованное завышение кадастровой стоимости по отношению к индивидуальной рыночной стоимости участка, требовал установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Истец строил позицию на том, что стоимость, установленная государством, влечет необоснованное завышение арендных платежей, размер которых определяется в процентном отношении к кадастровой стоимости участка, и соответственно, возлагает на истца обязанность по уплате экономически необоснованной и завышенной арендной платы. В обоснование своих требований компания «Союз» представила отчет оценщика.

Суд первой инстанции не согласился с такими доводами Истца и оставил стоимость, зафиксированную в ГКН (Государственном кадастре недвижимости), неизменной. Суд посчитал, что арендатор земельного участка не вправе обращаться в суд с подобным иском. В Решении от 25 октября 2013 года Арбитражный суд г. Москвы (АСгМ) указывает: «Защищать принадлежащие арендатору права в любом случае он вправе только теми способами, которые не затрагивают исключительных полномочий собственника, к каковым относится право распоряжения (продажи). Из чего суд делает вывод о том, что правом требования установления по суду рыночной стоимости объекта в качестве его кадастровой стоимости обладает только собственник, то есть лицо, которому принадлежит право распоряжения».

Суд апелляционной инстанции не стал изменять решение АСгМ по причине утверждения результатов новой массовой оценки, но в мотивировочной части указал, что арендатор земли вправе оспаривать результаты государственной кадастровой оценки земель. В обоснование своего довода судьи сослались на ст. 24.19 ФЗ об оценочной деятельности, согласно которой они могут быть оспорены в арбитражном суде или специальной комиссии, если их результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Девятый арбитражный апелляционный суд указал: «Права и обязанности истца напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Мотивировочная часть решения суда первой инстанции о том, что оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка вправе только его собственник, но не арендатор, подлежит изменению».

ФАС Московского округа рассмотрел кассационную жалобу компании «Союз» 26 июня. Суды региона ожидали постановления кассации, так как практика по аналогичным делам требовала единообразия.

Истец просил установить кадастровую стоимость равной рыночной, утверждая, что обладает правом оспаривать стоимость земли, так как нарушенные права арендатора в данном случае ничем не отличаются от нарушенных прав собственников земельных участков, которые платят земельный налог.

Представитель оппонента настаивал на отмене Постановления апелляции, так как суд апелляционной инстанции сделал неправильный вывод о том, что права и обязанности арендатора напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. «Согласно ГК у арендатора есть обязанность платить арендную плату, – пояснял он. – Кроме того, в ст. 65 Земельного кодекса прямо указано, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, истец, заключив договор аренды, согласился с ценой договора и порядком ее определения».

Истец с такой позицией спорил, утверждая, что изменение кадастровой стоимости не является распоряжением земельным участком и юридическая судьба этого имущества никак не меняется.

В итоге кассационная коллегия встала на сторону органов власти. Тройка судей решила Постановление суда апелляционной инстанции отменить, а Решение АСгМ оставить в силе.

Данный вопрос о праве арендатора оспорить государственную кадастровую оценку, из-за которой ему приходится платить завышенные арендные платежи, решается в судебной практике по-разному. Например, суды Ростовской области и Краснодарского края не видят разницы между собственником и долгосрочным арендатором при реализации права установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

[1]

Положительную практику рассмотрения исков об оспаривании арендаторами кадастровой стоимости земельных участков можно проанализировать на примере дел № А53-6495/2014, № А53-6497/2014, № А32-3631/2013, № А32-39111/2013.

Такая практика существует в иных федеральных арбитражных округах — на уровне кассации такие акты можно рассмотреть на примере Постановления ФАС Уральского округа от 27 июня 2014 г. по делу №А47-6448/2013, Постановления ФАС Поволжского округа от 24 июня 2014 года по делу № А72-11870/2013, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 июня 2014 года по делу № А82-9984/2013. Суды в данных делах посчитали, что истец, являясь арендатором спорного земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Исходя из наличия такого противоречия в практике, стоило бы ожидать рассмотрения дела ООО «Союз» Высшим Арбитражным Судом РФ, но вероятность этого незначительна в связи с его скорым упразднением.

Важным этапом в развитии арендных отношений может стать законопроект Правительства РФ о поправках в закон об оценочной деятельности, запрещающий региональным властям пересматривать кадастровую стоимость чаще, чем один раз в три года, а для городов федерального значения один раз в два года. Кроме того, предложен «ретроспективный» подход к кадастровой оценке: если лицу удалось ее оспорить, то результаты изменят задним числом – с начала года. Законопроект прошел второе чтение.

С текстом законопроекта № 421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части совершенствования государственной кадастровой оценки) можно ознакомиться здесь.

Кто может оспаривать кадастровую стоимость «чужого» земельного участка?

Складывающаяся в последние годы практика, в том числе судебная, связанная с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков показала, что правом на их оспаривание могут быть наделены не только субъекты, прямо указанные в законе об оценочной деятельности.

Напомним, что в соответствии с действующим законодательством результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в их собственности (ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

В рамках состоявшегося на прошлой неделе XVII Всероссийского конгресса «Регулирование земельное-имущественных отношений» эксперты обсудили вопросы кадастра и государственной кадастровой оценки, в том числе связанные с оспариванием результатов кадастровой стоимости земельных участков органами местного самоуправления, арендатором земельного участка, налоговыми органами и кадастровой палатой.

В каких случаях органы местного самоуправления могут участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Как следует из ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами местного самоуправления только в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципалитета.

Как определить налоговую базу по земельному налогу в случае, когда изменяются вид разрешенного использования земельного участка и его кадастровая стоимость? Узнайте из материала «Порядок определения налоговой базы по земельному налогу» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» в интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Вместе с тем в постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П КС РФ указал, что муниципалитеты также заинтересованы в результатах кадастровой оценки земельных участков, которые не находятся в их собственности, но расположены на их территории, так как кадастровая стоимость земельного участка служит базой для расчета суммы земельного налога. В связи с этим, по мнению КС РФ, органам местного самоуправления необходимо предоставить право оспаривать кадастровую стоимость «чужих» земельных участков, расположенных на территории муниципалитета, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости. Однако, какое именно снижение считать существенным и как толковать эту норму, в постановлении не раскрывается.

«По всей видимости, это и будет являться предметом доказывания в судах,– считает эксперт в области земельных отношений Алексей Борисов. – Собственник должен будет доказать, что снижение было несущественным. Стоит отметить, что в рассмотренном КС РФ деле кадастровая стоимость земельного участка заявителем была уменьшена с 7 млрд до 450 млн руб., то есть больше чем в 15 раз. Соответственно, если мы изменяем стоимость меньше чем в 15 раз, то, может быть, есть смысл доказывать, что данный прецедент не распространяется на наш случай, и орган местного самоуправления не вправе оспаривать кадастровую стоимость. Но, тем не менее, этот вопрос остается дискуссионным».

Отметим, что несмотря на то, что КС РФ признал не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, федеральный закон о государственной кадастровой оценке, который вступил в силу 1 января 2017 года, также не содержит нормы, которая позволила бы органам местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не находящихся в их собственности.

Зависит ли право арендатора оспаривать кадастровую стоимость земельного участка от срока его аренды?

ООО «З» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в публичной собственности, в размере рыночной. Суд первой инстанции отказал в принятии заявления, исходя из того, что в соответствии с действующим законодательством с заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет (ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ), в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) Таким образом, суд решил, что когда такой договор заключен на срок менее пяти лет, арендатор не вправе обращаться с требованием о внесении изменений в сведения о земельном участке, в том числе о кадастровой стоимости. Добавим, что ст. 20 Закона № 221-ФЗ признана утратившей силу с 1 января 2017 года (п. 8 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ).

ОНЛАЙН-СЕМИНАР

Витрянский Василий,

член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, к. ю. н., профессор

22 мая 2017 года

[3]

Программа повышения квалификации «Реформа ГК по вопросам обязательственного и вещного права».

Вышестоящие суды это решение оставили без изменения (определение Владимирского областного суда от 23 марта 2015 г., апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Владимирского областного суда от 23 апреля 2015 г.). Вместе с тем ВС РФ встал на сторону истца, отметив, что по смыслу ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 14 января 2016 г. № 86-КГ15-10).

Является ли налоговый орган участником в споре о кадастровой стоимости?

За налоговую базу по земельному налогу принимается кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Соответственно, изменение кадастровой стоимости влияет на сумму платежей по налогу. В связи с этим у налоговых органов нередко возникает вопрос, вправе ли они оспорить, по их мнению, несправедливую кадастровую стоимость земельного участка. Об одном таком споре рассказал Алексей Борисов.

Так, в одном случае, налоговики решили обжаловать решение суда, на основании которого была изменена кадастровая стоимость земельного участка. Инспекция посчитала, что рыночная стоимость земельного участка, определенная неправильно, возлагает на нее обязанность принять неверно исчисленную сумму земельного налога. Вместе с тем судьи не согласились с этим доводом и указали, что обязанность налогового органа по осуществлению контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах не свидетельствует о наличии у инспекции имущественно-правового интереса в спорах об оспаривании кадастровой стоимости, и приняли решение прекратить производство, так как жалоба подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта (определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г. № 18АП-4099/16).

Может ли кадастровая палата участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Достаточно часто у правоприменителей на практике возникает спор, является ли кадастровая палата участником дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Согласно п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 кадастровая палата к участию в деле привлекается, когда в суде рассматривается заявление об оспаривании кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями. «В таком случае орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки, может дать пояснения по существу дела», – пояснил Алексей Борисов.

В качестве примера такой ситуации он привел дело, рассмотренное Московским городским судом, в котором Федеральная кадастровая палата фигурировала как соответчик (решение Московского городского суда от 3 августа 2016 г. по делу № 3А-782/2016). АО «Н» требовало установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и привлекло в качестве ответчиков Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве и Федеральную кадастровую палату по г. Москве. Суд удовлетворил требование истца, но указал, что кадастровая палата не является в данном случае надлежащим административным ответчиком, так как не утверждает результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке.

Арендаторам разрешили оспаривать кадастровую стоимость

Кириленко Алексей Геннадиевич, директор Департамента консультаций и судебной защиты юридической фирмы «АВЕНТА»

Не заинтересован – не защищен!

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон№ 135-ФЗ) результаты кадастровой оценки земельных участков могут быть оспорены в арбитражном суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), созданной уполномоченным органом субъекта РФ.

Абзац 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ содержит перечень лиц, которыми могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости. Законодатель указал, что юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость в том случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности этих лиц. Столь размытый круг субъектов, имеющих право на оспаривание кадастровой оценки, привел к различной оценке судов факта наличия либо отсутствия заинтересованности лиц, которые должны были доказать, в первую очередь, что именно их право нарушено и удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенного права.

Так, к числу лиц, заинтересованных в определении кадастровой стоимости земельных участков, не были отнесены арендаторы земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Казалось бы заинтересованность арендаторов земли в размере ее кадастровой стоимости очевидна, поскольку арендная плата за землю рассчитывается на основании ее кадастровой стоимости (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Однако суды зачастую не признавали арендаторов заинтересованными лицами, права которых были затронуты проведением кадастровой оценки.

«ВАСовский» прецедент

Субъекты оспаривания кадастровой оценки:

1. Собственники земельных участков.
2. Арендаторы земельных участков.
3. Правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения.
4. Лица, не обладающие оформленными правами на земельный участок, но имеющие в собственности расположенные на нем объекты недвижимости.

Арендаторов и лиц, не обладающих оформленными правами на земельный участок, но имеющих в собственности распложенные на нем объекты недвижимости, Президиум ВАС РФ признал субъектами, чьи права могут быть нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.

Согласно ст. 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ. При этом положения указанной статьи не лишают заинтересованных лиц права заключить договор на проведение оценки в порядке, установленном в ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованное лицо должно соблюсти одно обязательное правило: рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11 по делу № А11-5098/2010).

Иное толкование данных норм права, по мнению Президиума ВАС РФ, означало бы лишение заинтересованных лиц права на защиту и нарушение их прав и законных интересов.

Рыночная стоимость земельных участков в целях определения их кадастровой стоимости может быть установлена и в отношении земельных участков, которые не могут быть проданы на открытом рынке в условиях конкуренции из-за нахождения на них объектов недвижимости, принадлежащих заинтересованным лицам, или по другим причинам (Постановление АС Московского округа от 07.10.2014 № Ф05-9750/14 по делу № А40-137126/13).

Права арендатора в этом случае могут быть защищены посредством внесения изменений в содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Защита прав заинтересованного лица в такой ситуации осуществляется в порядке оспаривания решений Комиссии на основании гл. 24 АПК РФ.

В соответствии с правилом, содержащимся в п. 3 ст. 66 ЗК РФ, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость последнего устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, определение судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для ее установления в качестве его новой кадастровой стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010) (далее – Постановление № 913/11).

Ретроспективный перерасчет налога

Хотелось бы отметить еще одну особенность, установленную ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ: в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения об измененной стоимости должны применяться с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сказанное означает, что изменение кадастровой стоимости происходит «задним числом», однако четкого механизма пересмотра в связи с этим налогооблагаемой базы не предусмотрено (Письмо Минфина России от 16.07.2013 № 03-05-04-02/27809).

Судебная практика основывается на правовой позиции, сформулированной в Постановлении № 913/11.

В силу п. 6 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Сведения о кадастровой стоимости используются с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, а следовательно отсутствуют основания для ретроспективного перерасчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков, установленной по решению суда в соответствии с произведенной рыночной оценкой (Постановление АС Уральского округа от 01.09.2014 № Ф09-5095/14 по делу № А76-24368/2013).

Тенденции

На фоне вышеуказанных судебных решений выделяется совершенно противоположная правовая позиция, изложенная в Постановлении ФАС Московского округа от 03.07.2014 № Ф05-6138/2014 по делу № А40-59687/13, в котором сделаны следующие выводы:

• стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому соответствующая арендная плата должна определяться с учетом устанавливаемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды;
• стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом;
• заключив договор аренды, истец (арендатор) согласился с ценой договора, в т. ч. с порядком ее определения, а установление кадастровой стоимости арендатором есть ни что иное, как попытка изменения условий договора в одностороннем порядке;
• в отношении земельных участков, статус которых исключает их свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, невозможно установить рыночную цену;
• лицо, заключившее договор, фактически оспаривает право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы;
• арендатор не вправе заключать договор на проведение кадастровой оценки земельного участка.

[2]

Однако необходимо отметить, что в дальнейшем подход АС Московского округа к решению данного вопроса изменился коренным образом. Соответствующие дела стали рассматриваться судьями с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении № 13839/13, что, скорее всего, связано с его официальной публикацией 15 июля 2014 г.

Итог

Постановление № 13839/13 конкретизировало круг лиц, заинтересованных в определении кадастровой стоимости земельных участков, сконцентрировало внимание судов на важных моментах и определило судебный порядок рассмотрения дел данной категории, в полной мере разъяснив свойственные им спорные аспекты.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка арендатором

Новости оценки

Законодательство

Кто может оспаривать кадастровую стоимость «чужого» земельного участка?

Складывающаяся в последние годы практика, в том числе судебная, связанная с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков показала, что правом на их оспаривание могут быть наделены не только субъекты, прямо указанные в законе об оценочной деятельности.

В рамках состоявшегося на прошлой неделе XVII Всероссийского конгресса Регулирование земельное-имущественных отношений эксперты обсудили вопросы кадастра и государственной кадастровой оценки, в том числе связанные с оспариванием результатов кадастровой стоимости земельных участков органами местного самоуправления, арендатором земельного участка, налоговыми органами и кадастровой палатой.

В каких случаях органы местного самоуправления могут участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Как следует из ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами местного самоуправления только в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципалитета.

Вместе с тем в постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П КС РФ указал, что муниципалитеты также заинтересованы в результатах кадастровой оценки земельных участков, которые не находятся в их собственности, но расположены на их территории, так как кадастровая стоимость земельного участка служит базой для расчета суммы земельного налога. В связи с этим, по мнению КС РФ, органам местного самоуправления необходимо предоставить право оспаривать кадастровую стоимость чужих земельных участков, расположенных на территории муниципалитета, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости. Однако, какое именно снижение считать существенным и как толковать эту норму, в постановлении не раскрывается.

По всей видимости, это и будет являться предметом доказывания в судах,– считает эксперт в области земельных отношений Алексей Борисов. – Собственник должен будет доказать, что снижение было несущественным. Стоит отметить, что в рассмотренном КС РФ деле кадастровая стоимость земельного участка заявителем была уменьшена с 7 млрд до 450 млн руб., то есть больше чем в 15 раз. Соответственно, если мы изменяем стоимость меньше чем в 15 раз, то, может быть, есть смысл доказывать, что данный прецедент не распространяется на наш случай, и орган местного самоуправления не вправе оспаривать кадастровую стоимость. Но, тем не менее, этот вопрос остается дискуссионным.

Отметим, что несмотря на то, что КС РФ признал не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, федеральный закон о государственной кадастровой оценке, который вступил в силу 1 января 2017 года, также не содержит нормы, которая позволила бы органам местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не находящихся в их собственности.

Зависит ли право арендатора оспаривать кадастровую стоимость земельного участка от срока его аренды?

Трудности с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости возникают не только у муниципалитетов, но и арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности. Как отметил Алексей Борисов, это связано с тем, что несмотря на содержание п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, в котором разъяснено, что арендаторы земельного участка вправе обращаться с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков, судами под сомнение ставится возможность арендатора оспорить ее размер, если срок аренды недвижимости является небольшим. Рассмотрим подробнее подобный случай.

ООО З обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в публичной собственности, в размере рыночной. Суд первой инстанции отказал в принятии заявления, исходя из того, что в соответствии с действующим законодательством с заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет (ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости (далее – Закон № 221-ФЗ), в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) Таким образом, суд решил, что когда такой договор заключен на срок менее пяти лет, арендатор не вправе обращаться с требованием о внесении изменений в сведения о земельном участке, в том числе о кадастровой стоимости. Добавим, что ст. 20 Закона № 221-ФЗ признана утратившей силу с 1 января 2017 года (п. 8 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ).

Вышестоящие суды это решение оставили без изменения (определение Владимирского областного суда от 23 марта 2015 г., апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Владимирского областного суда от 23 апреля 2015 г.). Вместе с тем ВС РФ встал на сторону истца, отметив, что по смыслу ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 14 января 2016 г. № 86-КГ15-10).

Является ли налоговый орган участником в споре о кадастровой стоимости?

За налоговую базу по земельному налогу принимается кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Соответственно, изменение кадастровой стоимости влияет на сумму платежей по налогу. В связи с этим у налоговых органов нередко возникает вопрос, вправе ли они оспорить, по их мнению, несправедливую кадастровую стоимость земельного участка. Об одном таком споре рассказал Алексей Борисов.

Так, в одном случае, налоговики решили обжаловать решение суда, на основании которого была изменена кадастровая стоимость земельного участка. Инспекция посчитала, что рыночная стоимость земельного участка, определенная неправильно, возлагает на нее обязанность принять неверно исчисленную сумму земельного налога. Вместе с тем судьи не согласились с этим доводом и указали, что обязанность налогового органа по осуществлению контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах не свидетельствует о наличии у инспекции имущественно-правового интереса в спорах об оспаривании кадастровой стоимости, и приняли решение прекратить производство, так как жалоба подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта (определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г. № 18АП-4099/16).

Может ли кадастровая палата участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Достаточно часто у правоприменителей на практике возникает спор, является ли кадастровая палата участником дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Согласно п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 кадастровая палата к участию в деле привлекается, когда в суде рассматривается заявление об оспаривании кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями. В таком случае орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки, может дать пояснения по существу дела, – пояснил Алексей Борисов.

В качестве примера такой ситуации он привел дело, рассмотренное Московским городским судом, в котором Федеральная кадастровая палата фигурировала как соответчик (решение Московского городского суда от 3 августа 2016 г. по делу № 3А-782/2016). АО Н требовало установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и привлекло в качестве ответчиков Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве и Федеральную кадастровую палату по г. Москве. Суд удовлетворил требование истца, но указал, что кадастровая палата не является в данном случае надлежащим административным ответчиком, так как не утверждает результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке.

Источники

1. 
   Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.
   
2. 
   Власова, Т.В. Теория государства и права / Т.В. Власова. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 226 c.
   
3. 
   Акции. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 930 c.