Условия открытия аккредитива по сделкам с недвижимостью

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Процесс расчетов за крупные покупки, такие как недвижимость или земельный участок довольно рисковый – фальшивые деньги, неполная сумма, проблемы с транспортировкой, пересчетом и хранением больших сумм. Для минимизации рисков для обеих сторон используется аккредитив при покупке недвижимости. Если его не использовать есть риск и для покупателя и для продавца. Загвоздка в процессе перерегистрации недвижимости. Пока длиться этот процесс (около 5-7 дней) рискует покупатель, если уже отдал деньги собственнику, когда же процесс регистрации завершен, а оплаты еще нет, то рискует продавец.

Что означает понятие?

Аккредитивом называют форму расчетов, при которой посредником становится банк. Суть подобной операции в том, что одна сторона, в данном случае покупатель, зачисляет на счет оговоренную сумму. Вторая же сторона, продавец, может их получить только в случае предоставления определенных документов или пакета.

Также оговаривается определенный срок, на протяжении которого можно забрать деньги. Если за это время продавец не успевает явиться с документами, средства возвращаются покупателю, и он может их забрать. Другими словами аккредитив – это аналог банковской ячейки с расширенными возможностями, который используется при расчетах за недвижимость.

[2]

Важно! Подобная схема расчетов может использоваться, в том числе и между физическими и юрлицами. Для расчетов за разные покупки услуги.

Есть несколько видов подобной формы расчетов, каким пользоваться определяют стороны сделки. Среди вариантов:

1. Покрытый, его еще называют депонированым. При открытии такого счета клиент зачисляет на него определенную сумму, собственных средств или кредитных, банк обязуется перевести их получателю.
2. Непокрытый, гарантированный. Банк дает гарантию своему клиенту касательно списания необходимой суммы с собственного корреспондентского счета.
3. Отзывной. Такой дает банку право возврата средств покупателю, не извещая при этом получателя, правом на отзыв также может воспользоваться сам банк. Данная операция возможна по письменному распоряжению клиента, который открывал счет.
4. Безотзывной аккредитив. В этом случае возврат средств без информирования получателя невозможен.
5. С красной оговоркой. В этом случае предусмотрено, что один банк может затребовать у второго авансовый платеж.
6. Подтвержденный. При оформлении такого, банк продавца обязуется перечислить деньги на счет независимо от поступления их от банка покупателя.

Существуют и другие типы аккредитивов, но они в процесс покупки-продажи недвижимости не используются. В случае с недвижимостью, зачастую, выбирают вариант безотзывной покрытый – это гарантирует соблюдение интересов обеих сторон сделки.

Схема расчетов при покупке недвижимости

Если при покупке недвижимости используется аккредитив, применяется безотзывной вариант. Это значит, что устанавливается временное ограничение, когда оплату отозвать нельзя. Подтверждением для продавца, которое ему нужно предъявить для того чтобы забрать средства выступает договор купли-продаж, в нем обязательно должен быть штамп из органа регистрации.

Существуют определенные ограничение использования такой схемы расчетов, среди них:

1. Единственный собственник, то есть покупает недвижимость и происходит регистрация на одного-единственного человека.
2. Воспользоваться данной схемой могут только граждане России.
3. Могут так рассчитываться компании, которые зарегистрированы с РФ.

Сумма аккредитива может быть меньше общей стоимости недвижимости, поэтому по такой схеме разрешено осуществлять приобретение недвижимости в ипотеку или рассрочку. Данные о том, что расчеты по договору осуществляются посредством аккредитива, обязательно указываются отдельным пунктом в соглашении.

Важно! Согласно ст. 488 ГК РФ указывается, что на период регистрации прежний владелец не имеет право использовать продаваемую недвижимость в качестве залога.

Часто в таких сделках участвует 2 банка, так как стороны соглашения могут быть клиентами разных финучреждений. Средства зачисляются на счет в банке покупателя, когда продавец представляет необходимые документы, платеж перечисляется на счет в банке продавца недвижимости. Если оба они имеют счета в одном банке, то тут процесс оформления аккредитива намного проще и быстрее, хотя в любом случае существует регламент.

Порядок взаимодействия при расчете аккредитивом выглядит так:

• Покупатель обращается в банк для заключение договора на аккредитив и открытие его. В договоре в обязательном порядке указываются реквизиты продавца, условия покупки, параметры для проведения расчетов и т.д.
• Обязательно согласование подобного типа расчетов со второй стороной соглашения.
• Далее покупатель вносит на счет средства собственные или запрашивает кредит.
• Банк сообщает продавцу, то есть получателю средств о том, что открыт аккредитив и средства поступил на счет.
• Когда сделка оформлена, продавец предоставляет в банк необходимые, ранее оговоренные документы.
• После сверки данных, банк переводит средства на счет получателя.

Использовать аккредитив для расчетов или нет?

Часто такой вопрос все же возникает, несмотря на то, что аккредитив гарантирует повышенную безопасность сделки для обеих сторон. Иногда происходит сравнение с банковской ячейкой, но общего у финансовых инструментов не так много – резервирование средств. Среди плюсов аккредитива стоит выделить:

1. Аккредитив – это инструмент безналичного расчета, что надежнее, чем реальные банкноты.
2. Безопасность сделки – это неоспоримое преимущество. До окончания сделки и выполнения всех оговоренных условий ни она ни вторая сторона не имеют доступа к деньгам.
3. Нет риска для покупателя, что продавец в момент регистрации или уже после передачи денег передумает продавать недвижимость и придется обращаться в суд для возврата внесенных средств. Если сделка не состоялась, и продавец не предоставил в банк необходимые документы, он не может рассчитывать на зарезервированные средства. Зато к ним имеет полный доступ покупатель.
4. Не нужно волноваться о том, как доставить и пересчитать достаточно внушительную сумму.
5. Продавец недвижимости может получить свои деньги после перечисления на счет любым удобным способом: перевести в другой банк, снять со счета, перевести на карту.
6. Не нужно проверять купюры на подлинность – это сделает банк при внесении требуемой суммы покупателем.
7. Вся процедура расчетов происходит через банк, он же отвечает за законность сделки – это в первую очередь в его интересах.
8. Стоимость такой операции не намного выше, чем перечисление наличных средств через иные системы.

Без недостатков также не обошлось и прежде чем использовать расчет через аккредитив их также нужно узнать:

• Сделка при таких расчетах оформляется медленней. Виной всему сложный документооборот и повышенный контроль со стороны банка.
• Получать аккредитив, также как и его оформлять может всего один собственник. Использовать такую схему расчетов если у квартиры несколько собственников или ее хочет купить, к примеру, супружеская пара на двоих не выйдет.
• Естественно за подобное сопровождение сделки банк взимает дополнительную комиссию.
• Обязательное уведомление налоговой о проведенной сделки, не всех и не всегда это устраивает.
• Операции по аккредитивным расчетам требуют повышенной внимательности ко всем деталям, глубокий контроль над каждым этапом.

Советы при открытии аккредитива

Для того чтобы сделка получилась столь безопасной и удобной, как это описано, следует прислушаться к советам экспертов финансового рынка. Конкретней:

1. Предварительно следует получить в банке образец договора аккредитива и тщательно изучить его, желательно такой же экземпляр дать и второй стороне сделки. Если какие-либо условия соглашение одну или обе стороны не устраивают, нужно внеси изменения для достижения консенсуса.
2. Согласованный договор должен быть подписан обеими сторонами. Если в момент заключение соглашения с банком покупатель и продавец ли кто-то из них не может присутствовать, нужно, чтобы подпись представителя удостоверил нотариус.
3. Уточните размер комиссии банка и сроки раскрытия аккредитива. Стандартный срок 5 дней но может быть как больше, так и меньше. Иногда есть возможность получить средства раньше срока, но за это взимается дополнительная комиссия.

Важно! Банк проверяет только подлинность документов, но не фактическое исполнение соглашения.

Предложения банков

Так как условия расчетов при помощи аккредитива всецело зависят от банка, следует изучить условия в популярных учреждениях страны.

Тут предложены разные варианты аккредитива – безакцептный, безотзывный и покрытй. Банк готов сотрудничать как с физическими, так и с юридическими лицами, что позволяет провести такие расчеты, в том числе, с застройщиком. Также могут осуществляться аккредитивные расчеты за:

• Квартиру на вторичке.
• Участок под строительство.
• Загородный дом.

Что касается тарифов, то они тут составляют 0,2% от суммы аккредитива, но это тариф для физических лиц. Если такой расчет стремится применить юрлицо, то нужно выложить уже 0,5%. Срок действия аккредитивного счета 120 дней, но есть возможность продления еще на 60.

Промсвязьбанк

Здесь система расчетов предельно гибкая. Условия:

1. Открытие – 2500 рублей.
2. Тариф – 0,1-0,2%, сколько именно зависит от суммы.
3. Документы проверяют в течение всего 1 дня, что среди предложений банков по всей РФ – быстрее всего.

Проводит операции с аккредитивами по всей стране. Счет может быть только безотзывным покрытым. Срок действия 90 дней, используется для расчетов за покупку недвижимости, земли. Открыть счет обойдется в 1200-2400 рублей, комиссия – 0,2% от суммы.

Хотя аккредитивные расчеты считаются очень надежными, многие наши соотечественники не используют их при покупке или продаже недвижимости. Виной всему достаточно сложная процедура оформления и дополнительная комиссия банка, хотя за собственное спокойствие это не так уж и много.

Аккредитив при покупке недвижимости

Приветствую Вас дорогой читатель на CleanBrain.ru. На связи Елена Нева и тема этой статьи аккредитив. Расчеты за крупные покупки всегда были сопряжены с рисками. Сделки с недвижимостью вызывают большие опасения у обеих сторон, ведь здесь счет идет на миллионы. В этой статье я расскажу, как использовать аккредитив при покупке недвижимости, как пройти все этапы безопасно и быстро. Нашим читателям будет представлено описание этого инструмента и советы по его использованию.

Что такое банковский аккредитив?

Аккредитивы – распространенный финансовый инструмент расчетов за рубежом. В нашей стране эта схема сегодня набирает популярность у частных клиентов. Эксперты считают аккредитивные расчеты лучшим средством для операций по приобретению недвижимости и прогнозируют повышение спроса населения на эту услугу.

Начнем с ответов на вопросы о том, что это такое, аккредитив и кто может им воспользоваться.

Простыми словами можно описать банковский аккредитив как обязательство банка. Банк открывает клиенту (покупателю недвижимости) специальный счет для перевода средств в адрес получателя (продавца). На счете резервируется необходимая сумма, которая выплачивается продавцу после полного соблюдения условий сделки.

Участниками операций могут быть физические и юридические лица, банки не ставят ограничений. Например, аккредитив может открыть частное лицо, покупающее помещение или земельный участок у компании-владельца.

В этой операции банк выступает гарантом и несет ответственность за качество расчетов. Продавец и покупатель уверены в безопасности сделки – средства выплачиваются только при соблюдении всех параметров, у сторон нет причин сомневаться в подлинности купюр, полноте и своевременности выплаты.

Как все происходит. Порядок действий сторон при расчете аккредитивом

Чтобы воспользоваться аккредитивом при покупке имущества, покупателю нужно обратиться в банк, заключив договор и подать заявление об открытии аккредитива.

Конечно же, расчеты аккредитивом должны быть согласованы между продавцом и покупателем. В банковском договоре указываются все аспекты сделки: реквизиты продавца, непреложные условия покупки, прочие параметры для проведения расчетов.

На открытый банком счет покупатель вносит деньги. Банк извещает продавца (получателя средств) об открытии аккредитива.

После сделки продавец представляет банку документы, подтверждающие продажу недвижимости. Обычно в пакет документов входят свидетельство о регистрации, паспортные данные, акт о передаче недвижимости. После проверки банк переводит сумму на счет продавца (получателя).

Виды аккредитивов

Существует несколько видов аккредитивов:

• Покрытый (или депонированный). Открывая этот вид аккредитива, клиент вносит необходимую сумму собственных или кредитных средств, а банк впоследствии переводит ее получателю.

• Непокрытый (или гарантированный). В данном варианте банк клиента гарантирует получателю списание причитающейся суммы со своего корреспондентского счета.

• Отзывной аккредитив позволяет банку покупателя вернуть средства без извещения получателя денег. Эта операция производится по письменному распоряжению клиента, открывшего счет.

• Безотзывной аккредитив не дает произвести возврат средств без согласия получателя.

При продаже имущества через аккредитив чаще всего выбирают безотзывной покрытый, так как он позволяет учесть интересы всех участников сделки.

За и против. Преимущества и ограничения аккредитивов

Для жителей Москвы и других городов привычным вариантом расчетов при купле недвижимости стали банковские ячейки. Вопрос, что лучше, аккредитив или ячейка, не имеет однозначного ответа. Эти инструменты несколько похожи резервированием средств, но на этом их сходство заканчивается.

Банковская ячейка – простой и надежный способ передачи наличных денег продавцу. Аккредитив же выступает инструментом безналичных расчетов. Рассмотрим его преимущества и ограничения.

Неоспоримым достоинством аккредитива является безопасность сделки. Банк резервирует деньги на специальном счете и ни одна из сторон не имеет доступа к ним до полного окончания сделки.

Продавцу и покупателю не стоит беспокоиться по поводу хранения и перевозки крупной суммы наличных. Получатель платежа получает полную гарантию перевода средств после выполнения всех условий, предоставления документов.

Деньги можно получить любым способом: перевести на карту, снять наличными, отправить переводом на счет в другом банке, в том числе за рубеж.

К недостаткам стоит отнести финансовые затраты: стоимость аккредитива может составить несколько десятков тысяч рублей. Как правило, банки взимают с покупателя плату за эту услугу от 0,1% от суммы перевода. Расходы может нести и продавец недвижимости, уплачивая комиссию за перевод безналичных средств в наличные.

Одной из причин невысокой востребованности аккредитивов является нежелание участников афишировать суммы сделки. Расчеты наличными сегодня позволяют избежать огласки, ведь деньги в банковской ячейке увидят только продавец и покупатель, тогда как информация об аккредитиве становится доступна банкирам и фискальным службам.

Рекомендуем посмотреть видео ниже:

Расчеты банковским аккредитивом идеальны для простых схем продажи имущества. Но при сложных сделках они не применимы. Поэтому, если вы покупаете жилье через обмен, обратите внимание на другие способы расчета.

Кроме этого, клиентов останавливает и бюрократическая процедура: оформление договора аккредитива в банке может занять несколько дней. Это объясняется спецификой, ведь в договоре указываются все условия сделки, при которых должен состояться перевод денег.

Специалисты финансового рынка видят в этом подходе весомые плюсы для всех сторон: детальное оформление позволит предусмотреть любые нестандартные ситуации и полностью нивелирует риски продавца и покупателя.

Полезные советы

Рекомендую прислушаться к мнению экспертов и максимально консервативно подойти к оформлению сделок с недвижимостью. Несколько советов помогут совершить выгодную и безопасную операцию:

Совет 1- Получите в банке образец договора аккредитива и внимательно изучите его. Обязательными параметрами считаются предоставление свидетельства о государственной регистрации права на имущество, зарегистрированного договора купли-продажи. Прочие условия для перевода денег обсуждаются участниками и вносятся в текст договора;

Совет 2 – Согласованный договор аккредитива должны подписать обе стороны. При невозможности личного присутствия продавца или покупателя, подпись их представителя должен удостоверить нотариус;

Совет 3 – Обратите внимание на комиссию банка и сроки раскрытия аккредитива. Обычно банки проверяют представленные документы в течение пяти дней. После этого средства перечисляются продавцу, операция считается завершенной.

Некоторые банки взимают дополнительную комиссию за получение денег ранее определенного срока. Этот факт нужно учесть продавцу недвижимости (получателю платежа);

Совет 4 – Учтите, что банк проверяет только подлинность документов и их соответствие заявленному перечню. При этом не производится проверка фактического исполнения договора покупки недвижимости.

В каком банке самые выгодные аккредитивы

Аккредитив для приобретения недвижимости можно оформить в нескольких крупных банках. Мы предлагаем краткий обзор условий лидеров банковского сектора.

• В Сбербанке клиентам предложат три вида аккредитивов: безакцептный, безотзывный, покрытый. Банк работает с физическими и юридическими лицами, поэтому здесь можно оформить покупку жилья у застройщика. Кроме этого, принимаются договоры на приобретение квартир на вторичном рынке, земельных участков, коттеджей.

Тарифы для физических лиц здесь составляют 0,2% от суммы аккредитива. Для сравнения, юридическим лицам сделка обойдется дороже, тариф составит до 0,5%. Срок действия аккредитива устанавливается до 120 дней с возможностью продления до 60 дней. Это удобно для тех, кто покупает жилье в других городах, например, в Москве.

• Промсвязьбанк предлагает своим клиентам гибкую систему расчетов за услуги: открытие аккредитива стоит 2500 рублей в месяц, тариф устанавливается в диапазоне от 0,1% до 0,2% в зависимости от суммы. В Промсвязьбанке одни из самых привлекательных условий по срокам выплат: проверку документов получателя здесь проводят в течение одного дня.

• Банк ВТБ 24 проводит операции с аккредитивами на всей территории РФ. Клиентам предлагается воспользоваться безотзывным покрытым аккредитивом на срок до 90 дней для расчетов при покупке любой недвижимости и земельных участков.

В банке нет ограничений на участие в операциях для индивидуальных предпринимателей. Открытие аккредитива стоит от 1200 до 4500 рублей. Комиссия составит 0,2% от суммы. Для жителей Москвы операции с аккредитивами проводятся в выделенных офисах банка.

Заключение и выводы

Нашим читателям, планирующим покупку недвижимости, мы рекомендуем обратить внимание на банковские аккредитивы. Этот способ имеет достоинства и ограничения.

К сожалению, относительно высокие тарифы и сложная процедура оформления договора на банковские аккредитивы могут стать серьезными барьерами для участников сделки. Но безопасность, гарантии банка и удобство безналичных переводов имеют большое значение при выборе варианта расчетов.

Рассчитываемся за квартиру через аккредитив: пример для договора купли-продажи

Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

Что это такое?

По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.

Схема использования аккредитива следующая:

1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
2. Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
3. Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
4. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
6. Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

Нюансы оформления: образец

Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:

• наименование банка-эмитента: _____________;
• наименование исполняющего банка: _______________;
• получателем средств по аккредитиву является Продавец;
• аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
• вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
• для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
• документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
• срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
• расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.

Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

• покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
• средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
• соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.

Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.

Счет эскроу при покупке

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

• соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
• банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
• закрыть счет можно только при участии трех сторон;
• более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
• средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

Вам будет интересно:

Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.

Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.

Схема использования счета эскроу следующая:

1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.

Образец в ДКП

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.

В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:

«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:

• наименование банка: _____________;
• депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
• для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
• документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
• расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.

Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

Расчет при купле-продаже недвижимости: аккредитив и банковская ячейка

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕМеханизм проведения оплаты через аккредитив или банковскую ячейку предназначен для исключения рисков в сделке – что и в каких случаях лучше выбрать, решают обе стороны: покупатель и продавец. Недобросовестное поведение и другие неблагоприятные обстоятельства могут привести к потере денег, поэтому эти инструменты применяются именно при расчетах за недвижимость, предполагающих передачу крупных сумм.

В обоих случаях исключается вариант обмана как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. При надлежащем исполнении ими своих обязанностей права собственности на квартиру будут переданы и зарегистрированы должным образом, а продающая недвижимость сторона получит свои деньги в полной мере. Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

Порядок использования банковской ячейки

Данный механизм значительно снижает риски недобросовестного поведения сторон договора при покупке или продаже недвижимости. В настоящее время этот способ взаиморасчетов особенно популярен и часто используется. Алгоритм действий при проведении расчетов через банковскую ячейку выглядит следующим образом:

[1]

Арендовать ячейку можно на срок в один календарный месяц. Для получения денег продавцу устанавливают временной коридор, обычно с 13-го по 20й день аренды. Предшествующих этому сроку двенадцати дней с момента внесения денег обычно достаточно для перерегистрации прав собственности.

[3]

Преимущества и недостатки расчетов через ячейку

Положительно характеризуют применение арендованного сейфа следующие моменты:

1. Значительно снижается риск последствий недобросовестного поведения покупателя: продавец уверен, что получит всю сумму. Особенно, если проверил деньги на подлинность.
2. Так же защищена и покупающая сторона, ведь бывший владелец недвижимости получит деньги только после оформления перехода права собственности к новому хозяину.
3. Ячейку можно арендовать на любой срок, это не стоит больших денег, а сохранность помещенных туда средств практически гарантирована.

‘ alt=»»>

Из недостатков применения расчетов через банковский сейф можно выделить следующее:

1. Банковское учреждение не обязано проверять на подлинность ни деньги, помещаемые в ячейку, ни предоставленные продавцом документы о перерегистрации прав собственности.
2. В договоре аренды не оговаривается сумма средств, которая будет помещена в сейф, этот вопрос обязан контролировать продавец.
3. Покупателю, а затем и продавцу нужно будет перевозить большую сумму наличных денег: в день внесения их в ячейку и в день получения средств продающей стороной соответственно. Это влечет за собой определенные риски.

Плюсы и минусы использования аккредитива

Так же, как и банковская ячейка, аккредитив является способом обезопасить сделку. Использование этого механизма является самым надежным вариантом избежать мошеннических действий или каких-то ошибок, недоразумений при покупке или продаже недвижимости. При проведении расчетов с помощью аккредитива деньги перемещаются в безналичной форме, что существенно повышает уровень безопасности для обеих сторон сделки.

Общий механизм схож с оплатой через банковскую ячейку. Стороны заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, затем покупатель размещает средства на аккредитивном счете. Совместно стороны регистрируют переход права собственности на продаваемые квартиру или дом, только после этого продавец получит деньги, предоставив все требуемые документы в банк.

Согласно действующему законодательству банковское учреждение при расчетах с помощью аккредитива несет солидарную ответственность, поэтому сотрудники банка будут тщательно проверять предоставленные продавцом документы: договор купли-продажи с отметкой о регистрации, выписку из единого государственного реестра недвижимости, другие бумаги. По своим каналам запросит подтверждение законности сделки, проверит историю квартиры.

Аккредитив в сделках с недвижимостью может быть:

• покрытым – когда покупатель заранее внес деньги (самый типичный вид расчетов);
• непокрытым – когда банк обеспечивает перечисление средств за свой счет, а потом получает деньги с покупателя;
• отзывным – когда покупатель может вернуть свои деньги до момента перерегистрации прав собственности;
• безотзывным – в этом случае отменить сделку может только продавец, приобретающая недвижимость сторона остановить процесс не сможет.

В настоящее время в российской практике отзывной вид аккредитива в сделках с недвижимостью не используется.

Аккредитивная форма расчетов применяется не только для купли-продажи квартир на вторичном рынке, ее активно используют при заключении ДДУ, оформляя ипотеку на жилье в новостройке. Оптимально, если компания-застройщик и участник долевого строительства имеют открытые счета в одном банке, это упрощает документооборот.

Если преимуществом аккредитива являются безналичная форма расчетов и пристальное внимание банка к правильности оформления сделки, то недостатками данной операции можно назвать:

1. Достаточно объемный документооборот. Банк затребует различные документы, касающиеся продаваемой недвижимости.
2. Высокую стоимость банковской услуги, комиссия может достигать размера в несколько десятков тысяч рублей.

Сравнение и выводы

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомое жилье, а продавец свои деньги. Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если вы мнительный человек или имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее применима на отечественном рынке.

Сделки с недвижимостью через аккредитив в Сбербанке

Кандидат экономических наук, эксперт сайта.

В стремлении исключить возможные риски при дорогостоящих покупках, покупатели и продавцы все чаще обращаются в Сберегательный банк с просьбой выступить гарантом сделки и взять на себя юридическую ответственность за чистоту купли-продажи недвижимого имущества. На помощь в этом случае приходит аккредитив.

Что такое аккредитив

Не вдаваясь в сложные финансовые формулировки, дадим простое, понятное объяснение термину «аккредитив». Аккредитив – это финансовый инструмент, дающий 100% гарантию продавцу в получении денег за проданный товар. При открытии аккредитива покупатель переводит в банк всю сумму за имущество, выставленное на продажу. Деньги там хранятся до тех пор, пока товар не перейдет в собственность покупателя.

Виды аккредитивов

В финансовой сфере большое количество видов аккредитивов. Их можно открыть под любой вид сделки. Для своих клиентов при покупке квартиры, дома, земельного участка и т.д. Сбербанк предлагает следующие виды аккредитива:

• Безакцептный – перечисление денег на лицевой счет продавца проводится без покупателя. В соответствии с договором, в банк обращается только продавец;
• Безотзывной – перечисление денег любой стороне сделки возможно только с согласия банка, покупателя и продавца. В одностороннем порядке закрыть аккредитив не получится (например, покупатель нашел более выгодный вариант покупки и хочет расторгнуть сделку);
• Отзывной – деньги с аккредитивного счета возвращаются покупателю без согласия продавца при наступлении форс-мажорных обстоятельств, указанных в договоре;
• Покрытый – в банк покупателем переводится оговоренная в договоре сумма, которая хранится там до выполнения условий сделки.

Отметим, что Сбербанк практикует выдачу безотзывных покрытых аккредитивов.

Достоинства и недостатки

Аккредитив для физических лиц в Сбербанке имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон проводящейся купли-продажи недвижимости.

При покупке

Планируя покупку, необходимо исключить любые риски, чему способствует аккредитив. Покупатель в этом случае имеет следующие плюсы:

• Защищается от любых видов мошенничества, а также возникновения не перечисленных в форс-мажоре обстоятельств: появление третьих лиц, претендующих на владение имуществом, начало судебного разбирательства по взысканию различного вида задолженности продавца и т.д. – деньги банком будут возвращены их владельцу;
• Освобождается от необходимости обналичивания денег: получить, пересчитать и хранить до завершения сделки крупную сумму денег;
• Имеет гарантию, что при срыве регистрации в Росреестре в оговоренные договором купли-продажи сроки, положенная на аккредитив сумма автоматически переведется Сбербанком на лицевой счет Покупателя;
• Низкий, при этом более выгодный, тариф на хранение денег в безналичной форме в банке в качестве гарантии оплаты сделки.

Есть у метода и отрицательные стороны:

• Несмотря на то, что банк в открытой оферте пишет о 10 минутах на открытие аккредитива, придется оформлять большое количество бумаг;
• Данная сделка помимо воли участвующих в ней сторон станет известна налоговой инспекции, при этом по фактической цене (при использовании банковской ячейки реальную цену предмета купли-продажи можно занизить). У налоговиков могут возникнуть вопросы об источниках происхождения больших денежных сумм, если они не согласуются с ранее поданными декларациями. В таком случае придется давать письменное объяснение.

При продаже

Сделка с недвижимостью через аккредитив Сбербанка выгодна и продавцу:

• Отпадает необходимость пересчета денежных сумм и проверки купюр на подлинность;
• Он так же, как и покупатель, полностью защищен от мошеннических действий и рисков возникновения непредвиденных ситуаций – стороны получают причитающиеся им по договору только при выполнении всех его условий.

Недостаток один, но существенный: банк в обязательном порядке обязан сообщить налоговым органам об открытии аккредитива. Если имущество продавалось по цене более 1,0 млн. рублей, а владение не превышало 3 лет, придется заплатить НДФЛ – скрыть реальный доход от реализации не получится.

Есть у аккредитива банка еще несколько недостатков:

• Аккредитив Сбербанка при покупке недвижимости не открывается на небольшие суммы;
• Высокий тариф на открытие и обслуживание аккредитива юридическими лицами;
• Участие в сделке нерезидентов России (продавец или покупатель проживает за пределами страны) ведет к существенному повышению стоимости аккредитива;
• Необходимость оформления большого количества бумаг.

Тарифы и условия по аккредитиву для физических лиц

Открытие аккредитива гарантирует прозрачность сделки. Поэтому отказ одной из сторон от посреднических услуг банка означает одно: планировалась афера. Обратиться в Сбербанк за помощью в проведении сделки могут как юридические лица, так и физические. При этом:

• Частное лицо не должно заниматься предпринимательской деятельностью (если оформлено ИП, обращение в банк производится от имени юридического лица);
• Оба участника сделки должны иметь лицевые счета в Сберегательном банке;
• До открытия аккредитива покупатель обязан обеспечить наличие на лицевом счете суммы для оплаты покупки и выплаты комиссионных банку за открытие и обслуживание аккредитива.

Аккредитив можно открыть при покупке недвижимости, в том числе с использованием ипотеки, когда банк зачисляет кредит на покупку жилья на аккредитивный счет и при обмене квартирами («альтернативная сделка») с длинной цепочкой участников.

Стоимость аккредитива в Сбербанке для физического лица при покупке жилья или земельного участка лояльная к клиенту и составляет всего 2 000 руб.

Условия по аккредитиву для юридических лиц

В сделке с недвижимостью могут выступать и индивидуальные предприниматели, и юридические лица. Сбербанк для случаев, когда одной из сторон сделки (или обе) выступает юридическое лицо, предлагает другие, более высокие тарифы. Сколько стоит аккредитив в Сбербанке для ИП и юридических лиц можно узнать на официальном сайте банка по адресу: https://www.sberbank.ru/ru/person/additional/accreditive.

Приведем основные положения:

• тариф составляет 0,5% от величины сделки;
• минимальная сумма комиссионных – 2500 руб.;
• максимальная сумма комиссионных – 15 000 руб.

Приведенные данные относятся к одной операции. При продлении сроков аккредитива или изменении суммы в договоре, взимаются дополнительные комиссионные.

Как открыть аккредитив

На вопрос, как открыть аккредитив в Сбербанке, — его официальный сайт (https://www.sberbank.ru/) утверждает, что достаточно лишь заявления и 10 минут времени. Однако, не все так просто.

Вначале покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи имущества, где детально прописывают условия и обязательства сторон, сроки действия договора и форс-мажорные обстоятельства. После этого участники сделки имея с собой общегражданские паспорта, копию и оригинал договора, выписку из Росреестра о всех сделках с реализуемой недвижимостью и документом, подтверждающим право собственности продавца обращаются в банк с заявлением об открытии аккредитива.

Важно: при долевом участии в собственности предоставляется договор ДДУ и генеральная доверенность номинальному собственнику на право продавать или покупать имущество, принадлежащее другим физическим или юридическим лицам.

После подачи заявления стороны договора подписывают с банком соглашение, где расписывают условия хранения аккредитива и его перечисления после завершения сделки или возврата покупателю при срыве.

Важно: до начала подачи заявления на лицевом счете покупателя должна находиться сумма равная сумме сделки плюс комиссионные банку в размере 2 000 руб.

Аккредитив и банковская ячейка – основное отличие

1. предоставить банковскую ячейку для хранения наличных денег;
2. открыть банковский аккредитив для зачисления на него безналичных средств в сумме, предусмотренной договором.

Принципиальное отличие предоставляемых гарантий в том, в каком виде хранятся деньги: наличной или безналичной форме.

В остальном отличий, кроме размера оплаты услуги, нет – при выполнении условий договора деньги получит продавец, при нарушении – аккредитив вернется покупателю.

Важно: при отзыве лицензии у банка, деньги из ячейки можно забрать в любой момент, с аккредитива — через несколько месяце и то в пределах оговоренных законодательством – до 1,4 млн. руб.

Заключение и резюме темы

Приобретение дорогостоящих покупок всегда сопровождается риском нарваться на недобросовестных участников сделки. Исключить опасность потери денег или имущества поможет открытие аккредитива. При этом наиболее популярным является безотзывный аккредитив при продаже квартиры Сбербанка.

Услуга платная: комиссионные для физического лица составляют всего 2 000 руб., для юридических – 0,5% от суммы сделки, но не более 15,0 тыс. руб. Продлить сроки действия договора купли-продажи или сумму в нем можно, но только один раз с взаимного согласия сторон сделки. Банк перечисляет аккредитив продавцу при выполнении всех условий сделки. В противном случае деньги возвращаются покупателю.

Источники

1. 
   Чучаев, А. И. Нотариальная деятельность как объект уголовно-правовой охраны (de lege lata и de lege ferenda) / А.И. Чучаев, О.В. Филипова. — М.: Проспект, 2016. — 116 c.
   
2. 
   Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
   
3. 
   Марат, Ж.П. План уголовного законодательства; Иностранной литературы, 2012. — 152 c.
   
4. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.