Содержание договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения: а) предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде; б) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается; в) срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно; г) срок договора не может быть больше 5 лет; д) граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре; е) в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей; ж) по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем; з) в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан.

В случае расторжения договора все лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда.

Договор коммерческого найма жилого помещения

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как «Об основах федеральной жилищной политики», Жилищный кодекс РСФСР и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассматриваемых выше отношений, чётко разделив коммерческий наём от социального.

ГК в основном развёл в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект жилые помещения. Как следует из ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии с 71-й статьёй Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст.72 Основного закона, данная регламентация относится к совместной компетенции России и её субъектов.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учёт, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п.1 ст.671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплутационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры по поводу социального найма жилых помещений. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов.С. 205.

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п.1 ст.677 ГК соответствующей нормы в приведённой редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст.168 ГК.

Гражданский кодекс применительно к рассматриваемому договору выделяет наряду с нанимателем также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п.2 ст.677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего, лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселяется позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст.679 ГК). Первое получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идёт о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, выселению из жилого помещения на основании решения суда подлежат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст.688 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учётом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п.3 ст.677 ГК).

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идёт о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п.4 ст.677).

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении так же и тому, кого ст.680 ГК называет «временными жильцами». Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о вселении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении определённым сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п.1 ст.673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст.672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст.673 ГК применительно к договору коммерческого найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом включённые в ст.673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде всего, двух указанных в п.1 ст.673 ГК условий:

• 1) жилое помещение, составляющее предмет договора, должно быть изолированным;
• 2) пригодным для постоянного проживания.

Для договоров коммерческого найма, заключённых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. утверждён Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов.С. 214. Правовое значение такого рода договоров определено ст.427 ГК. Для того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст.5 и п.2 ст.427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это означает, что содержащиеся в нём правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключённом договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст.682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст.671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из его основных признаков.

ГК (п.1 ст.682) прежде всего подчёркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что если законом определён максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать.

Следует отметить, что законодатель пока ещё не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввёл максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Определённую роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений, предоставляемых внаём на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определённую роль в решении жилищной проблемы, всё ещё весьма острой для нашей страны. Брагинский Н.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. Договоры о передаче имущества. С. 709.

Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, решающая определённым образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ и местную администрацию (ст.17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесённой той или другой платы на основе исполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока соответствующие требования регулируются через суд. Точно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги. П. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 5 сентября 1986 г. (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С. 137).

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст.684 ГК) признаёт за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключить договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трёх вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях; заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть чётко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).

В соответствии со ст.672 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма должно быть свободно от любых обязательств». Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов. С. 2. Второе из указанных всё в том же п.1 ст.676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания». Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п.3 ст.682 ГК) и порядок её внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст.682 ГК. Имеется в виду ст.56 ЖК РСФСР, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жильё ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца.

ГК содержит специальные правила, посвящённые основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст.687). При этом, согласно ст.688, последствием расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего, ст.687 ГК различает расторжение договора самим нанимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

Коммерческий найм жилого помещения: составляем договор правильно

Чтобы избежать возможных споров в будущем между сторонами сделки, а также зафиксировать на бумаге их ответственность и обязанности, подписывается договор коммерческого найма. Его оформление имеет ряд нюансов, с которыми следует предварительно ознакомиться.

Когда речь идёт о коммерческом найме?

В российском законодательстве отсутствует понятие «коммерческий найм», однако именно этот вид сделки подразумевается, когда лицо решает сдать жилое помещение другим людям во временное пользование за определённое вознаграждение (671 статья ГК РФ).

Термин «коммерческий» используется, чтобы отличать данный вид документа от другого – договора социального найма, который используется с той же целью, однако имеет существенные различия, касающиеся сторон сделки и взимаемой платы за проживание.

Помимо этого, договор коммерческого найма стоит отличать от аренды:

• для сдачи жилых помещений обычно используется первый вид документа, для нежилых – второй;
• арендовать недвижимость можно бессрочно, тогда как период действия найма ограничивается 5 годами максимум;
• участником сделки может быть организация, только если речь идёт об аренде.

Как грамотно составить документ?

Договор коммерческого найма жилого помещения, с типовым образцом которого возможно ознакомиться ниже, в обязательном порядке должен оформляться письменно. Хотя заключённая устно сделка может быть признана действительной в суде, для этого потребуется предоставить существенные доказательства (к примеру, расписки о вручении платы за квартиру). Показания свидетелей в данном случае использоваться не могут (162 статья ГК РФ).

В содержание договора коммерческого найма, составленного по образцу, должны быть включены следующие сведения:

• детальное описание объекта недвижимости, который является предметом сделки (673 статья ГК РФ);
• взимаемая плата за проживание в жилом помещении;
• период действия сделки;
• периодичность вносимой оплаты;
• список людей, которые собираются проживать с нанимателем на постоянной основе;
• данные обо всех сторонах сделки (семья нанимателя также вписывается в договор);
• подписи сторон.

Перед оформлением сделки и при регистрации возникшего обременения могут потребоваться некоторые бумаги, а именно:

• согласие от всех совладельцев недвижимости (бланк разрешения супруга возможно скачать ниже);
• правоустанавливающая документация;
• удостоверения личностей сторон;
• доверенность на имя представителя, если требуется.

Стороны сделки

Наймодателем по коммерческому найму может быть как гражданин, так и организация (то есть юридическое лицо), владеющие сдаваемой недвижимостью или имеющие соответствующее разрешение от хозяина жилья. При наличии нескольких совладельцев при подписании бумаг необходимо согласие от всех собственников, согласно 247 статье ГК РФ.

К нанимателям относятся исключительно граждане (независимо от их имущественного положения и гражданства). При оформлении документа важно указать перечень лиц, которые собираются проживать совместно с нанимателем жилья на постоянной основе (677 статья ГК РФ).

Если последнее условие не соблюдено, вселение граждан осуществляется, согласно 679 статье ГК РФ, при соблюдении указанных условий:

• с письменного согласия всех проживающих по данному адресу лиц (исключение составляют дети, не достигшие совершеннолетия, так как они вправе въехать в квартиру вместе с родителями без получения разрешения от прочих жильцов);
• если количество проживающих лиц соответствует принятым законом нормативам по жилой площади, выделяемой на одного человека (данное правило тоже не касается детей).

Период действия сделки

На основании 683 статьи ГК РФ, максимальный срок, на который может заключаться договор, составляет 5 лет. Если в тексте документа не прописано условие о периоде действия совершённой сделки, она считается заключённой на этот период.

Чтобы расторгнуть договор или заключить новый после истечения его срока, гражданин должен обратиться к наймодателю минимально за 3 месяца до окончания действительности документа.

Регистрационные действия

В течение 30 суток с момента подписания договора, с образцом которого можно ознакомиться выше, стороне необходимо обратиться в единый Росреестр, чтобы зарегистрировать возникшее ограничение прав владения жильём (2 часть 674 статьи ГК РФ). Это правило касается только сделок, заключённых на длительный период. Бланк заявления выдаётся сотрудниками госоргана.

Как расторгнуть сделку?

Расторжение договора происходит по окончании его срока действия, указанного в документе, а также по желанию сторон (мирным путём или с помощью обращения в суд).

Если наниматель собирается съехать из квартиры и прекратить действие сделки, он должен предупредить наймодателя минимально за 3 месяца до момента выселения в письменном виде либо устно, а также получить от прочих жильцов согласие на расторжение договора.

В судебном порядке прекращение сделки возможно по инициативе любой из сторон:

• квартиросъёмщик может обратиться в суд, если жилое помещение перестало быть пригодным для проживания;
• наймодатель вправе написать заявление в судебный орган при наличии одного из оснований, указанных в 687 статье ГК РФ (отсутствие внесения платы за жильё, порча имущества и т. д.).

Договор коммерческого найма жилья – полный разбор порядка его заключения

Найм жилья – это вид арендного соглашения, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю). В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться либо на бесплатной основе, либо на платной. В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о коммерческом найме жилья пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что такое договор коммерческого найма?

Что мы подразумеваем под понятием договор коммерческого найма жилья? Фото № 1

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное соглашение, обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор. Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе. Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

• частные лица (обычные граждане);
• юридические лица (организации, индивидуальные предприниматели);
• муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
• непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в найм жилья или уполномоченное в этом лицо, не являющиеся при этом собственником данного жилья. Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок найма и обязанности его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно. В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай коммерческого найма жилья более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

[2]

• Гражданский Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
• Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
• Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Особенности сделки коммерческого найма жилья. Фото № 2

Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах. Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы коммерческого найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Какие обязанности возникают у сторон при заключении сделки коммерческого найма жилья? Фото № 3

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого найма жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

• обязательное соблюдение всех условий договора;
• обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение. Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные права и обязанности каждой стороны договора коммерческого найма.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

• передача предмета договора (сдаваемого жилья) нанимателю в пользование на некоторый срок;
• осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
• организация капитального ремонта сдаваемого жилья, если иной порядок не предусмотрен договором;
• обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
• предоставление за некоторую плату необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

• пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
• сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
• своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и коммунальные услуги);
• осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

• вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное жилье с согласия наймодателя;
• осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
• проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
• вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Форма и срок договора коммерческого найма жилого помещения

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Разновидностью договора коммерческого найма жилого помещения является краткосрочный наем. Указанный договор заключается на срок до одного года. К такому договору не применяются нормы, регламентирующие вселение временных жильцов, поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре

найма, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, если договором найма не предусмотрено иное.

Права и обязанности сторон и их исполнение. Содержание договора найма жилого помещения

Читайте также:

1. C. Основание возникновения права собственности
2. D. Защита права собственности
3. I. 1. Понятие наследственного права
4. I. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И СИСТЕМА РИМСКОГО ЧАСТНОГО ПРАВА
5. I. Понятие, предмет, метод трудового права.
6. I. Сущность права природопользования.
7. I. Токовая отсечка (ТО) на линиях с односторонним питанием.
8. II. ОБЯЗАННОСТИ
9. II. Роль, функции, отграничение трудового права от смежных отраслей права.
10. II. Система экологического права.
11. II. ТО на ЛЭП с двухсторонним питанием.
12. II. ТО на ЛЭП с двухсторонним питанием.

Заключение и форма договора найма жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателей по договору коммерческого найма выступают собственник или управомоченное им лицо.

Следует обратить внимание на то, что в качестве наймодателя выступает любой собственник: частный (физическое или юридическое лицо) или публичный (РФ, субъект РФ, муниципальное образование). Эта позиция подтверждается законом (см. п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК, ст. 671 ГК).

Итак, по договору коммерческого найма возможно использование жилых помещений всех форм собственности (П.И. Седугин, Ю.К. Толстой, А.Н. Кичихин и др.)

Таким образом, высказываемую позицию об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма вряд ли можно признать состоятельной.

В качестве нанимателя по договору социального найма выступает физическое лицо. Хотя ст. 671 ГК в качестве нанимателей называет граждан, таковыми могут быть в силу ст. 1196 ГК иностранные граждане, лица без гражданства. Кстати говоря, в этом заключается одно из существенных отличий этого договора от договора социального найма. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено другое (ч. 5 ст. 49 ЖК).

Вместе с нанимателем, в жилом помещении по договору коммерческого найма могут проживать другие граждане. Законодатель (ст. 677 ГК) называет их постоянно проживающими совместно с нанимателем гражданами. В качестве таковых могут выступать любые физические лица, указанные в договоре. «Применительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, постоянно проживающих совместно с нанимателем» (Ю.К. Толстой)

Согласно ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. С учетом ст. 434 ГК договор заключается не только путем составления одного документа, подписываемого сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение простой письменной формы договора найма лишает стороны договора права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ч. 1 ст. 162 ГК).

К числу существенных условий договора коммерческого найма следует отнести предмет договора, плату за жилое помещение. Некоторые авторы относят к числу существенных условий и срок. Охарактеризуем эти условия.

В ст. 673 ГК говорится об объекте договора найма жилого помещения. В юридической литературе высказываются различные точки зрения о соотношении предмета и объекта договора найма жилого помещения. Одни авторы (например, Л.Ю. Грудцына) склонны различать эти понятия, большинство других (Ю.К. Толстой, Е.В. Попова, О.Б. Новикова и др.) под предметом (объектом) договора коммерческого найма понимают жилое помещение. В связи с этим, предлагается даже уточнить название ст. 673 ГК, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения».

Статья 673 ГК РФ обозначает следующие требования к предмету (объекту) договора коммерческого найма:

— пригодность для постоянного проживания (пригодность для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством. Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ); ;

— вид жилого помещения: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Указанные признаки относятся к потребительским требованиям и практически повторяют прежнее жилищное законодательство, кроме указания на принадлежность к недвижимому имуществу (В.Н. Литовкин).

Порядок признания помещения жилым и требованиям, которым оно должно отвечать установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

В указанном Положении закреплены технические требования к нормам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ и др.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а так же многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, образуемой федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления в зависимости от вида жилищного фонда.

Санитарные требования к жилым помещениям, установлены санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

Изолированность жилого помещения понимается как наличие у него входа (выхода) либо в помещение общего пользования (лестницы, коридоры) либо на улицу (для дома, части дома). В этом случае не учтено наличие смежно-изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах, а так же возможность сдачи в наем проходных комнат, части комнат поселение так называемых «угловых жильцов» (Ю.К. Толстой).

К числу признаков предмета договора найма жилого помещения следует отнести норму площади жилого помещения, которая законом не нормируется, хотя при вселении других граждан, в качестве постоянно проживающих с нанимателем требуется соблюдение нормы «общей» площади жилого помещения (ст. 679 ГК). Однако таковую, законодатель не предусматривает.

При заключении договора коммерческого найма в многоквартирном доме у нанимателя возникает право владения и пользования и пользования как самой квартирой, так и право пользования имуществом, которое составляет общую долевую собственность (несущие конструкции дома, механическое, электрическое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры)

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон договора найма жилого помещения, при этом односторонние изменение размера платы не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК).

Законом может быть указан максимальный размер платы за жилое помещение. В этом случае, плата за жилое помещение в договоре не должна превышать этот размер.

Сроки внесения платы устанавливаются также договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК (см., например, ст. 155 ЖК РФ).

Срок договора найма определяется странами при заключении договора. По срокам различают два вида договоров: краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (на срок превышающий 5 лет).

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на срок пять лет (ст. 683 ГК). С учетом этого срок можно назвать «субъективно-существенным условием» (Л.И. Шевченко) или восполнимым (В.В. Витрянский).

Права нанимателя по договору найма жилого помещения сводятся к следующим:

— право требовать предоставления помещения;

— право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ);

— право на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ);

— право на вселение поднанимателей (ст. 685 ГК РФ);

— преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

— право на замену нанимателя (ст. 686 ГК РФ);

— право на расторжение договора (ст. 687 ГК РФ).

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения:

[3]

— пользоваться жилым помещением по назначению;

— обеспечивать сохранность жилого помещения;

— поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

— своевременно вносить плату за жилое помещение, в том числе за коммунальные услуги;

— не производить переустройства и перепланировки жилого помещения без согласия наймодателя.

Неисполнение этих обязанностей влечет гражданско-правовую, административно-правовую ответственность, предусмотренную главой 25 ГК РФ, и положениями КоАП РФ (ст. 7.21).

Из анализа гл. 35 ГК РФ можно сделать вывод, что наниматель несет ответственность за следующие виды правонарушений:

— использование жилого помещения не по назначению;

— разрушение или порча жилого помещения;

— невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— систематические нарушение нанимателем прав и интересов соседей;

— самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения.

6. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения: порядок, основания, последствия

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен:

1)при наличии волеизъявления сторон, что влечет расторжение договора;

2)независимо от волеизъявления сторон (в случае смерти одинокого проживающего гражданина — нанимателя, объявления его умершим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма определены главой 26 ГК РФ. Вместе с тем, ст. 687 ГК РФ содержит специальные основания и порядок расторжения договора. Эти основания не носят исчерпывающего характера. Ст. 687 ГК РФ допускает субсидиарное применение норм жилищного законодательства, например, ст. 91 ЖК РФ.

По требованию нанимателя договор может быть расторгнут без обращения в суд. Наниматель вправе с согласия других, постоянно проживающих граждан, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя (ч. 1 ст. 687 ГК РФ) за три месяца, что необходимо для принятия решения наймодателем о дальнейшем использовании помещения (В.Д. Рузанова).

По требованию наймодателя договор расторгается в судебном порядке. Основаниями расторжения договора являются:

1) невнесение нанимателями, платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не устанавливается более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушение или перепланировка жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых, он отвечал (постоянно проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями).

[1]

Суды, рассматривая дела о нарушении договора коммерческого найма (как и социального), учитывают уважительные причины невнесения платы за жилье и коммунальные услуги (безработица, болезнь, наличие детей и другое), и при наличии их отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора.

Противоправные действия нанимателя и других граждан, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения могут быть подтверждены актами органов государственной инспекции или постановлением о применении мер административной ответственности.

Любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть договор найма при наличии оснований (ч. 3 ст. 687 ГК РФ), в частности, если жилое помещение станет непригодным для постоянного проживания, придет в аварийное состояние.

Другие основания предусмотрены жилищным законодательством (например, ст. 83, 32 ЖК РФ).

— использование жилого помещения не по назначению;

— систематическое нарушение прав и свобод соседей.

В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

При расторжении договора найма по требованию наймодателя применяются правила абз. 4 ч. 2 ст. 687 ГК. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселением нанимателя и других лиц, проживающих в жилом помещении с момента расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

Дата добавления: 2014-01-11 ; Просмотров: 1150 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Источники

1. 
   Инструкции о подоходном налоге с физических лиц и дорожные фонды в 1993 году. — М.: СПб: Метроном, 1993. — 110 c.
   
2. 
   Кондрашков, Н.Н. Тунеядство: против закона и совести; М.: Юридическая литература, 2012. — 160 c.
   
3. 
   Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
   
4. Наумов, С.Г. Доверенность: часто задаваемые вопросы, образцы документов; М.: Юрайт, 2011. — 169 c.