Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Расторжение договора долевого участия в строитиельстве и возврат денег

Расторжение, отмена договора долевого участия в строительстве и возврат денег, взыскать неустойку

Договорные обязанности застройщика

Договором долевого участия считается юридический документ, обеспечивающий договорные гарантии, права дольщиков и застройщика. Такое соглашение призвано исключить мошенничество в сфере долевого строительства.

Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.

Причины расторжения ДДУ

По общим правилам договор не должен противоречить требованиям, которые устанавливают нормативные документы конкретной сферы правоотношений. Это значит, что кроме существенных условий, которые устанавливает законодательство, контрагенты могут согласовать требования, предъявляемые друг к другу, о которых они договорились как о существенных. К примеру, таким может быть условие о расторжении ДДУ по соглашению сторон.

• Условия, исключающие двойные продажи — договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это значит, что указанную гарантию защищает государственная регистрация. Квартиру не смогут продать или передать дважды в собственность другому лицу.
• Компенсационные выплаты за нарушение договорных сроков сдачи квартиры Их получение гарантирую условия, устанавливающие размер и право на получение неустойки и закон.
• Публикация проектной декларации в СМИ является обязательной. Плюс к этому любой дольщик может потребовать предъявить ему документацию, подтверждающую правовой статус юр. лица (застройщика), а также документы, подтверждающие соблюдение сроков и этапов строительства.

Если застройщик не соблюдает эти гарантии,дольщик вправе требовать расторжения договора долевого строительства.

Условия, закрепляющие возможность сторон на расторжение договора ДДУ, предполагают неисполнение или частичное неисполнение установленных соглашением обязательств. Поскольку нарушение, как правило, осуществляет застройщик, то дольщик может не только расторгнуть долевой договор, но и получить возврат своих денег и потребовать компенсационные выплаты. При этом он вправе потребовать неустойку при расторжении ДДУ с нарушителя договора.

Способы расторгнуть ДДУ

Столь радикальная мера, как расторжение договора в одностороннем порядке, является отказом от права дольщика истребовать квартиру. Если застройщик добровольно в срок возвратит вложенный дольщиком капитал и начисленную неустойку с компенсацией, всегда нужно быть готовым к судебной тяжбе.

Законодательство устанавливает четыре способа расторгнуть ДДУ и вернуть деньги:

1. Когда инициатива исходит от участника долевого строительства.
2. По требованию застройщика.
3. В порядке судебного производства.
4. По договоренности сторон.

Обратите внимание! Во всех случаях застройщик должен возвратить дольщику деньги.

Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке (как со стороны дольщика, так и застройщика) с момента, когда контрагенту отправлено уведомление об этом. Немаловажным является обязательство зарегистрировать расторжение договора долевого участия в Росреестре.

Расторжение по соглашению

Особых вопросов о том, как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги не возникает, если у сторон достигнуто соглашение. Обычно порядок расторжения договора по соглашению сторон детально прописывается в ДДУ.

Процессуально это происходит в том же порядке, в котором и заключается договор. То есть, обеими сторонами письменно закрепляется обоюдное согласие на расторжение договора. Это возвращает стороны в первоначальное правовое положение, в котором они находились до момента его заключения.

Прекращение договора по желанию одной из сторон

Другое дело порядок расторжения в одностороннем порядке (как правило, по инициативе дольщика). Такой способ прекращения соглашения между сторонами часто вызывает сложности.

• Существенно (более 2 месяцев) нарушает сроки сдачи жилья.
• Не устраняет существенные недостатки, выявленные в строении.
• Нарушает требования к качеству объекта недвижимости.
• Нарушает другие условия, согласованные договором.

Необходимо помнить! В споре с застройщиком не всегда удаётся добиться желаемого результата, если документальное сопровождение расторжения договора долевого строительства выполнено не специалистом или лицом, не обладающим достаточным опытом практики правоприменения в этой сфере.

Судебная процедура расторжения

Такой порядок прекращения ДДУ становится актуальным, если:

• Не достигнуто обоюдного соглашения о необходимости расторжения.
• Застройщиком существенно изменён проект строительства.
• Изменено целевое назначение нежилых помещений квартиры.

Иск для судебного разбирательства должен быть составлен в строгом соответствии с процессуальными нормами гражданского законодательства.

Важно! Доскональное изучение документов, подтверждающих правовой статус и экономическое положение застройщиков, исключит для дольщика возможность заключить договор с организацией, находящейся в предбанкротном состоянии. При банкротстве застройщика дольщик лишается своего первоочередного права обратить взыскание на предмет залога (строящуюся квартиру).

Алгоритм действий

Итак, как происходит расторжение договора долевого участия и как вернуть оплату по ДДУ? Необходимо действовать по следующему алгоритму:

Важно! Правильно подготовленная доказательственная база, а также документальное подтверждение нарушенного права, является залогом вынесения решения в пользу пострадавшей стороны.

При игнорировании решения суда со стороны застройщика самым эффективным и законным способом повлиять на его является возбуждение исполнительного производства, которое проводиться по вашему заявлению.

Как вернуть квартиру застройщику?

Но всегда ли неправ застройщик? И можно ли вернуть квартиру застройщику, если дольщик нарушил свои обязательства?

По общему правилу, если очередной платеж не поступает на расчетный счет застройщика более 2 месяцев либо дольщик трижды нарушил сроки платежей, застройщик может по своему желанию расторгнуть договор ДДУ.

Для этого необходимо:

• Письменно предупредить дольщика об этом.
• Если платежи так и не поступили в течении месяца, дольщик уведомляется о том, что договор прекращен в одностороннем порядке.
• С момента прекращение договора у застройщика возникает обязательство возвратить дольщику его денежное вложение.
• Если дольщик не обращается за получением денег, то деньги переводятся на депозит.

Не секрет, что контроль исполнения договорных обязательств со стороны застройщика многократно увеличит шансы на получение желаемого результата (квартиры), либо даст возможность своевременно выявить нарушение условий договора застройщиком и возвратить вложенные деньги, получив при этом неустойку и компенсацию.

Передайте полномочия на осуществление контроля договора профессионалам в области права, и вы получите не только финансовую и законодательную гарантию ваших прав, но и крепкий сон и хорошее настроение.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

[2]

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Основания для расторжения ДДУ

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

• в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
• строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
• нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
• поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
• приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
• существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
• у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

Прекращение ДДУ дольщиком

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

Помните! Разорвать договор в одностороннем порядке дольщик не вправе, если застройщик исполняет все свои договорные обязательства, определенные Законом № 214-ФЗ.

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядкедольщикомдругой стороне отправляется уведомление об отказе от своих обязательств.

В случае, если дольщик потерял интерес к долевому участию, у него есть возможность переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

Расторжение по обоюдному согласию

Самый простой способ прекращения договорных отношений — по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Обратите внимание! Подписывая соглашение о расторжении ДДУ, в обязательном порядке оговорите с застройщиком условия возврата денег, прописав в соглашении обязательства в соглашении обязательства застройщика вернуть внесенные дольщиком финансовые вложения и период их возврата.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения — гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Недобросовестное отношение застройщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора, если недобросовестный застройщик отказывается:

• безвозмездно и в разумные сроки устранить обнаруженные недоработки;
• уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным дефектам;
• возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Важно! Положения закона не предполагают штрафных санкций по отношению к дольщику за расторжение договора.

Если застройщик все же угрожает удержанием какой-то части денег, указывайте на защищающий права потребителей закон, положения которого определяют, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с и сполнением обязательств по данному договору.

Исходя из этого, строитель должен доказать, что удержанная сумма — плата за понесенные расходы. В противном случае, штраф оплачивает компания. Из возврата денег, внесенных дольщиком, процентов за их пользование и компенсации морального вреда образовывается внушительная сумма. Вследствие чего, застройщик не будет связываться с этим, особенно если дольщик продемонстрирует при этом хотя бы минимальное знание собственных прав.

Учтите!Расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке и в суде разнятся по основаниям и срокам аннулирования.

В четко оговоренных законом, бесспорных ситуациях дольщик вправе направить застройщику соответствующее уведомление и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты отправки.

В судебном же порядке необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Риски расторжения

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

• покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
• участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
• судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ

Многие дольщики, не получившие ответа от застройщика на вопрос: быть или не быть долгожданному новоселью, решаются на крайнюю меру – аннулирование договора с недобросовестной строительной компанией. Прощание с застройщиком по инициативе дольщика предусмотрено федеральным законом. Если на покупку жилья были потрачены собственные средства, то участник при таком развитии событий еще и выиграет в денежном выражении. Но что делать дольщикам, взявшим кредит в банке и вынужденным выплачивать большие проценты? Возможно ли расторжение ДДУ с ипотекой, и не обернется ли это новыми проблемами для дольщика?

По каким причинам дольщик может отказаться от дальнейшего исполнения договора

Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта. К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства. Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.

[3]

Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора долевого участия.

Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями. Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители. Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.

В каких случаях нужно идти в суд

А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Прекращение ДДУ при ипотеке, в чем сложности?

Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит. Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия. Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.

Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?

Что следует предпринять дольщику, выплачивающему ипотеку

По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

• известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
• написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
• в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
• как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре. Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.

Для регистрации расторжения ДДУ нужно представить:

• удостоверение своей личности;
• соглашение (при заключении);
• уведомление об одностороннем аннулировании договора (копия, при наличии);
• судебное решение (заверенная копия).

Для погашения записи об ипотеке подаются:

• письмо кредитной организации о погашении долга заемщиком;
• совместное заявление обеих сторон;
• ипотечный договор;
• закладная (оригинал и копия) с отметкой о погашении;
• судебное решение о прекращении ипотеки (при наличии).

Одностороннее расторжение ДДУ само по себе – дело непростое, а тем более тогда, когда оно усложняется наличием ипотечного кредита. В каждом случае есть множество нюансов, разобраться в которых может только профессионал. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут выработать единственно верный алгоритм действий и содействуют получению максимальной компенсации с недобросовестного застройщика. Описать нам свою проблему вы можете в форме обратной связи, которую найдете в разделе «Контакты».

Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика

Сторонами договора долевого участия в строительстве (ДДУ) всегда выступают застройщик и дольщик. Объектом сделки является недвижимость – квартира, таунхаус. В ДДУ указывается, какая именно квартира должна быть передана дольщику, какую сумму за нее нужно заплатить, в какие сроки состоится передача жилья в собственность, и все прочие обязательства сторон. Текст этого документа должен соответствовать требованиям ФЗ №214 от 30.12.2004 г.

В случае, когда стороны строго следуют букве договора, застройщик передает дольщику квартиру в оговоренный срок, а тот в свою очередь своевременно выплачивает ее стоимость. Однако, как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Рассмотрим основания и порядок расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика.

Основания для расторжения ДДУ

Согласно ФЗ №214, имеются следующие основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика:

1. Просрочка выплаты стоимости квартиры на срок больше, чем 2 календарных месяца, как в случае разового погашения, так и при установленном графике систематических выплат.
2. Нарушение дольщиком графика выплат более 3 раз в течение 1 года.

Таким образом, главная причина расторжения ДДУ в данном случае – это нарушение сроков выплат со стороны дольщика, что и указывается в подавляющем большинстве случаев в соглашении между сторонами или решении суда.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:

1. Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
2. Зарегистрировать расторжение ДДУ в Росреестре.
3. Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ.

Регистрация расторжения ДДУ

В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:

• Если стороны пришли к консенсусу и подписали соглашение, тогда регистрация производится после уплаты госпошлины, сумма которой равна 350 р. Запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
• Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.

Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:

1. Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
2. При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
3. Паспорт дольщика.
4. Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
5. Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).

[1]

Только после регистрации в Росреестре договор будет окончательно расторгнутым, а квартира вернется в полную собственность застройщика.

Судебная практика расторжения договора долевого участия

Обещанное «скоро сдадим ваш дом» превратилось в вечность? Нервы, сомнения, бесконечное ожидание и окончательное решение расторгнуть договор долевого строительства (далее — просто ДДУ). В связи с чем предстоит собирать бумаги, искать юриста, ещё и, скорее всего, дойдет до суда. Вы ведь совсем не этого хотели?
На примере одной из наших клиенток рассмотрим ситуацию, которая может возникнуть в отношениях с застройщиком.

Если Вы хотите просто получить неустойку без расторжения договора, то будет полезно ознакомиться с порядком ее взыскания.

Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики

Летом 2015 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой компании ООО «О», представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию.
В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.

Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ.
В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%.
После подготовки и подачи застройщику необходимых запросов и уведомлений, проведения тщательного анализа и выявления важных нюансов сложившейся ситуации, нашими специалистами было подготовлено и подано в суд общей юрисдикции исковое заявление.

В результате рассмотрения данного спора, судом было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований в максимальном размере. Со строительной компании в пользу дольщика были взысканы:

• деньги, которые участник ДДУ внес за объект согласно ДДУ;
• проценты за пользование денег дольщика;
• убытки, вызванные неисполнением обязательств застройщиком (в том числе расходы, связанные с заключением договоров оказания консультационные услуг, услуг по подбору, бронированию квартиры и услуг по государственной регистрации ДДУ);
• компенсация морального вреда;
• судебные расходы по оплате госпошлины;
• расходы на оплату услуг представителя;
• расходы по оформлению доверенности.

Если Вы тоже столкнулись с проблемным застройщиком, то наши юристы помогут Вам грамотно составить иск по договору долевого участия и расторгнуть его.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:

1. по инициативе участника долевого строительства;
2. по инициативе застройщика;
3. по соглашению сторон;
4. в судебном порядке.

Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.

Можно ли отказаться от договора долевого строительства, если я передумал?

Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.
Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.

Важно знать: расторгнуть ДДУ можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон будут считаться исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:

• при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке

В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:

• в досудебном порядке;
• судебном порядке.

Причины для прекращения ДДУ по инициативе дольщика без обращения в суд:

1. Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2 х месяцев от даты установленной договором.
2. Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком

1. Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
2. Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.

Действие договора прекращается в момент отправки данного уведомления. Точная дата фиксируется на почтовой квитанции, которую нужно обязательно сохранить.

У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.
Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

• строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
• существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
• у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Что должно быть в исковом заявлении?

В случае наличия одного из указанных выше фактов, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении. В исковом заявлении нужно указать следующие требования:

• возврат всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
• взыскание процентов на денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, за пользование указанными денежными средствами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
• погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
• компенсацию морального вреда;
• компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти рабочих дней, выплатить всю сумму, взысканную судом. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают насчитываться новые проценты на невыплаченную сумму.

В случае, если Вам необходима профессиональная помощь юриста по вопросам, связанным с долевым участием, то Вы можете обращаться к нам для проверки договора, составлении иска или просто для профессиональной консультации.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Одностороннее расторжение ДДУ компанией-строителем возможно только в одном случае: если участник нарушает свои обязательства по оплате строящегося жилья.

Основания для одностороннего отказа со стороны застройщика:

1. участник не внес денежные средства в течение более чем 2 месяцев, если в условиях прописана единоразовая плата всей суммы договора (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
2. дольщик систематически нарушает график оплаты частями, указанными в ДДУ. Нарушение рассматривается в таких случаях:

• более 3 х раз в течение 12 месяцев был пропущен срок оплаты;
• внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ, он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор.
Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Подводные камни расторжения договора участия по соглашению сторон

Иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Источники

1. 
   Бадинтер, Робер Смертная казнь. Отмена смертной казни; М.: Nota Bene, 2012. — 416 c.
   
2. 
   Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
   
3. 
   Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.
   
4. Лившиц, Р.З.; Чубайс, Б.М. Трудовой договор; М.: Наука, 2011. — 174 c.
   
5. Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.