Требования к разрешенному использованию земельного участка определяются

Статья 16. Разрешенное использование земельного участка

Статья 16. Разрешенное использование земельного участка

1. Разрешенное использование земельного участка — использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений.

Разрешенное использование земельного участка определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.

2. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:

а) способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

б) плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

в) размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

г) видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

д) предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду;

е) сохранению зеленых насаждений, культурного слоя памятников археологии;

ж) иным требованиям, установленным законами и иными нормативными правовыми актами.

3. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.

4. Разрешенное использование земельных участков определяется органами государственного управления Республики Татарстан и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в:

а) решениях о предоставлении (передаче) земельного участка;

б) документах государственного земельного кадастра;

в) договорах купли-продажи и иных документах, оформляемых при сделках с земельными участками;

г) государственных актах (свидетельствах) и иных документах, удостоверяющих право на земельный участок.

5. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.

> Отнесение земель к категориям

Содержание Земельный кодекс РТ от 10 июля 1998 г. N 1736

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Статья 29. Установление требований и ограничений к разрешенному использованию земельного участка и определение соответствия фактического или предполагаемого использования земельного участка разрешенному

Статья 29. Установление требований и ограничений к разрешенному использованию земельного участка и определение соответствия фактического или предполагаемого использования земельного участка разрешенному

1. Требования и ограничения к разрешенному использованию земельного участка в городе Москве устанавливаются органом архитектуры и градостроительства города Москвы на основании документации, указанной в пункте 9 статьи 28 настоящего закона и регистрируются в государственном градостроительном кадастре города Москвы.

Соответствие фактического или предполагаемого использования земельного участка требованиям к разрешенному использованию подтверждается в форме акта соответствия фактического (предполагаемого) использования земельного участка разрешенному использованию (далее — акт разрешенного использования земельного участка), оформляемого органом архитектуры и градостроительства города Москвы.

2. Акт разрешенного использования земельного участка оформляется:

2) при необходимости изменения фактического использования сформированного земельного участка, в том числе при осуществлении на земельном участке строительства, реконструкции градостроительного объекта;

3) при необходимости подтверждения соответствия фактического использования земельного участка разрешенному использованию.

1) требования к разрешенному использованию земельного участка, включающие:

— виды разрешенного функционального использования земельного участка;

— ограничения высоты застройки и плотности застройки, иные параметры разрешенного использования земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости;

— допустимые изменения функционального использования и параметров использования земельного участка, расположенных на земельном участке других объектов недвижимости;

— ограничения прав на использование земельного участка, установленные в соответствии с законодательством, в том числе сервитуты, установленные для земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости;

2) сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка, определяющие разрешенное использование земельного участка.

4. Порядок разработки и утверждения акта разрешенного использования земельного участка устанавливается Правительством Москвы.

> Обеспечение соблюдения градостроительных требований к землепользованию при осуществлении на земельном участке строительства.

Содержание Постановление Правительства Москвы от 13 августа 2002 г. N 626-ПП «О проекте закона города Москвы «О землепользовании.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Статья 16. Разрешенное использование земельного участка

Статья 16. Разрешенное использование земельного участка

Разрешенное использование земельного участка определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.

2. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:

а) способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

б) плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

в) размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

г) видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

д) предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду;

е) сохранению зеленых насаждений, культурного слоя памятников археологии;

ж) иным требованиям, установленным законами и иными нормативными правовыми актами.

3. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от прав на данный земельный участок.

4. Разрешенное использование земельных участков определяется органами государственного управления Республики Татарстан и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в:

а) решениях о предоставлении (передаче) земельного участка;

б) документах государственного земельного кадастра;

в) договорах купли-продажи и иных документах, оформляемых при сделках с земельными участками;

г) государственных актах (свидетельствах) и иных документах, удостоверяющих право на земельный участок.

5. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.

> Отнесение земель к категориям

Содержание Земельный кодекс РТ от 10 июля 1998 г. N 1736

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

СТ 11.9 ЗК РФ

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Комментарий к Статье 11.9 Земельного кодекса РФ

Процесс образования земельных участков не может быть произвольным. В связи с этим ЗК РФ устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать образуемые и изменяемые земельные участки.

Одним из главных требований, предъявляемых к земельным участкам, является соблюдение установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров, которые устанавливаются градостроительным регламентом. Так, в Определении от 31 мая 2016 г. N 16-КГ16-18 Верховным Судом РФ было указано на невозможность выдела доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на котором расположен жилой дом, по причине того, что образуемые при таком выделе земельные участки не соответствуют предельным минимальным размерам земельных участков, установленных градостроительным регламентом.

В соответствии с ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

До настоящего времени такие федеральные законы не приняты. Попыткой комплексного урегулирования вопросов использования земельных участков, на которых действие градостроительного регламента не распространяется, а также для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, является внесенный Правительством РФ в Государственную Думу проект Федерального закона N 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» (Официальный сайт Государственной Думы duma.gov.ru).

В отдельных случаях предельные размеры образуемых земельных участков устанавливаются напрямую федеральным законом. Так, в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» гражданину на основании его заявления однократно может быть предоставлен в безвозмездное пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, площадь которого не превышает одного гектара.

Согласно п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Границы муниципальных образований и границы населенных пунктов отражаются в генеральных планах поселений, городских округов, схемах территориального планирования муниципальных районов (п. 1 ч. 6 ст. 19, п. 2 ч. 5 ст. 23 ГрК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования, об установлении или изменении границ населенного пункта. При поступлении в орган государственного кадастрового учета сведений о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов такие сведения отражаются на публичных кадастровых картах, которые предназначены для использования неограниченным кругом лиц .
———————————
См.: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 марта 2016 г. N 145 «Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах» (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2016. N 25).

Таким образом, опираясь на сведения государственного кадастра недвижимости о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов, орган государственного кадастрового учета проверяет соответствие образуемого или измененного земельного участка требованиям ЗК РФ в части недопустимости пересечения таких границ с границами земельного участка.

Следуя принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), законодатель установил запрет на образование земельных участков в случае, если это приводит к невозможности использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Так, например, невозможно осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ такой земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в таком многоквартирном доме.

Согласно п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета). В этой связи необходимость обеспечения доступа к земельному участку также является одним из необходимых условий, соблюдение которых обязательно при образовании земельного участка.

Раздел, перераспределение или выдел земельных участков также не может быть осуществлен, если образуемые в результате этого земельные участки нельзя будет использовать в соответствии с их разрешенным использованием ввиду наличия установленных обременений (ограничений).

Так, широко распространенным случаем на практике является нахождение земельного участка в охранной или санитарно-защитной зоне, в том числе когда в такой зоне находится не весь земельный участок, а его часть.

Например, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
———————————
СЗ РФ. 2009. N 10. Ст. 1220.

Таким образом, если в вышеупомянутой охранной зоне находится часть земельного участка, предназначенного для строительства, например, гаража, то при образовании такой части в виде самостоятельного земельного участка размещение гаража на этой части земельного участка будет противоречить правовому режиму, установленному для этой охранной зоны. В связи с этим образование земельного участка подобным образом не допускается.

Понятия вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы в ЗК РФ не раскрываются, в связи чем на практике участникам земельных отношений и органам кадастрового учета зачастую достаточно сложно установить, характеризуется ли образуемый земельный участок такими признаками. Однако эти понятия имеют исторические корни. В частности, термины «чересполосица» и «вклинивание» ранее использовались в законодательстве советского периода .
———————————
См., например: Постановление Совета Министров РСФСР от 23 марта 1966 г. N 286 «О мерах по улучшению землеустройства, введения и освоения правильных севооборотов в колхозах и совхозах» (СП РСФСР. 1966. N 11. Ст. 51), ст. 59 ЗК РСФСР (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768). В Постановлении ЦИК СССР, СНК СССР от 3 сентября 1932 г. N 1356 «О создании устойчивого землепользования колхозов» (СЗ СССР. 1932. N 66. Ст. 388) чересполосица названа «бичом единоличного хозяйства».

Образование земельных участков должно осуществляться с учетом территориальных зон, установленных при градостроительном зонировании, а также границ лесничеств и лесопарков. Пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны является основанием для приостановления государственного кадастрового учета земельного участка (п. 6 ч. 2 ст. 26 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Недопустимость пересечения границ земельных участков с границами лесничеств и лесопарков объясняется тем, что последние в соответствии со ст. 23 ЛК РФ являются основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов.

Согласно п. 21 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если границы образуемого земельного участка пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ таких территориальных зон, лесничеств, лесопарков в документе, на основании которого внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, или случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом.

Образование земельных участков для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов являются объективными исключениями из общих правил. Такие исключения сформулированы законодателем исходя из того, что участки недр являются самостоятельным объектом недвижимости (ст. 130 ГК) и образование земельного участка в данном случае осуществляется только в целях обеспечения доступа к участку недр, а также специфики линейных объектов, которые могут иметь длительную протяженность с сопутствующим пересечением не только территориальных зон, но и границ муниципальных образований, границ субъектов РФ (например, автомобильные дороги федерального значения, магистральные газопроводы и т.д.) и объектов, режим использования которых определяется исходя из особенностей, предусмотренных водным законодательством.

Статья 11.9 ЗК РФ. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Комментарии к ст. 11.9 ЗК РФ

1. Градостроительные регламенты, если исходить из положений ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, являются частью правил землепользования и застройки, которые утверждаются органами местного самоуправления. При этом ст. 31 этого Кодекса установлено, что подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов. Применительно к межселенным территориям подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

В отношении содержания градостроительного регламента, касающегося земельных участков, ст. 30 данного Кодекса устанавливает следующее: в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

[1]

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Правовые требования к определению максимальных (минимальных) размеров земельных участков определены в ст. 33 настоящего Кодекса (см. комментарий к статье). Ряд условий, предъявляемых к размеру земельного участка, установлен Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Статьей 4 указанного Федерального закона определено, в частности, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предусмотрены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. Данной статьей установлены и иные нормы, касающиеся размера земельных участков сельскохозяйственного назначения как объектов сделок. Собственно Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» исходит из того, что определение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, является одним из принципов регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения (ст. 1).

3 — 6. Требования п. п. 3 — 6 настоящей статьи адресованы к проведению работ по установлению границ земельных участков, и их назначение можно охарактеризовать таким образом, что те или иные действия по образованию земельных участков не должны осуществляться в ущерб реализации общих требований законодательства, предъявляемых к правовому режиму земельных участков и недвижимости, на ней расположенной.

Статья 11.9 ЗК РФ. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Новая редакция Ст. 11.9 ЗК РФ

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Комментарий к Статье 11.9 ЗК РФ

Законодатель правилами комментируемой статьи ввел юридические (п. п. 1, 2, 4 и 5) и технические (п. п. 3 и 6) требования как к образуемым, так измененным земельным участкам. Измененным является земельный участок, который разделен (п. 4 ст. 11.4 ЗК), или из которого осуществлен выдел (п. 1 ст. 11.5 ЗК). Причем важно иметь ввиду, что понятие «преобразуемый земельный участок» соответствует понятию «измененный земельный участок»; и то, и другое предполагает изменение уникальных характеристик земельного участка — размера и местоположения границ. Не менее важно учитывать то, что конечным пределом изменения (преобразования) земельного участка является сохранение такого количества характерных точек, которое позволяет образовать замкнутую геометрическую фигуру, то есть трех точек (н1, н2 и н3).

Пункты 1 и 2 ст. 11.9 ЗК устанавливают правила о предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков для двух различных случаев: когда определение указанных размеров регулируется градостроительными регламентами и когда последние не установлены или не распространяются на соответствующие правоотношения.

Часть 4 ст. 41 ГрК РФ устанавливает, что в том случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ГрК действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ (ч. 5 ст. 36 ГрК).

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (ч. 6 ст. 36 ГрК).

Подпункт 1 п. 1 ст. 3 Закон Рязанской области от 6 октября 2003 г. N 64-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 24 сентября 2003 г. N 718-III РОД) // .

Абзац 1 ст. 2 Закона Ивановской области от 11.06.2003 N 50-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ивановской области» // .

[3]

Необходимо также подчеркнуть взаимосвязь правил п. п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 33 ЗК (нормы предоставления земельных участков).

Также при применении п. п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК нельзя не учитывать положение п. 2 ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ, согласно которому орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. На практике кадастровый инженер уже на стадии сбора исходных данных для межевого плана обязан сообщить заказчику кадастровых работ о том, соответствует ли образуемый, а также преобразуемый земельные участки требованиям законодательства.

Согласно правилу п. 3 комментируемой статьи 11.9 ЗК РФ границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Данное требование законодателя сужает в настоящее время проблему пересечения границ до двух случаев и оставляет без внимания другие, которые прямо указаны в Законе N 221-ФЗ. Так, осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если:

одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости) (п. 2 ч. 2 ст. 26);

одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границы такой территориальной зоны в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, или если образуемый земельный участок предназначен для размещения линейных объектов, а также в иных случаях, установленных федеральным законом (п. 6 ч. 2 ст. 26).

По-видимому, федеральный законодатель по чисто техническим причинам не смог согласовать между собой положения Федерального закона от 23.07.2013 N 250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» и п. 3 ст. 11.9 ЗК. К сожалению, до настоящего времени в значительной части случаев местоположение границ объектов землеустройства (муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон) не определены, и в ГКН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ. Как следствие, это провоцирует кадастровый орган на принятие решений о приостановлении осуществления кадастрового учета, а впоследствии и об отказе в осуществлении кадастрового учета, и как ответную реакцию — обращение в суды с заявлениями о признании незаконными таких решений.
———————————
СЗ РФ. 2013. N 30 (Часть I). Ст. 4083.

По смыслу п. 4 ст. 41 ГрК обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему. Таким образом, в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования. При образовании земельного участка не были приняты во внимание вышеуказанные требования земельного законодательства, что привело к образованию участка без подъездов и подходов к нему, рациональное использование которого невозможно в соответствии с его целевым назначением .
———————————
Постановление Одиннадцатого ААС от 10.04.2013 по делу N А55-25821/2012 //.

Согласно пункту 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Данный пункт является, по сути, продолжением ст. 11.8 ЗК.

Пункт 6 ст. 11.9 ЗК не допускает при образовании земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. Эти требования законодатель ввел еще в текст первоначальной редакции ЗК. Однако до настоящего времени приведенные понятия остаются юридически бессодержательными, так как ни сам ЗК, ни другие нормативные акты не раскрывают их содержание и конкретные признаки. Поэтому на практике представляется маловероятным получить конкретные сведения, в каких именно характерных точках границ образуемого земельного участка обнаруживаются вкрапливания, чересполосица и т.д. Неясно также, каким образом соотносятся между собой пересечение границ с вклиниванием и вкрапливанием. Также не представляется возможным определить признаки «изломанности» границ, то есть какое количество характерных точек границ образуемого земельного участка на, скажем условно, 1 км границы позволяет говорить о возникшей изломанности.

Другой комментарий к Ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации

Комментируемая статья закрепляет требования, которые должны быть соблюдены при образовании земельных участков в результате их раздела, объединения, перераспределения или выдела. Эти требования являются критериями оценки правомерности образования земельных участков.

Особо нужно отметить, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК, другими федеральными законами. Никаких иных требований, кроме указанных в комментируемой статье 11.9 Земельного кодекса России и имеющих весьма общий характер, в законодательстве нет. Действующие Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г., предусматривают, что при образовании земельных участков должны учитываться следующие требования:

каждый земельный участок формируется по присущим только ему характеристикам: местоположение, целевое назначение земель, разрешенное использование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты);

размер земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией;

в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;

в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом — в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута;

[2]

раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

границы земельного участка устанавливаются в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории;

не допускается изломанность проектируемых границ, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

Границы земельных участков, образуемых как для несельскохозяйственных нужд, так и для вновь формируемых сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских хозяйств и личных подсобных хозяйств, устанавливаются с учетом их компактного размещения и, как правило, совмещаются с существующими границами полей севооборотов и рабочих участков, с естественными и (или) искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами и другими природными и созданными трудом человека объектами). Образование земельных участков на орошаемых или осушенных землях осуществляется на условиях, обеспечивающих функционирование мелиоративных систем.

Источники

1. 
   Кофанов, Л.Л. Древнее право. Ivs antiovvm; М.: Спарк, 2012. — 313 c.
   
2. 
   Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.
   
3. 
   Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.
   
4. Бегичев, А. В. Обеспечение доказательств нотариусами. Теория и практика / А.В. Бегичев. — М.: Логос, 2014. — 396 c.