Совершая удостоверение сделок с имуществом нотариус проверяет

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Совершая удостоверение сделок с имуществом нотариус проверяет" с комментариями знающих людей. В случае возникновения вопросов предлагаем обратиться к нашему дежурному консультанту.

Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (Чашкова С.Ю.)

Дата размещения статьи: 01.10.2017

Одной из наиболее значительных законодательных новелл прошлого года в сферах гражданского права и осуществления нотариальной деятельности стало дополнение ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п. 2, установившим обязательную нотариальную форму для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Сегодня это правило закреплено в ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости), а потому продолжает действовать.
———————————
Данная статья утратила силу с 1 января 2017 г.
СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 28 ГК РФ приведенные правила применяются к действиям законных представителей несовершеннолетних в возрасте от 0 до 14 лет, а также к действиям законных представителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Несмотря на отсутствие прямой отсылки в ст. 26 ГК РФ к ст. 37 ГК РФ, такое толкование следует из системного применения норм ст. ст. 26, 37 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ, что подтверждается судебной практикой .
———————————
См.: Определение Московского городского суда от 9 июля 2013 N 4г/8-6104 // СПС «КонсультантПлюс».

Суть положения п. 2 ст. 37 ГК РФ заключается в том, что при совершении любых действий, которые могут привести к умалению имущества подопечного лица, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. По своей правовой природе данное разрешение относится к разновидности согласий на совершение сделки, предусмотренных п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, носящим характер общей нормы. При этом специальные правила об основаниях и порядке предоставления предварительного разрешения сосредоточены в ст. 21 Закона об опеке. Как можно заключить из буквального толкования данных положений, а также из характера регулируемых ими отношений, речь идет исключительно о такой разновидности согласия, как предварительное согласие (абз. 2 п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), что подтверждается и судебной практикой .
———————————
См.: Определение Верховного Суда РФ от 24 апреля 2012 г. N 49-В12-1, Постановление президиума Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. N 508 по делу N 44г-269/13 // СПС «КонсультантПлюс».

Различия в основаниях и в последствиях признания договора недействительным и его расторжения должны быть очевидны любому юристу . В связи с этим допускать подобную неопределенность в правоприменении, конечно, абсолютно недопустимо. Представляется, что со стороны законодателя оставлять подобную ситуацию без прояснения чревато правовой нестабильностью. Для нотариальной практики это создает серьезные проблемы; перед нотариусами возникает дилемма, связанная с возможностью совершения нотариального действия, с удостоверением договора при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
———————————
См. подробнее: Чашкова С.Ю. Указ. соч. С. 34 — 35.

Библиографический список

1. Бегичев А.В. Сущность правозащитной деятельности нотариата в системе социальной функции государства // Нотариус. 2015. N 5.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1 — 5 / Под ред. Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2015.
3. Левушкин А.Н., Николаев С.Н. Нотариус как защитник имущественных прав несовершеннолетнего в сфере семейных правоотношений // Нотариус. 2015. N 1.
4. Чашкова С.Ю. Деятельность органов опеки и попечительства по защите имущественных прав подопечных // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 12.
5. Чефранова Е.А. Правовое регулирование имущественных отношений с участием несовершеннолетних членов семьи // Защита прав ребенка: Материалы научно-практической конференции / Отв. ред. А.М. Нечаева. М.: ИГиП РАН, 2004.

Некоторые вопросы при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Пределы компетенции нотариуса по проверке правоустанавливающих и правоподтверждающих документов

В настоящее время некоторые сделки по распоряжению недвижимым имуществом вновь, спу стя восемнадцать лет, приобрели обязательную нотариальную форму. За это время родилось и вы росло целое поколение граждан нашей страны, которые не знают о деятельности нотариусов, в чьи обязанности входит выдача удостоверения сделки по отчуждению недвижимости. Введение требования обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок с недви жимостью вызвало много вопросов не только у участников таких сделок, но и у нотариусов практиков, на которых законом возложена обязанность их удостоверять.

В настоящем исследовании мы остановимся на одной из проблем, возникающих у нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а именно: каковы пределы проверки нотариусом пред ставленных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, каковы пределы контроля, который может и должен осуществлять нотариус в процессе удостоверения сделки? За почти двадцатилетний период простой письменной формы сделки был сформирован Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним «без участия» нотариуса. Это, в целом, замечательное достижение в области учета объектов недвижимости и прав на них. Од нако, к сожалению, в настоящее время все недостатки современного состояния ЕГРП превратились в проблемы нотариального удостоверения сделок, поскольку закон предусматривает обязанность но тариуса проверить принадлежность отчуждаемого объекта сделки участнику сделки. Нотариус про водит обязательную правовую проверку всех условий, при наличии или отсутствии которых возмож но или невозможно заключить сделку. Для такой проверки нотариус, в первую очередь, должен изучить правоустанавливающие до кументы на объект недвижимости (ст.55 Основ законодательства о нотариате).

Гражданин, представляя нотариусу правоустанавливающий документ и право подтверждающий документ, вправе рассчитывать на то, что нотариус на основании этих доку ментов удостоверит сделку по отчуждению его недвижимого имущества. С другой стороны, на нотариуса законом возложена огромная ответственность за допущенные нарушения при совершении нотариальных действий.

Учитывая это положение закона об ответ ственности нотариуса, нотариусы предпочитают отказывать в совершении нотариальных действий, дабы избежать угрозы возможной материальной и иной, предусмотренной законом ответственности, которую может повлечь такое нотариальное действие, несмотря на то, что право было зарегистриро вано регистрирующим органом. Какими должны быть действия нотариуса в случае обнаружения им незаконной регистрации прав? По существу, в таких случаях нотариус, проверяя представленные документы, контролирует законность акта государственной регистрации права. Возникает вопрос: а допустимо ли это? И этот вопрос в настоящее время не решен и остро нуждается в решении. Не во всех случаях подобная незаконная регистрация влечет ущемление прав правообладателей, и, в конечном итоге, прав возможных приобретателей недвижимости.

Читайте так же:  Постановление о возобновлении предварительного следствия образец

Нотариус должен проверить принад лежность объекта сделки (титула), но не в рамках выполнения контрольной функций, а в рамках вы полнения функции разъяснения смысла и содержания представленных документов, поскольку в рам ках выполнения контрольных функций обнаружение дефектов государственной регистрации должно повлечь отказ в удостоверении сделки. В закон необходимо внести положение о том, что проверка принадлежности титула зависит от конкретной сделки. А, может быть, выход в следующем: нотариус вообще не проверяет правоустанавливающие до кументы, ограничиваясь истребованием выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и проверяя только наличие зарегистрированного в установленном законом порядке права. В таком случае в выписке из ЕГРП должны быть указаны документы-основания приобретения права, если таким документом является договор, изложено краткое содержание сделки, а также указание на вы полнение или невыполнение условий договора.

Поскольку право считается принадлежащим право обладателю, если оно зарегистрировано и никем не оспорено, такое решение полностью снимает с нотариуса обязанность проведения правовой экспертизы сделки. Возможно, чистота титула не долж на проверяться нотариусом, поскольку этот факт уже установлен и не требуется его устанавливать вновь. В таком случае, если в будущем сделка будет признана недействительной по причине неза конной регистрации права( порок титула), то ответственность за возможные убытки должно нести государство, а если сделка будет признана недействительной по другим причинам, то ответствен ность может быть возложена на нотариуса. Некоторые авторы предлагают еще более радикальный вариант, согласно которому нотариус должен быть освобожден от проверки принадлежности имущества отчуждателю на том основании, что «в соответствии с положениями Гражданского кодекса отсутствие у продавца зарегистрированного права на объект недвижимости в момент заключения сделки купли-продажи не препятствует ее совер шению, и будущий объект недвижимости это не только тот, который еще будет создан, но и тот, кото рый уже существует, но еще не приобретен продавцом и принадлежит другому лицу.

Проверка принад лежности такого объекта по данным ЕГРП позволила бы установить, что он принадлежит не стороне предполагаемой к нотариальному удостоверению сделки, что, однако, не должно препятствовать тако му удостоверению… проверка принадлежности титула не должна являться обязательным элементом процедуры нотариального удостоверения. Заявления о принадлежности титула или о его отсутствии с обязательством прибрести его к моменту исполнения договора (к моменту, когда продавец должен будет передать титул покупателю) в этом случае следует отнести к непроверяемым нотариусом заявлени ям и гарантиям, которые стороны выдают друг другу в момент совершения сделки, включая их в текст договора. Главным в деятельности нотариуса в таком случае становится проверка воли участников сделки, исключение каких-либо искажений, пороков воли, выполнение разъяснительной функции» . На наш взгляд, вышеописанный подход к названной проблеме видоизменяет основные принци пы латинского нотариата, главнейшим из которых является предотвращение споров между людьми.

При названном подходе нотариус никоим образом не предотвращает споры, а сам провоцирует их возникновение. В заключение отметим, что юридически неграмотные лица нуждаются в помощи, поэтому без условной обязанностью нотариуса является и должна оставаться обязанность разъяснить участникам сделки их права и обязанности, последствия заключения сделки, возможные риски, предложить им включить в текст договора заверения, заявления, гарантии сторон договора, разъяснить положения законодательства о том, что если данные заверения окажутся недостоверными, добросовестная сто рона договора в таком случае может взыскать с виновной стороны причиненные этим убытки, если докажет, что:  добросовестная сторона полагалась на заверения виновной стороны при заключении договора;  виновная сторона считала или имела разумные основания считать, что добросовестная сторо на будет полагаться на эти заверения. Проверочная функция должна стать продолжением функции разъяснения.

[2]

Конечно, сказанное справедливо только в отношении оспоримой сделки. Для того, чтобы обеспечить полноту проверки юридической чистоты сделки необходимо обес печить создание Единого реестра прав на недвижимое имущество. Как только будет обеспечено единство реестра прав, необходимо предоставить нотариусам не только доступ в него в режиме ре ального времени, но и обязательно право вносить в реестр отметку о совершении сделки либо пере дать нотариусам функции государственного регистратора в части регистрации перехода прав по удо стоверенным им сделкам или выданным свидетельствам о праве на наследство, не ограничиваясь действующим в настоящее время предоставленным правом по передаче документов на государствен ную регистрацию сделок и перехода прав по удостоверенным сделкам. В таком случае будут исклю чены продажи по поддельным документам, мошеннические двойные и тройные продажи одного имущества, сокрытие обременений имущества и т.д.

[3]

Вместе с тем должны шире развиваться и использоваться, стать доступными нотариусам в ре жиме реального времени иные единые базы данных, например, единая база данных о смерти из орга нов ЗАГС, о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, проверки нотариаль но удостоверенных и отмененных доверенностей и иных документов. Все эти и другие базы данных должны быть сосредоточены в единую, чтобы, условно говоря, одним кликом компьютерной мыши нотариусу была представлена вся необходимая информация.

Совершая удостоверение сделок с имуществом нотариус проверяет

Особенности удостоверения договоров и односторонних сделок.

Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и субъектов в составе Российской Федерации и лично представленные ими нотариусу. Удостоверение завещаний через представителей не допускается. При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество. Нотариус в случае получения уведомления об отмене завещания, а равно получения нового завещания, отменяющего или изменяющего составленное ранее завещание, делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящемся у нотариуса, и в реестре регистрации нотариальных действий. Уведомление об отмене завещания должно быть нотариально удостоверено.

Константин Корсик: «Нотариальное удостоверение сделок повысит уровень защиты права собственности в России»

Российский нотариат активно развивается с каждым днем: нотариусы приобретают новые полномочия, меняется и формат их взаимодействия с клиентами. Так, с 1 июля текущего года начали функционировать новые электронные реестры (реестр уведомлений о залоге движимого имущества и реестр нотариальных действий), а подать через нотариуса документы на получение свидетельства о праве собственности на недвижимость можно уже почти полгода.

Об этих нововведениях и их перспективах мы побеседовали с президентом Федеральной нотариальной палаты Константином Корсиком.

Константин Анатольевич, значительную долю реестра уведомлений о залоге движимого имущества занимают сведения о залоге автомобилей. Каким образом нотариусы получают эту информацию?

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества формируется путем внесения нотариусом сведений, содержащихся в уведомлении о залоге движимого имущества. Уведомления могут быть направлены нотариусу в электронной форме либо представляются на бумажном носителе непосредственно на приеме у нотариуса. Конечно, чаще всего заявителем по данному нотариальному действию будет являться залогодержатель, хотя зарегистрировать залог может и залогодатель. Нотариус проверяет наличие в уведомлении сведений, которые в соответствии с законом должны в нем содержаться, а также правильность заполнения его формы.

Читайте так же:  Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества может содержать сведения о залоге любого движимого имущества, но как Вы правильно заметили, заметную долю составит информация о залоге автомобилей, ввиду развитости рынка автокредитования в стране и востребованности этого банковского продукта.

Платный ли доступ к реестру уведомлений о залоге для обычных граждан?

Любой гражданин или юридическое лицо может совершенно бесплатно ознакомиться со сведениями, содержащимися в реестре, по следующему адресу в Интернете: https://www.reestr-zalogov.ru.

Нотариус по просьбе любого лица выдает краткую выписку из реестра, а залогодатель или залогодержатель могут получить полную информацию в виде расширенной выписки. В соответствии с положениями Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I, нотариальный тариф за выдачу выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества нотариусом составляет 40 руб. за каждую страницу выписки в пределах первых 10 страниц включительно, 20 руб. за каждую страницу выписки, начиная с 11-ой страницы.

Если автомобиль все-таки находится в залоге, но сведения об этом не попали в реестр, то какими будут последствия продажи такого автомобиля и придется ли добросовестному покупателю возвращать автомобиль банку?

В соответствии с п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В приведенном Вами примере покупатель не знал и не мог знать о залоге ввиду отсутствия сведений о нем в реестре, а потому залогодержатель не сможет обратить взыскание на данный автомобиль. В данном случае залогодержатель понесет убытки ввиду своей неосмотрительности, выразившейся в том, что он не направил уведомление нотариусу о возникновении залога для внесения сведений о нем в реестр.

1 июля текущего года стал открытым также и реестр нотариальных действий. Какую именно информацию могут получить граждане?

С 1 июля нотариусы в обязательном порядке вносят в реестр нотариальных действий единой информационной системы нотариата сведения о совершении нотариальных действий по удостоверению доверенностей, завещаний, брачных договоров, их изменению, расторжению или отмене. Вне всяких сомнений, это качественно новый шаг в защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Так, ведение электронного реестра окончательно заблокирует мошеннические схемы по составлению поддельных завещаний, в том числе задним числом – после смерти наследодателя. Отсутствие в таком случае записи в электронном реестре позволит нотариусу, открывающему наследственное дело, за считанные минуты определить подлинность представленного документа.

Относительно брачных договоров отмечу, что до настоящего времени складывалась ситуация, когда один из супругов мог утаить информацию о заключенном брачном договоре после смерти супруга, либо когда гражданин ссылался на редакцию такого договора, которая к моменту отчуждения какой-либо недвижимости или прав на иное имущество уже не действовала, то есть когда стороны вносили в договор изменения. Такие сделки, безусловно, являлись сделками повышенного риска для контрагентов, ведь их можно признать недействительными. Причина такого положения дел заключалась в отсутствии единой базы, содержащей информацию по таким договорам (их изменению или расторжению). Прогнозируем заметное изменение ситуации в этой сфере в лучшую сторону.

Правда, открытой для всех граждан является только публичная часть информации реестра уведомлений о залогах движимого имущества. Получить доступ к реестру нотариальных действий граждане не смогут – он закрыт в соответствии с требованиями закона о нотариате, поскольку содержащиеся в нем сведения относятся к тайне нотариального действия (ст. 50 Основ законодательства РФ о нотариате). Так, нотариусу запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали ему известны в связи с совершением нотариальных действий. Поэтому о каком-либо доступе иных, кроме нотариусов, лиц к содержанию реестра нотариальных действий, речи идти не может, если только на доступ к такой информации нет решения судебных органов.

В чем заключаются основные преимущества получения свидетельства о праве собственности на недвижимость через нотариуса?

Действительно, в настоящее время созданы привлекательные для граждан и юридических лиц преимущества, стимулирующие обращение к нотариусу при оформлении прав на объекты недвижимого имущества: с 1 февраля 2014 года введен пятидневный срок (учитываются только рабочие дни) государственной регистрации прав по нотариально удостоверенным документам. При этом правовая экспертиза сделок и ответственность за их законность при регистрации возложена на нотариуса, а передача пакета документов на регистрацию возможна через работника нотариуса.

Создано так называемое «единое окно»: гражданин обращается к нотариусу, и после проведения нотариусом без участия заявителя всех необходимых процедур, получает у него готовые документы. Исключаются волокита, хождения по инстанциям. Кроме того, гражданин может быть уверен в том, что нотариус подготовит и отправит на регистрацию пакет документов в полном соответствии с нормами действующего законодательства. В отличие от существующих на рынке различных посредников, предлагающих свои услуги по подготовке документов для регистрации прав и ускорению этой процедуры, нотариус несет полную имущественную ответственность за результаты своей деятельности, что дает гражданам гарантии соблюдения их прав.

Какова средняя стоимость такой услуги и зависит ли она от цены договора купли-продажи квартиры?

Действующее законодательство предусматривает право нотариуса по подаче заявления о государственной регистрации права в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия. Нотариальный тариф за совершение указанного нотариального действия установлен в размере 1 тыс. руб., то есть эта сумма взимается за передачу на государственную регистрацию одного пакета документов.

Нотариальный тариф за удостоверение договора купли-продажи квартиры взимается отдельно, и, действительно, его величина зависит от величины суммы, указанной в договоре (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). К примеру, если стоимость квартиры составляет 3 млн руб., размер тарифа будет равен 25 тыс. руб., а при цене квартиры в 5 млн руб. сумма тарифа возрастет до 40 тыс. руб. Хотя в случае, если происходит сделка между близкими родственниками, что встречается довольно часто, то размер нотариального тарифа, в силу закона, заметно снижается.

Предусмотрена ли какая-либо ответственность нотариуса в случае, если удостоверенная им сделка с недвижимостью оказалась мошеннической?

В соответствии с законодательством, нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях.

Читайте так же:  Ответственность за разглашение информации ограниченного доступа

Стоит отметить, что нотариус осуществляет все предусмотренные законом процедуры при совершении нотариальных действий, как то: установление личности обратившегося за совершением нотариального действия, проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия. Нотариус всегда стремится к установлению подлинной воли сторон по заключаемым сделкам, предупреждает их о юридических последствиях предпринимаемых действий. Кроме того, нотариус наделен правом отложения и приостановления нотариального действия в случае, например, направления документа на экспертизу.

Далее отмечу обязательное страхование нотариусом собственной профессиональной деятельности и коллективное страхование нотариальной палатой.

На основании вышеизложенного, можно с уверенностью сказать, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является гарантией законности сделки.

Как вы относитесь к инициативе сенатора Антона Белякова об обязательности нотариальной формы сделки с недвижимостью?

Положительно. Продолжая мысль, изложенную при ответе на предыдущий вопрос, добавлю, что нотариальное сообщество страны уверено: возвращение свойственной нотариату роли гаранта стабильности гражданского оборота посредством удостоверения сделок повысит уровень защиты права собственности в России.

Сложившаяся в сфере оборота недвижимости ситуация не является приемлемой. Количество оспариваемых сделок с недвижимостью, совершенных в простой письменной форме, слишком велико. Это опасно для национальной экономики ввиду фактического обнуления мер, предпринимаемых для обеспечения защиты прав инвесторов. Но более всего, учитывая значимость недвижимости в качестве объекта особой важности для граждан, часто признание судами таких сделок недействительными заканчивается человеческими трагедиями.

Защита прав физических лиц на недвижимость – важнейший приоритет, который должен быть обеспечен максимально эффективно посредством различных правовых механизмов. Одним из самых эффективных из них, как показывает практика стран латинского нотариата и наш собственный опыт, является механизм обязательной нотариальной формы. Гарантии страхового возмещения нотариальной деятельности (индивидуальные и коллективные), высокий уровень профессиональной подготовки нотариусов, обеспеченный в том числе довольно «тернистым» порядком доступа к профессии, и в конце концов, репутация нотариуса, являются теми факторами, которые обеспечивают необходимый и достаточный стандарт защиты прав на недвижимость.

Имеющаяся судебная статистика демонстрирует, что количество удостоверенных нотариально сделок с недвижимостью, оспариваемых в судах, стремится к нулю, и напротив – количество оспариваемых в суде сделок с недвижимым имуществом, совершенных в простой письменной форме без участия нотариуса, год от года возрастает.

Насколько активно россияне пользуются новой услугой по нотариальному удостоверению идентичности бумажного и электронного документов?

Напомню, эта услуга появилась с 1 июля текущего года. Думаю, в настоящее время не стоит ожидать большого количества таких нотариальных действий. Во-первых, эти нотариальные действия еще не так широко известны, во-вторых – внедрение электронного документооборота в России идет «семимильными» шагами, но еще не достигло достаточно высокого уровня. Можно прогнозировать что эти нотариальные действия год от года будут востребованы все больше.

За несколько последних лет Федеральная нотариальная палата заключила ряд соглашений о сотрудничестве с некоторыми государственными органами: ФНС России, Минкомсвязью России, Росреестром и т.п. Выполняются ли они надлежащим образом и каким образом планируется продолжать работу в этом направлении?

Видео (кликните для воспроизведения).

Выполняются в полном объеме. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» дает нам наглядный пример гармоничного делового сотрудничества с Росреестром на рынке недвижимости, и Федеральная нотариальная палата имеет прекрасный шанс также успешно использовать его в других сферах.

Идет также активное сотрудничество с ФНС России. Мы передаем им заявления, подписанные электронной подписью, которые они принимают в тот же день. Затем присылают уведомления на нашу почту и на адрес заявителя, которого мы указывали в обращении. И заявители через семь дней получают свои заявления.

Конечно, в процессе реализации договоренностей периодически возникают сложности. Но это нормальная практика в любой деятельности. Все проблемные вопросы мы решаем в процессе взаимодействия в рамках рабочих групп и консультаций и, как правило, находим приемлемые решения. Важно то, что посредством этих соглашений мы улучшаем наше взаимодействие, что самым положительным образом влияет на качество услуг, предоставляемых гражданам и юридическим лицам.

Сделки с недвижимостью: правовая экспертиза и проверка законности сделки (Алексеев В.А.)

Дата размещения статьи: 23.09.2014

По статистике, наиболее часто используемым основанием для отказа является абзац 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации: «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства» . Поскольку в этом основании речь идет о соответствии законодательству, логично предположить, что если в отношении договора нотариусом проведена проверка его законности, то любые несоответствия договора законодательству должны быть исключены. Но означает ли это принципиальную невозможность использования данного основания для отказа к нотариально удостоверенным договорам?
———————————
Среди общей массы отказов, изученных автором, отказы по этому основанию составляют 91%, причем обращает на себя внимание тот факт, что весьма часто под данное основание подводятся те ситуации, которые подпадают под другие формулировки ст. 20 Закона, а также вообще не охватываются этой статьей.

Литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 244 — 272.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Читать онлайн «Нотариат: Шпаргалка» — RuLit — Страница 26

Согласно ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Причем стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Совершая удостоверение договоров с имуществом, нотариус проверяет:

1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;

2) наличие сособственников;

3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.

При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариус проверяет правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами и учредительными документами юридических лиц. В случае принадлежности имущества не на праве собственности, а на ином вещном праве нотариус проверяет наличие согласия собственника на совершение сделки, когда обязательность такого согласия предусмотрена законом. При наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия.

Читайте так же:  Уведомление о прибытии иностранного гражданина заполнить онлайн

При расторжении договора об отчуждении имущества нотариус в случае хранения у него правоустанавливающего документа на имущество возвращает его собственнику этого имущества. У нотариуса остается копия правоустанавливающего документа. Один из подлинных экземпляров соглашения о расторжении договора об отчуждении имущества приобщается к договору об отчуждении имущества, находящемуся у нотариуса. При этом нотариус делает отметку об удостоверении соглашения о расторжении договора на всех экземплярах договора об отчуждении имущества и в реестре.

44. Удостоверение завещаний

Согласно ГК РФ распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Оно совершается только лично, индивидуально и только гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме.

ГК РФ устанавливает свободу завещания. Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Следует учитывать, что при удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество. Завещатель может совершить завещание в пользу одного или нескольких лиц как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону. Нотариус не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены.

Нотариально удостоверенное завещание должно быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом. При написании или записи завещания могут быть использованы технические средства (компьютер, пишущая машинка и др.). Завещание, записанное нотариусом со слов завещателя, до его подписания должно быть полностью прочитано завещателем в присутствии нотариуса. Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса. При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель.

16. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке

Виды письменной формы сделок, простая и нотариальная. В письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, ее совершившими, или лицами, должным образом уполномоченными ими на ее совершение. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующих требований, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Договоры, завещания, доверенности и другие документы, в которых излагается содержание сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке, представляются нотариусам не менее чем в двух экземплярах, один из которых в обязательном порядке остается в делах нотариуса (нотариальной конторы). Все экземпляры документов подписываются участниками сделки, и на них нотариусом учиняется удостоверительная надпись.

Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

Нотариусы обязаны разъяснять сторонам смысл и значение представленных ими проектов сделок и проверять, соответствует ли их содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Таким образом, прежде чем приступить к составлению, подписанию или удостоверению сделки, нотариус (под угрозой недействительности сделки) должен обязательно выяснить, способно ли совершающее сделку лицо понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, не совершает ли оно свои действия в результате обмана, насилия или угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны сделки с другой или стечения тяжелых обстоятельств, а равно выяснить имеются ли иные обстоятельства, на основании которых в соответствии с положениями § 2 гл. 9 ГК РФ сделка может быть недействительной. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, его права, обязанности, ответственность и главное — последствия совершаемого нотариального действия. Указанные обязанности возложены на нотариуса для того, чтобы юридическая неосведомленность обратившихся к нему лиц не могла быть использована им во вред.

17. 18. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение; квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права собственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Независимо от того, что в справке бюро технической инвентаризации есть сведения об отсутствии запрещения и ареста, нотариус должен проверить наличие этих данных по документам нотариальной конторы, о чем делается отметка в договоре. При наличии такого запрещения договор купли-продажи недвижимости как единого объекта или любой ее части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — только после снятия ареста.

Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение. В том случае, если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома), квартиры, дачи и т.д., являющихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально он согласен продать или подарить это совместно приобретенное имущество или указана цена и другие условия продажи, нотариус при отчуждении обязан проверить, соблюдены ли указанные в заявлении супруга условия.

Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если из правоустанавливающих документов и свидетельства о браке следует, что отчуждаемое имущество является не общей, а личной собственностью одного из супругов.

В случае отчуждения доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности нотариус должен убедиться в том, что продавцом соблюдены требования ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и соблюдения всех требований, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности.

Нормативно-правовыми актами РФ утверждены типовые формы отдельных правоустанавливающих документов:1) Свидетельство на право собственности;2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения,3) Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования;4) Государственный акт на право собственности на землю;5) Свидетельство о праве собственности на землю.

[1]

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение составляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требования об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.

Читайте так же:  Свидетельство о государственной регистрации жилого помещения

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяются нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме правоустанавливающего документа, нотариус истребует справку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указывается предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обязательства, в обеспечении которого осуществляется залог.

При удостоверении договора залога квартиры, дома одновременно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества. Договор о залоге (об ипотеке) недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с соответствующим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения договор об ипотеке признается недействительным.

При ипотеке земельного участка применяются аналогичные правила. Необходимо учесть, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если это не предусмотрено договором залога (ипотеки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Статья 56. Удостоверение договоров о возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества

Договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

19. Завещание — это личное распоряжение гражданина принадлежащим ему имуществом на случаи смерти. Назначение завещания состоит в том, чтобы определить порядок перехода всего наследственного имущества или его части к определенным лицам, а также к государству или отдельным юридическим лицам и иным организациям. В этом и заключается отличие наследования по завещанию от наследования по закону: назначение наследников и порядок распределения имущества между ними зависят исключительно от воли завещателя.

Завещание является односторонней сделкой, из чего следует, что для совершения завещательного распоряжения не требуется встречного волеизъявления наследника.

Завещание должно быть составлено в письменной форме. с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Нотариус обязан разъяснить завещателю его права и обязанности по составлению завещания (вытекающие из наследственных правоотношений) и оказать ему содействие в составлении проекта завещания. Если же проект завещания представлен нотариусу уже составленным, он обязан проверить содержание завещания и законность сделанных завещателем распоряжений. В указанных случаях нотариус для выяснения действительной воли завещателя должен побеседовать с завещателем без посторонних лиц.

Нотариальное удостоверение завещания

Завещатель подписывает завещание в присутствии нотариуса или иного лица, полномочного совершать рассматриваемое нотариальное действие. Так, в местностях, где нет нотариальной конторы (не учреждена должность нотариуса), завещание может быть удостоверено должностным лицом органа исполнительной власти (местной администрации):

Отмена или изменение завещания

Поскольку завещание является односторонней сделкой, завещатель вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание, т.е. при жизни наследодателя завещание не создает никаких прав для наследников. Изменить завещание можно путем составления нового завещания, в котором завещатель отменяет или изменяет отдельные распоряжения первого завещания.

20. Удостоверение доверенностей от имени одного или нескольких лиц на имя одного или нескольких лиц. Понятие: доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Так как выдача доверенности является односторонней сделкой, то для ее совершения в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны — доверителя. Следует иметь в виду, что под термином лица понимаются как физические, так и юридические лица.

Следует учитывать, что к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом; доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной зашиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Не требуют обязательного нотариального удостоверения виды доверенностей на получение:

заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями; вознаграждения авторов и изобретателей; пенсий, пособий и стипендий; вкладов граждан в банках; корреспонденции, в том числе денежной и посылочной.

Такие доверенности могут быть удостоверены организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Видео (кликните для воспроизведения).

Срок действия доверенности должен нотариусом обозначаться прописью и не может превышать трех лет. ели же срок действия доверенности в ней не указан, то доверенность действует в течение одного года с даты ее выдачи, за исключением случая, когда такая доверенность предназначена для совершения действий за пределами РФ: она сохраняет илу до ее отмены лицом, ее выдавшим.

Источники


  1. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.

  2. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.

  3. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.
  4. Кофанов, Л.Л. Древнее право. Ivs antiovvm; М.: Спарк, 2012. — 313 c.
Совершая удостоверение сделок с имуществом нотариус проверяет
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here