Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

[2]

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июля 2014 г. N Ф04-6074/14 по делу N А45-11947/2013 (ключевые темы: нежилые помещения — бремя содержания имущества — переход права собственности — подписание передаточного акта — возмещение расходов)

г. Тюмень

17 июля 2014 г.

Дело N А45-11947/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

[1]

председательствующего Сидоровой А.В.,

судей Лаптева Н.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Управление торговли Восточного военного округа» на решение от 25.12.2013 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Зюзин С.Г.) и постановление от 24.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ходырева Л.Е., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу N А45-11947/2013 по иску открытого акционерного общества «Управление торговли Восточного военного округа» (680028, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 122, ИНН 2722086642, ОГРН 1092722004385) к открытому акционерному обществу «Уфимское хлебообъединение «Восход» (450096, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, 122, А, ИНН 0276024383, ОГРН 1020202865968) о взыскании 32 192,23 руб.

открытое акционерное общество «Управление торговли Восточного военного округа» (далее — ОАО «Военторг-Восток») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Уфимское хлебообъединение «Восход» (далее — ООО «Восход») о взыскании 32 841,66 руб. задолженности.

[3]

Решением от 25.12.2013 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 24.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично, с ОАО «Восход» в пользу ОАО «Военторг-Восток» взыскано 25 092,30 руб. задолженности, 1 528,08 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ОАО «Военторг-Восток» просит решение и постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на необоснованность выводов судов относительно того, что у истца с момента регистрации права собственности на спорное имущество возникла обязанность по его содержанию, поскольку договором купли-продажи недвижимого имущества предусмотрено иное. Суды фактически изменили условия договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, тем самым превысили полномочия органов судебной власти.

Заявитель направил в суд кассационной инстанции ходатайство о проведении заседания в его отсутствие.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО «Военторг-Восток» (продавец) и ОАО «Восход» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости от 12.07.2012 N 3/11/2012 (далее — договор): здание кафе 309,9 кв. м, находящееся по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова 163/8; нежилое помещение 630,9 кв. м, находящееся по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова 163/9; нежилое помещение 204,9 кв. м, находящееся по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова 163/9; нежилое помещение 86,3 кв. м, находящееся по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова 163/9.

Согласно пункту 4.4 договора истец (продавец) вправе потребовать от ответчика (покупателя) возмещение расходов, понесенных истцом после подписания акта приема-передачи недвижимого имущества на оплату административно-хозяйственных и коммунальных услуг в отношении проданных объектов недвижимости.

Переход права собственности к ответчику зарегистрирован 17.08.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Акт приема-передачи объектов недвижимости составлен сторонами 18.07.2012.

ОАО «Военторг-Восток», указывая, что им понесены расходы в отношении содержания объектов после передачи их ответчику, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования частично, исходил из того, что бремя содержания имущества должно быть распределено между ответчиком и истцом в соответствии с датой регистрации перехода права собственности на объект недвижимости — 17.08.2012. До указанной даты бремя содержания имущества сохраняется за продавцом (истцом), а после указанной даты — за покупателем (ответчиком).

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав, что материалы дела не содержат оснований для расчета расходов, подлежащих взысканию с ответчика, в иную дату, чем 17.08.2012.

Выводы судебных инстанций соответствуют закону и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума N 10/22) после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Системное толкование статей 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет момент возникновения обязанности по содержанию имущества не фактом государственной регистрации права собственности, а наличием у собственника возможности владеть и пользоваться переданным ему имуществом.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что бремя содержания имущества должно быть распределено между истцом и ответчиком в соответствии с датой регистрации перехода права собственности — 17.08.2012. Суд кассационной инстанции считает, что истец вправе потребовать от ответчика (покупателя) возмещение расходов, понесенных истцом после передачи недвижимого имущества ответчику, ставшему законным владельцем имущества, как это предусмотрено сторонами в пункте 4.4 договора.

Вместе с тем, поддержав в целом выводы арбитражного суда первой инстанции, оценив в совокупности доказательства по делу в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе, документы, свидетельствующие о фактическом прекращении арендных отношений между истцом и арендаторами только 31.07.2012, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что единственно достоверной датой, которая установлена судом, служащей основанием для взыскания задолженности за содержание переданного недвижимого имущества, является — 17.08.2012, поскольку на момент подписания акта приема-передачи 18.07.2012 помещения занимали третьи лица (арендаторы).

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, что с момента составления акта приема-передачи от 18.07.2012 указанных объектов ОАО «Восход» приступило к их пользованию.

Определяя размер взыскания задолженности за коммунальные услуги в отношении спорных объектов, суды верно распределили расходы истца по оказанным услугам, в том числе за август 2012 года — пропорционально количеству дней в августе, за сентябрь 2012 года — полностью отнесли на ответчика.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что фактически передача спорных нежилых помещений во владение ОАО «Восход» состоялась 18.07.2012. Данные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, сводятся по существу к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом первой и апелляционной инстанций на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьёй 286 АПК РФ. Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12).

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

решение от 25.12.2013 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 24.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-11947/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Сидорова

Судьи

Н.В. Лаптев Л.В. Туленкова

Обзор документа

В договоре купли-продажи объектов недвижимости предусматривалось право продавца потребовать от покупателя возмещения расходов, понесенных продавцом после подписания акта приема-передачи, на оплату административно-хозяйственных и коммунальных услуг.

Продавец просил взыскать с покупателя указанные расходы. Иск был удовлетворен частично.

Кассационная инстанция оставила состоявшиеся судебные акты без изменения, отметив следующее.

В силу ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

ГК РФ определяет момент возникновения обязанности по содержанию имущества не фактом госрегистрации права собственности, а наличием у собственника возможности владеть и пользоваться переданным ему имуществом.

В связи с этим неверен вывод первой инстанции о том, что бремя содержания имущества должно быть распределено между истцом и ответчиком в соответствии с датой регистрации перехода права собственности. По мнению кассационной инстанции, продавец вправе потребовать возмещения расходов, понесенных после передачи недвижимости покупателю, ставшему ее законным владельцем, как это предусмотрено в договоре.

Вместе с тем единственной достоверной датой, служащей основанием для взыскания расходов на содержание переданной недвижимости, является день, когда был зарегистрирован переход права собственности. На момент подписания акта приема-передачи помещения занимали третьи лица (арендаторы).

Истец не представил доказательств того, что с момента составления акта приема-передачи объектов недвижимости ответчик приступил к пользованию ими.

Статья 224. Передача вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Комментарий к Ст. 224 ГК РФ

1. Передача вещи (лат. — traditio) представляет собой действия собственника или уполномоченного им лица по вручению предмета договора, с одной стороны, и действия приобретателя (уполномоченного им лица) по принятию этого предмета, с другой стороны. К таким действиям приравнивается сдача вещи перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки, а также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Передача вещи считается состоявшейся, если вещь фактически поступила во владение приобретателя или указанного им лица. По этой причине вещь признается переданной приобретателю с момента фактического поступления в его владение и в случаях, когда к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась в его владении. Это возможно, например, при заключении дополнительного соглашения арендатора и арендодателя о выкупе арендованного имущества в соответствии с п. 2 ст. 624 ГК РФ.

2. Передача должна быть направлена на исполнение обязательства, возникшего из договора о передаче имущества в собственность. По этой причине передача предмета для иных целей, например для ознакомления с его потребительскими свойствами, не может признаваться передачей, влекущей переход права собственности.

3. Иногда передача вещи может требовать специального оформления. Так, в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Аналогичный порядок передачи необходим при исполнении договора мены недвижимости, а также при передаче недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК). Специальные требования к оформлению передачи содержатся также в положениях ГК РФ о продаже предприятия как объекта гражданских прав (ст. 563).

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).

Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта .

———————————
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей 556 ГК России обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25 ГК РФ), например взыскать предусмотренную договором неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ .

———————————
Постановление ФАС Московского округа от 6 марта 2006 г. N КГ-А40/1082-06-П.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю.

В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость (см. ст. 551 и коммент. к ней).

2. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

3. Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Другой комментарий к статье 556 ГК РФ

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме — с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.

Остались вопросы по ст 556 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 556 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости

Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости

Положения ГК РФ предусматривают особый порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости, что обусловлено особыми свойствами недвижимости: в отличие от движимых вещей, недвижимое имущество невозможно передать обычными способами, предусмотренными для договоров купли-продажи (ст. 458 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 556 передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче*(1). Если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и вручения предмета договора покупателю. В отсутствие соглашения сторон об ином с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Не является наличие либо отсутствие подписанного сторонами документа о передаче недвижимости и безусловным доказательством исполнения (неисполнения) сторонами обязанностей, связанных с передачей и принятием предмета продажи. Факт передачи имущества покупателю или то обстоятельство, что оно, несмотря на оформление передаточного документа, осталось во владении продавца, могут подтверждаться иными доказательствами (постановления АС Поволжского округа от 14.12.2015 N Ф06-3160/15, ФАС Поволжского округа от 29.08.2013 N Ф06-7536/13, Семнадцатого ААС от 26.11.2014 N 17АП-14441/14).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Разумеется, наступление такой ответственности возможно при доказанности ненадлежащего качества передаваемой недвижимости (см. постановления АС Поволжского округа от 04.04.2016 N Ф06-6653/16, Тринадцатого ААС от 06.05.2016 N 13АП-6542/16, Четвертого ААС от 28.08.2015 N 04АП-2495/15, Семнадцатого ААС от 06.08.2015 N 17АП-6568/15).

Согласно абзацу третьему п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца — от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Поскольку иное не предусмотрено правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, в таком случае вторая сторона, вправе кроме требования о возмещении убытков предъявить требования, предусмотренные ст.ст. 463, п. 3 ст. 484 ГК РФ (постановления Пятнадцатого ААС от 25.03.2013 N 15АП-1788/13, АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, Одиннадцатого ААС от 16.09.2014 г. N 11АП-10349/14). При этом, поскольку удовлетворение иска покупателя по договору продажи недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности обусловлено исполнением обязательства продавца по передаче имущества, если предмет договора продавцом не передан, покупатель вправе одновременно заявить требование об обязании продавца передать вещь. В этом случае удовлетворение указанного требования является условием удовлетворения требования о регистрации перехода права собственности (абзацы второй и третий п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановления АС Уральского округа от 16.05.2016 N Ф09-3014/16, АС Северо-Кавказского округа от 12.05.2016 N Ф08-2596/16).

*(1) Какой-либо унифицированной формы передаточного акта по договору продажи недвижимости нормативными правовыми актами не предусмотрено. При его разработке можно воспользоваться общими рекомендациями к составлению документа, подтверждающего приемку исполнения.

*(2) Напомним, что принципиально право собственности на недвижимость может возникать и без государственной регистрации перехода этого права. Это касается, например, случаев универсального правопреемства, когда основанием перехода права собственности на недвижимость является закон, а не договор (см., например, абзац второй п. 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение

Введите ваш e-mail:

Условие договора о передаче недвижимости покупателю после госрегистрации перехода права собственности не противоречит гражданскому законодательству

Определена правовая позиция по вопросу о возможности передачи недвижимости покупателю после госрегистрации перехода права собственности. В Постановлении N 5785/11 Президиум ВАС РФ указал, что условие договора купли-продажи о передаче имущества после госрегистрации перехода права собственности не нарушает императивных норм гражданского законодательства.

12.12.2011

Денисова Анна, Эксперт, Компания «КонсультантПлюс», www.consultant.ru

«Аксином»: Переводческие услуги для юридического сообщества» »»

Президиум ВАС РФ рассмотрел в порядке надзора спор между обществом (далее – покупатель) и Управлением Росреестра. Покупатель заключил с другим обществом (далее – продавец) договор купли-продажи нежилого помещения. Стороны предусмотрели, что передача имущества будет осуществлена по акту приема-передачи после госрегистрации перехода права собственности. Однако Управление Росреестра отказало в совершении регистрационных действий, отметив, что зарегистрировать переход права невозможно до тех пор, пока имущество не будет передано новому собственнику. К комплекту документов для госрегистрации перехода права должен быть приложен акт приема-передачи.

В связи с этим покупатель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным и обязании Управления Росреестра осуществить госрегистрацию перехода права собственности.

Суд первой инстанции посчитал отказ Управления Росреестра правомерным по следующим основаниям.

Для возникновения права собственности (его перехода) необходимо, помимо заключения договора купли-продажи недвижимости, наличие сложного состава юридических фактов – передачи имущества и акта регистрации. Только в этом случае может возникнуть право собственности на объект недвижимости.

Условие же договора о передаче спорного имущества после госрегистрации перехода права не обеспечивает сохранение за покупателем права собственности. Неисполнение продавцом обязательства по передаче вещи после госрегистрации права собственности за покупателем приведет к отсутствию у последнего правомочия по распоряжению имуществом как невладеющего собственника.

Объясняется это тем, что наличие зарегистрированного права без возможности осуществления всех правомочий собственника носит лишь формальный характер. Кроме того, защита прав невладеющего собственника в судебном порядке будет ограничена. Так, иски о признании права подлежат удовлетворению, только если установлены правовые основания для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Данный иск имеет вещно-правовую природу. Неисполнение обязательства передать недвижимое имущество после госрегистрации перехода права носит обязательственно-правовой характер. Предъявление иска о признании прав собственности при сохранении между сторонами договора купли-продажи недвижимости отношений обязательственно-правового характера по поводу спорной вещи не может являться надлежащим способом защиты.

Иск покупателя о госрегистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению только при условии, что обязательство продавца передать недвижимость исполнено в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Помимо этого, согласно ч. 1 ст. 398 ГК РФ обстоятельством, определяющим переход права собственности на недвижимое имущество в случае его отчуждения продавцом по нескольким договорам купли-продажи, является фактическая передача вещи покупателям по данным договорам.

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу, что у покупателя не возникло право собственности на недвижимое имущество из-за несоблюдения правил о госрегистрации перехода этого права.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию арбитражного суда, дополнительно указав на следующие обстоятельства. В абз. 3 п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление N 10/22) разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до госрегистрации права собственности покупатель является законным владельцем данного имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента госрегистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, необходимого для перехода права собственности.

Суды не приняли во внимание довод покупателя о том, что в силу абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22 допустимо включить в договор условие о передаче имущества после госрегистрации перехода права собственности.

Однако Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов. По мнению ВАС РФ, положения ст. ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам установить в договоре купли-продажи недвижимости условие, по которому передача должна состояться после госрегистрации перехода права собственности. Таким образом, согласование сторонами условия о передаче имущества после госрегистрации перехода права не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Подобная позиция сформулирована в абз. 4 ст. 61 Постановления N 10/22. Гражданское законодательство предоставляет сторонам право договориться о передаче недвижимого имущества после госрегистрации перехода права собственности на него. Следовательно, Управление Росреестра не может требовать подтверждения такой передачи для совершения регистрационных действий.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами могут быть пересмотрены с учетом рассмотренного Постановления Президиума ВАС РФ по новым обстоятельствам при отсутствии других препятствий.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу NА63-4629/10

Источники

1. 
   Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.
   
2. 
   Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
   
3. 
   Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.
   
4. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.