Оплата по предварительному договору купли продажи недвижимости

Каталог статей

Предварительный и основной договоры

Предварительный договор купли-продажи может заключаться:

на короткий срок, пока стороны подготавливают документы для подписания основного договора,на длительный срок, так как предмета договора (квартиры) еще нет – дом строится, заключить основной договор невозможно.

По предварительному договору покупатель вносит предоплату за квартиру и принимает на себя обязательства купить квартиру в будущем. Продавец принимает на себя обязательства продать квартиру в будущем именно на тех условиях, которые отражены в предварительном договоре. В предварительном договоре также прописываются условия возвращения или невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Условия, которые должны быть прописаны в предварительном договоре:

полномочия лиц, подписывающих договор;

характеристики квартиры (метраж, этаж и т. д.);

порядок оплаты по предварительному договору;

порядок оплаты по основному договору;

условия зачета оплаты по предварительному договору в счет основного договора;

срок заключения основного договора;

условия расторжения предварительного договора;

ответственность сторон за неисполнение обязательств (не заключение основного договора).

[3]

По возможности хорошо бы предусмотреть отдельный пункт, запрещающий продавцу во время действия предварительного договора осуществлять любые сделки с квартирой. Этот пункт поможет отстоять свои права в случае наличия нескольких претендентов на квартиру. В договоре должен быть пункт, в котором продавец гарантирует, что на момент заключения предварительного договора квартира не продана, не заложена, не имеет ограничений и обременений. Правда, такие пункты по большому счету не дадут никаких гарантий покупателю. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, нужно запросить свежую выписку из ЕГРП.

Предварительный договор покупки квартиры на вторичном рынке не подлежит регистрации, но при правильном заключении договора с ним можно обратиться в суд и принудить строну к заключению основного договора или в судебном порядке потребовать возврат предоплаты.

Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, то срок действия и договора, и обязательств по нему по умолчанию равен одному году.

Оплата по предварительному договору

По предварительному договору будущий собственник еще не имеет никаких прав на объект недвижимости. Он даже не имеет права вносить оплату по предварительному договору. Аванс и задаток принимать по предварительному договору нельзя, но часто в качестве оплаты принимают обеспечительный платеж, который подлежит возврату или перезачету в счет основного договора. Юристы убеждены, что принимать оплату в любом ее виде по предварительному договору запрещено.

Предварительный договор на этапе строительства

В новостройке предмета будущего основного договора купли-продажи еще не существует. Строительная компания принимает на себя обязательство достроить дом и после оформления всех необходимых документов продать квартиру на условиях, которые отражены в предварительном договоре. Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко – как образована квартира, на основании каких исходно-разрешительных документов, какими характеристиками будет обладать квартира, где именно в здании она будет находиться. Схема покупки квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи считается «серой». Заключать договор о будущей покупке квартиры, которая на момент подписания договора еще не существует – юридически не совсем правильно, но, тем не менее, эта схема применяется повсеместно. Существует лишь одна белая схема покупки квартиры в новостройке – через заключение договора долевого участия (непредварительного, а основного).

Основной договор купли-продажи – именно тот документ, на основании которого человек становится собственником квартиры. При подписании договора купли-продажи важно определить, кто будет сдавать документы на регистрацию и как будет производиться оплата по договору. Самый безопасный способ – сдавать документы на регистрацию самостоятельно, но это не всем удобно. Если регистрацией занимается агентство или риэлтор, необходимо заключить с ними отдельный договор на регистрацию, в котором будут прописаны сроки регистрации, ее стоимость и ответственность агента. Важно передать агентству все документы для регистрации с подписанием акта приема-передачи документов и указать все документы, отметить оригиналы предоставлены или копии, серийные номера. Акт приема-передачи документов является приложением к договору на регистрацию. Один экземпляр акта необходимо оставить себе. Кроме документов передается нотариальная доверенность, в которой указано, какая именно квартира и на чье имя регистрируется, и кто сдает и получает документы в регистрационной службе. К составлению доверенности нужно отнестись максимально внимательно.

Договор купли-продажи подписывается в нескольких экземплярах, по одному для каждого будущего и бывшего собственника, и один экземпляр для регистрационной службы. Все договоры должны быть прошиты лентой так, чтобы было невозможно подменить листы. На оборотной стороне договора, где будет крепиться и приклеиваться лента, стороны тоже должны поставить свои подписи. Если продавцов несколько, то у каждого должен быть свой экземпляр договора. Все продавцы и покупатели ставят свои подписи и пишут полностью фамилию, имя и отчество на каждом экземпляре договора. Аналогично договорам подписывается в будущем и акт приема-передачи квартиры, в том же количестве и всеми участниками сделки.

С договором и всеми остальными документами нужно ознакомиться еще задолго до сделки, в день подписания договора нужно внимательно проверить, что их содержание соответствует прочитанному ранее. Это самое главное правило в сделках с недвижимостью.

Форма договора достаточно простая, но отнестись к ней следует очень серьезно. В договоре должны быть прописаны следующие положения:полная информация о продавце и покупателе с указанием паспортных данных именно так, как они записаны в паспорте – все сокращения, соблюдение заглавных и строчных букв, место рождения и другие;

предмет договора буква в букву как в правоустанавливающих документах;

правоустанавливающие документы – серия, номер, дата и место выдачи;

порядок оплаты – именно такой, какой и есть на самом деле;

порядок и сроки выписки и выезда бывших собственников и зарегистрированных лиц;

После сдачи документов на регистрацию агент получает расписку о приеме документов, с которой тоже нужно ознакомиться. В расписке будет указана дата, когда можно получать документы из регистрационной службы. После регистрации покупатель получает на свое имя свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы и подписывает с агентом акт выполненных работ. Покупатель получает свой (один) экземпляр договора купли-продажи, а все остальные экземпляры раздает бывшим собственникам. На каждом договоре стоит печать регистрационной службы и номер регистрации, подтверждающие, что именно этот договор был зарегистрирован.

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 425. Действие договора

[1]

Статья 429. Предварительный договор

Глава 28. Заключение договора

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

Глава 30. Купля-продажа

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная

регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

Задаток при покупке квартиры – правила оформления

Задаток — это определенная сторонами договора денежная сумма, которая выступает в качестве обеспечительной меры. Данная сумма передается покупателем продавцу как доказательство исполнения заключенного договора в счет причитающихся по договору платежей.

Иными словами, если покупатель дает согласие на покупку товара, он передает продавцу некоторую сумму, чтобы продавец смог поверить в серьезность его намерений. В том случае, если сделка в будущем состоится, переданная сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара.

Задаток в гражданском праве чаще всего используется при купле-продаже объектов недвижимости. Это связано и с достаточно высокой стоимостью недвижимости, и с длительностью оформления сделки. Зачастую у продавца квартиры уходит не одна неделя на то, чтобы подготовить полный комплект документов для продажи. Задаток, внесенный покупателем, в большинстве случаев, подтверждает серьезность намерений продавца и покупателя и гарантирует, что:

1. Покупатель не откажется покупать квартиру, пока происходит подготовка всех документов;
2. Продавец не откажется продавать квартиру и не продаст ее другому покупателю;
3. Цена сделки не будет изменена по сравнению с предварительно заключенным договором. Это позволяет избежать ситуации, когда продавец в последний момент решает поднять цену квартиры.

Задаток, являясь одной из старейших форм обеспечения выполнения обязательств, широко применяется при сделках с недвижимостью и в настоящее время.

При продаже квартиры задаток выполняет 3 основные функции:

• обеспечительная функция. Задаток обеспечивает надлежащее исполнение условий заключенного договора;
• платежная. Если сделка совершается, и выполняются все условия договора, внесенный задаток засчитывается в счет оплаты квартиры;
• доказательственная. Задаток наряду с предварительным договором (или даже вместо предварительного договора) является доказательством заключения договора.

Основное отличие задатка от аванса состоит в наступлении неблагоприятных последствий для той стороны купли-продажи, которая отказалась от надлежащего исполнения всех условий предварительного договора. Если расторжение договора произошло по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры. Если же продавец виноват в неисполнении условий сделки, он должен возвратить покупателю задаток в двойном размере.

Сумма задатка при купле-продаже недвижимости

В Гражданском кодексе и другом российском законодательстве точный размер задатка не установлен. Он определяется по соглашению сторон. При покупке-продаже квартир или других объектов недвижимости в настоящее время сложилась практика брать задаток в размере 5-10 % от общей стоимости недвижимого имущества.

Если продавец или покупатель настаивают на серьезном изменении суммы задатка в сторону уменьшения или увеличения, у другой стороны есть повод задуматься. Как правило, покупатель настаивает на снижении суммы задатка тогда, когда он еще не определился с выбором. Именно поэтому он пытается снизить сумму задатка, чтобы потерять как можно меньше, если найдется более подходящий вариант для покупки.

Обратная ситуация, когда продавец настаивает на серьезном увеличении суммы задатка, может говорить о том, что цена квартиры завышена. И, наконец, третий вариант, когда продавец настаивает на снижении задатка, может свидетельствовать о том, что он ждет более выгодных предложений от других покупателей.

Оформление задатка при купле-продажи недвижимости

Чаще всего передача задатка оформляется в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Однако возможны и другие варианты, например, договор о задатке или агентский договор с риэлтерской фирмой.

В некоторых случаях передача задатка происходит и вовсе на основании обычной расписки или вообще без письменного оформления. Это полностью лишает задаток его обеспечительной функции, и может привести и к расторжению договора со стороны продавца, и к потере всей суммы задатка покупателем.

С одной стороны несоблюдение письменной формы оформления задатка не лишает права заинтересованную сторону ссылаться на показания свидетелей. С другой стороны раз требование закона о письменной форме не соблюдены, данную сделку суд может по требованию одной из сторон признать недействительной.

Кроме того, передача задатка без надлежащего юридического оформления лишает и продавца, и покупателя возможности защищать свои интересы. Поэтому можно назвать основные требования к юридическому оформлению задатка:

1. Получение задатка продавцом должно оформляться только в письменном виде независимо от суммы вносимого задатка;
2. Желательно оформление задатка в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры;
3. В договоре переданная продавцу сумма должна быть названа именно задатком (не авансом или предоплатой).

Несоблюдение этих требований может вызвать возникновение спорных ситуаций и привести к неблагоприятным последствиям для обеих сторон.

В предварительном договоре стороны прописывают все условия будущего соглашения купли-продажи, в том числе и окончательную стоимость квартиры, а также указывают сумму задатка и те неблагоприятные последствия, которые возникнут у каждой стороны при одностороннем отказе от заключения основного договора купли-продажи.

Желательно, чтобы предварительный договор купли-продажи был составлен профессиональным юристом и заверен у нотариуса. Это поможет сторонам снизить риски и избежать недоразумений.

Риэлтерские фирмы очень часто берут с потенциального покупателя задаток при заключении агентского договора. Иногда даже бывают ситуации, когда задаток берется, а подходящая квартира еще не найдена. Это не совсем правомерно, тем более что задаток в данном случае теряет свою обеспечительную функцию.

Это связано с тем, что он передается не продавцу или его доверенному лицу, а посреднику, который не может гарантировать исполнение продавцом предварительного договора. В рамках агентского договора с риэлтором речь о задатке может идти только тогда, когда он передается непосредственно в счет оплаты услуг риэлтора.

Следует внимательно проверять терминологию договора. Вносимая сумма должна быть названа именно задатком. В противном случае эта сумма будет рассматриваться судом как аванс, даже если она и не будет названа авансом. Следовательно, любая из сторон может расторгнуть соглашение без штрафных санкций, так как аванс должен быть полностью возвращен покупателю независимо от того, по чьей вине условия соглашения не были выполнены.

Еще одна трудность при оформлении задатка, с которой могут столкнуться продавец и покупатель квартиры, это утрата обеспечительной функции задатка при частичном исполнении обязательств. Несмотря на то, что задаток должен обеспечивать полное исполнение обязательств по предварительному договору, в судебной практике сложилась другая ситуация. Очень часто суд отказывает пострадавшей стороне в применении положений о задатке, если частично требования договора были исполнены.

Так, например, покупатель по закону может потребовать возврата задатка в двойном размере, если продавец не выехал из квартиры в указанный срок. Однако если остальные условия договора продавцом были все-таки выполнены, суд чаще всего отказывает покупателю во взыскании двойной суммы задатка.

Узнайте, где взять выписку из домовой книги и каков порядок и сроки ее получения.

А все про выписку из ЕГРП читайте здесь.

Если предварительный договор купли-продажи с оформлением задатка не заверяется у нотариуса, который сам проверяет все необходимые документы, при передаче и оформлении задатка следует обратить внимание на следующие важные моменты:

Если покупатель при подписании договора не обратил внимания на незаконную перепланировку, он, в лучшем случае, столкнется с невозможностью совершения сделки купли-продажи в обусловленный договором срок. В худшем случае – продавец откажется продавать квартиру без возврата задатка в двойном размере из-за невозможности узаконить самовольную перепланировку.

Пожалуй это все важные моменты касающиеся задатка при сделках с недвижимостью, которые мы хотели довести до вашего сведения в этой статье.

Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья

Анциферов О.Д., магистр права, директор юридического департамента банка «Гаранти Банк-Москва».

В последнее время юристами написано достаточное количество работ, посвященных практике применения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). В этих исследованиях подробно анализируются правовые конструкции, используемые застройщиками в условиях действия Закона о долевом строительстве. Тем не менее представляется необходимым еще раз остановиться на важном частном вопросе, актуальность которого подтверждается текущей деятельностью застройщиков.

Возможность обеспечения исполнения обязательств сторон по предварительному договору путем использования денежных средств для этих целей представляет собой достаточно дискуссионный вопрос. Наиболее удобным для данного случая на первый взгляд является задаток. Однако, как отмечает Е.И. Мелихов, «предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка не может быть реализована» . Учитывая, что платежная функция задатка, как следует из нормы ст. 380 ГК РФ, неотделима от обеспечительной функции, применение задатка к предварительному договору справедливо представляется недопустимым .

Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4.
Скловский К.И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2000. N 7.

Обратившись к норме п. 1 ст. 329 ГК РФ, легко установить, что способы обеспечения исполнения обязательств, не поименованные в Кодексе, могут устанавливаться договором. В связи с этим продавцы жилья по предварительному договору используют вышеуказанную конструкцию, условно названную нами обеспечительным платежом, вообще никак не именуя данный способ обеспечения, во-первых, с целью исключить риск квалификации данного платежа в качестве задатка, во-вторых, с целью иметь возможность сослаться на казалось бы универсально подходящую для данного случая вышеозначенную норму.

Представляется очевидным, что способ обеспечения исполнения обязательства, предусмотренный договором, должен обладать обеспечительной функцией и обеспечительными признаками, т.е. нормы соглашения об обеспечении исполнения обязательства должны стимулировать соответствующую сторону договора надлежащим образом исполнить обязательство под страхом неблагоприятных имущественных последствий для неисправной стороны.

Проанализированные нами предварительные договоры купли-продажи жилья не содержали никаких норм, позволяющих установить те неблагоприятные имущественные последствия, которые покупатель жилья понесет в случае неисполнения им обязательства по предварительному договору, т.е. в случае незаключения им основного договора. Такие имущественные последствия для неисправного покупателя, связанные с внесенной им суммой обеспечительного платежа, не наступают. А ведь именно такие последствия и именно в отношении внесенной суммы должны иметь место, если настаивать на обеспечительной функции данного платежа.

Конечно, неисполнение обязательства заключить основной договор может быть обеспечено неустойкой. Однако право продавца по предварительному договору на неустойку — это право требовать определенную денежную сумму в случае неисполнения покупателем своего обязательства заключить основной договор. Как отмечает Т.В. Богачева, неустойка «является не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности», «подлежит взысканию с должника лишь при наличии оснований для его ответственности» . Неустойка в отличие от задатка не может быть уплачена кредитору должником предварительно, заранее, «на случай» неисполнения обязательства . Даже возможная комбинация в предварительном договоре двух способов обеспечения исполнения обязательства (обеспечительного платежа и неустойки) не может исправить положение. До момента наступления события неисполнения покупателем обязательства заключить основной договор у продавца в любом случае отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств. Следовательно, данное соглашение об обеспечительном платеже является недействительным в силу отсутствия у него обеспечительной функции.

Гражданское право. Часть первая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М.: Юристъ, 2005. С. 617.
См.: Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве. М.: Статут, 2005. С. 270.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 6 октября 1998 г. N 6202/97 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 1.
Гражданское право. В 4 т. Т. 3. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 85, 86.

Однако к предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об обеспечительном платеже, на наш взгляд, должны применяться нормы Закона о долевом строительстве. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Следовательно, при наличии признаков, предусмотренных вышеуказанной нормой, может заключаться только договор об участии в долевом строительстве и никакой другой . Рассмотрим более подробно данные признаки.

См.: Маковская А.А. Предмет регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. N 8. С. 31.

1. Денежные средства привлекаются от граждан для строительства многоквартирного дома.

В нашем примере в предварительном договоре не указывается, что обеспечительный платеж привлекается продавцом для строительства. Цель его расходования вообще не определена. Однако для продавца представляется затруднительным доказать, что полученные от покупателя денежные средства предназначены для расходования на некие иные цели, чем строительство, либо не будут расходоваться вовсе. Применение каких-либо схем, призванных «спрятать» конечную точку расходования денежных средств, может перевести отношения сторон предварительного договора в нежелательную для застройщика уголовно-правовую сферу.

1. Застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

По предварительному договору купли-продажи жилья продавец принимает на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи. Непосредственно в результате заключения основного договора право собственности у гражданина не возникнет. Для этого жилье должно быть также передано гражданину, а право собственности зарегистрировано в соответствующем государственном реестре. Как отмечает Е.И. Мелихов, «с момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне» . На момент возникновения у покупателя права собственности на жилье обязательство продавца заключить с покупателем основной договор уже прекращено и не является непосредственным основанием возникновения указанного права. Привлекая денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилья, продавец одновременно не принимает на себя по данному договору обязательство, исполнение которого повлечет возникновение права собственности у покупателя.

Мелихов Е.И. Указ. соч.

В случае согласия с данной позицией отсутствует необходимый признак, который позволял бы квалифицировать предварительный договор купли-продажи жилья в качестве договора долевого участия в строительстве. Если судебная практика пойдет по этому пути, то предварительный договор купли-продажи жилья с условием об обеспечительном платеже должен квалифицироваться с использованием тех же норм, что и для аналогичного договора в отношении нежилого помещения, как указывалось выше. То есть данный договор будет включать в себя две сделки: предварительный договор купли-продажи жилья и договор займа.

Строительная газета. 2000. 2 июня.

Путем применения упоминавшейся нормы п. 2 ст. 170 ГК РФ вся конструкция предварительного и основного договоров купли-продажи жилья с использованием обеспечительного платежа подпадает под действие нормы п. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве, однако не соответствует требованиям, установленным для договора участия в долевом строительстве. В частности, нарушается предусмотренное п. 3 ст. 4 данного Закона условие об обязательной государственной регистрации договора. Исходя из указанной нормы, такой договор должен рассматриваться в качестве незаключенного.

Общие последствия получения денежных средств при отсутствии оснований для этого, в том числе когда договор считается незаключенным, предусмотрены нормами гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Тем не менее законодатель в п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве предусмотрел более жесткую специальную норму по сравнению с общими нормами о кондикции, предусмотрев ответственность нарушившего Закон о долевом строительстве застройщика в виде уплаты процентов (ст. 395 ГК РФ) в двойном размере и возмещения сверх того причиненных гражданину убытков.

На наш взгляд, сохранение за покупателем по рассматриваемому нами предварительному договору права на заключение основного договора и получение в конечном итоге жилья в собственность представлялось бы более справедливым. Данное право гражданину гораздо легче защитить, чем добиться взыскания процентов и возмещения убытков от застройщика, который к моменту возникновения спора может и не иметь никаких активов. В современных условиях монополизма на рынке жилья и неустойчивой ценовой конъюнктуры покупатели по предварительным договорам с обеспечительным платежом не могут ставиться в худшее положение по сравнению с гражданами, надлежащим образом заключившими и исполнившими договор участия в долевом строительстве, либо лицами, приобретшими жилье по другим юридически безупречным основаниям. В связи с этим представляется желательным разъяснение высших судебных органов России по вопросу правовой природы предварительного договора купли-продажи жилья с обеспечительным платежом.

Можно ли производить оплату по предварительному договору купли-продажи.

Предварительный договор-это не договор купли-продажи, а лишь обязательства сторон заключить его. Обязанности продавца и покупателя, в том числе по оплате товара возникают только после заключения договора купли-продажи. Да и вряд ли это нужно делать, поскольку, если договор не будет заключен, тогда возникнет проблема возврата денег.

Однако, как было сказано, предварительный договор это обязательство, и как всякое обязательство может быть обеспечено, в том числе и задатком, который может быть в размере цены договора купли-продажи. При этом, условие о задатке должно быть совершенно в письменном виде, т.е. включено в предварительный договор или содержаться в отдельном документе.

Уважаемый Дмитрий, ограничений для оплаты по предварительному договору не существует. Более того, стороны вправе установить, что условия заключенного ими основного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения такого договора (ст. 425, 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из данных норм, надлежащим исполнением обязательств, взятых на себя сторонами при заключении договора, явится именно то, что основной договор будет заключен, т. е. цель предварительного договора будет достигнута. ВАС РФ разъяснил, что право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

С учетом изложенного представляется, что оплата должна производиться лишь по основному договору.

Оплата по предварительному договору купли продажи недвижимости

Автор: Колосков Дмитрий · 10.09.2019 2019-09-10

День добрый! У меня такой вопрос – могут ли стороны уже при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке произвести расчет по нему, не дожидаясь заключения основного договора?

Ответ юриста

При этом заключение основного договора в будущем является обязательным для сторон. В предварительном договоре устанавливается срок для заключения основного договора. Если же такой срок стороны не предусмотрели, что согласно ГК РФ договор подлежит заключению в течение года с даты подписания предварительного договора.

Таким образом, по общим правилам, если основной договор между сторонами заключен не был и обязательства по нему не исполнялись, но деньги одной стороной были получены, то применяются последствия получения денежных средств при отсутствии оснований для этого (неосновательное обогащение ст.60 ГК РФ).

Что касается получения денег продавцом по предварительному договору купли-продажи еще не созданной недвижимости, то Пленум ВАС РФ (постановление от 11.07.2011г.)высказал свою позицию, которая заключается в том, что если предварительный договор предусматривает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такой договор как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате.

Если же по такому договору продавец не передаст объект недвижимости покупателю, либо право собственности продавца на этот объект не будет зарегистрировано в установленном порядке, то покупатель будет вправе потребовать возврата уплаченной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения убытков, в том числе уплаты разницы между ценой объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого объекта.

Предварительный договор-это не договор купли-продажи, а лишь обязательства сторон заключить его. Обязанности продавца и покупателя, в том числе по оплате товара возникают только после заключения договора купли-продажи. Да и вряд ли это нужно делать, поскольку, если договор не будет заключен, тогда возникнет проблема возврата денег.

Однако, как было сказано, предварительный договор это обязательство, и как всякое обязательство может быть обеспечено, в том числе и задатком, который может быть в размере цены договора купли-продажи. При этом, условие о задатке должно быть совершенно в письменном виде, т.е. включено в предварительный договор или содержаться в отдельном документе.

Уважаемый Дмитрий, ограничений для оплаты по предварительному договору не существует. Более того, стороны вправе установить, что условия заключенного ими основного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения такого договора (ст. 425, 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из данных норм, надлежащим исполнением обязательств, взятых на себя сторонами при заключении договора, явится именно то, что основной договор будет заключен, т. е. цель предварительного договора будет достигнута. ВАС РФ разъяснил, что право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

С учетом изложенного представляется, что оплата должна производиться лишь по основному договору.

Статьи по теме

Стороны заключили предварительный договор. Если одна из сторон внесла полную или частичную оплату по предварительному договору, суд признает договор основным.

В договорной работе нередко применяют предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор заключают о том, что в будущем стороны подпишут основной договор и совершат ту или иную сделку. В предварительном договоре присутствуют условия о предмете и особенностях основного договора. Предварительный договор подтверждает обязанность сторон заключить основной договор, когда придет время. Стороны могут установить условие о задатке по предварительному договору.

Если по предварительному договору внесли оплату, договор считают основным

Недобросовестный контрагент может попытаться обогатиться за счет второй стороны при заключении предварительного договора. В своей практике с делами такого рода сталкивался ВАС РФ. Пленум ВАС РФ в 2011 году издал постановление, в котором подчеркнул: если покупатель внес предоплату по предварительному договору, это делает договор основным (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров…»). Позиция, которую высказал ВАС, лишила недобросовестных контрагентов возможности взимать платежи под видом штрафов.

Рассмотрим, как это работает на практике. В одном деле контрагенты подписали предварительный договор. Сначала покупатель перечислил оплату, но затем отказался от соглашения и вернул выплаченные средства. Спустя некоторое время покупатель потребовал от продавца проценты по ст. 395 ГК РФ. Но поскольку покупатель перечислял оплату, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ договор можно признать основным. А в соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращаются обязательства сторон. Также теряют силу основания для предъявления санкций. Согласно закону нельзя извлекать преимущество из недобросовестного поведения. В споре между покупателем и продавцом суд принял сторону продавца и отказал покупателю в требовании о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (постановление АС Московского округа от 03.06.16 № Ф05-7296/2016 по делу № А41-76741/2015).

Разъяснение ВАС защищает участников сделок с недвижимостью

Разъяснения, которые сделал ВАС РФ, имеют большое значение, особенно если речь идет о сделке с объектами недвижимости. Стоимость зданий или земельных участков очень высокая, проценты за нарушение договорных обязательство могут быть огромными. Разъяснение ВАС РФ не позволяет недобросовестным участкам отношений злоупотреблять правом и извлекать выгоду из расторжения предварительного договора.

Если по предварительному договору внесли оплату, а потом между сторонами возник судебный спор, суды разрешают такие споры в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи. Разъяснение судов, в частности, защищает права кредиторов при банкротстве продавца. Например, стороны заключили предварительный договор о еще не образованном участке земли, и покупатель внес оплату по договору. Еще не образованный участок может быть объектом сделки. В случае банкротства суд признает обоснованным требование кредитора о включении такой оплаты в реестр кредиторов. А вот в неустойке откажет (постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.16 по делу № А32-19671/2013).

[2]

При этом нужно иметь в виду, что позиция ВАС РФ о купле-продаже будущей вещи применяется не только к спорам в отношении объектов, которые только должны появиться. Суды будут ссылаться на нее, если спорный объект уже существует (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу № 33–3094/2015).

Позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности по предварительному договору

Также позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности. Закон дает право требовать задаток в двойном размере, если его получатель не исполнил договор (ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Но такое правило не действует в предварительном договоре, в котором закрепили обязательство заключить соглашение о продаже недвижимости в будущем. Задаток как способ обеспечения обязательства теряет свою функцию. Он становится оплатой, поскольку стоимость будущей вещи уменьшается на его сумму. В случае расторжения договора покупатель вправе вернуть платеж, а не уплаченную сумму в двойном размере (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.12 по делу № А46-9764/2011).

Источники

1. 
   Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.
   
2. 
   Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.
   
3. 
   Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.