Условия переустройства и перепланировки жилого помещения

Приложение N 10. Требования к проекту переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения

Приложение N 10

Требования
к проекту переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения

1. Для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходима разработка проекта переустройства и (или) перепланировки (далее — проект).

[2]

2. Проект разрабатывается специализированными проектными организациями или индивидуальными предпринимателями (проектировщиками), имеющими свидетельство СРО на проектирование с соответствующим объемом видов проектных работ, на основании договора с заявителем.

3. Проект в зависимости от проектируемых работ в текстовом и графическом выражении должен содержать:

— планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;

— решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;

— решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;

— решения по организации производства работ, обеспечения доступности маломобильным группам населения.

5. Состав представляемых на рассмотрение проектов:

5.1. Пояснительная записка.

5.2. Исходные материалы органа технического учета и паспортизации.

5.3. План этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием:

— предполагаемых к сносу перегородок;

— мест пробития и габаритов проемов во внутренних стенах;

— мест размещения инженерного оборудования.

5.4. Решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и систем (кроме квартир при необходимости).

5.5. Чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (при необходимости).

5.6. Рабочие чертежи на производство строительных и монтажных работ (при необходимости).

5.7. Заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией — автором проекта дома.

В случае отсутствия сведений об авторе (проектной организации) или отсутствия автора проекта дома, а также по домам исторической застройки города заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ оформляется проектной организацией.

6.1. План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

6.2. Копия (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке.

6.3. Копия (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений.

7. В пояснительную записку к проекту включаются реквизиты прилагаемых к пояснительной записке в подлинниках либо надлежащим образом заверенных копиях:

а) сведений о проектной мощности электропотребления;

б) обязательства проектной организации, оформленного в установленном порядке, о том, что проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование и с соблюдением технических условий, пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований;

в) выданных саморегулируемой организацией свидетельств о допуске к работам по подготовке проектной документации;

г) перечня производимых работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме.

8. Отчетная документация по результатам инженерных изысканий включает выводы о допустимости и технических условиях по проектированию и производству планируемых работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме и жилом доме, а также в зависимости от их вида:

а) техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем с указанием в графической части несущих и ненесущих элементов и инженерного оборудования;

б) техническое заключение о состоянии деревянных перекрытий переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме и жилом доме в уровне пола и потолка при переустройстве и (или) перепланировке помещения, имеющего деревянные перекрытия.

[3]

9. Не требуется оформления проектной документации при выполнении отделочного (косметического) ремонта помещений, в том числе замене отделочных покрытий стен, полов и потолков.

10. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, производство которых требует соответствующего допуска, осуществляются организацией, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, выданное саморегулируемой организацией.

11. В случае производства скрытых работ заявитель обеспечивает наличие актов скрытых работ.

12. Заявитель обеспечивает ведение журнала производства работ при проведении следующих работ:

12.1. Работы по переустройству:

— установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;

— установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

— замена, перенос и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

12.2. Работы по перепланировке:

— устройство (перенос) уборных и ванных комнат;

— устройство несущих стен;

— устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;

— устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;

— заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;

— изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия;

— разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие);

— устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями;

— устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

13. К проекту прилагается заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

> N 11. Форма уведомления о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Содержание Постановление Администрации Ступинского муниципального района Московской области от 30 марта 2017 г. N 1268-п «Об утверждении.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Порядок переустройства жилых помещений в Москве

Постановлением Правительства Москвы утвержден Перечень мероприятий (работ) по переустройству помещений в жилых домах и условия их проведения Перечень ограничений на мероприятия (работы) по переустройству помещений в жилых домах.
Функции уполномоченного органа по приему и рассмотрению в режиме «одного окна» заявок от граждан и юридических лиц с последующей выдачей им разрешения (или обоснованного отказа в разрешении) на переустройство помещений в жилых домах и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ возложены на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекция).

С 25 февраля 2005 года был введен в действие норматив города Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ-2005/01) «Регламент оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Мероприятия (работы), подлежащие выполнению по проекту, согласовываются с надзорными органами в порядке, установленном распоряжением Мэра Москвы

Перепланировка

Согласно ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование)

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В понятие переоборудования входит замена, демонтаж или установка инженерного оборудования, которые влекут за собой изменение назначения помещений или увеличение нагрузок на общедомовые сети (например, при замене газовых плит на электрические). Переоборудованием считается также устройство туалетов, ванных и кухонь в квартирах «без отделки». Для демонтажа оборудования при сохранении стояков водоснабжения и канализации проекта не требуется.

Реконструкция

Включает работы по фасаду, в т.ч. остекление лоджий, установку антенн и кондиционеров. Для всех видов работ необходим проект, причем для объединения лоджий и балконов требуется еще разрешение Москомархитектуры.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства, т.е. на основании принятого уполномоченным органом решения. К какому из перечисленных 3 разрядов отнести задуманные вами улучшения, будут решать специалисты Мосжилинспекции.

Оформление разрешительной документации не требуется в случае:

• ремонта помещений;
• устройства (разборки) встроенной мебели, антресолей (шкафов);
• замены (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Проект и эскиз

Чтобы согласовать любой вид переустройства, потребуется наличие проекта или эскиза.
Проект заказывается в специализированной лицензированной организации (например, в частной архитектурной организации, получившей лицензию Москомархитектуры). От выбранной фирмы соответственно будет зависеть и стоимость проекта.
Эскиз может выполняться как специалистом, так и собственноручно — простым карандашом на плане квартиры, полученном в БТИ.

Работы, выполняемые по проекту

По проекту выполняются следующие работы по перепланировке жилого помещения:

• устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
• устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);
• устройство внутренних лестниц;
• устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
• изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).

По проекту выполняются следующие работы по переоборудованию жилого помещения:

• замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);
• устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
• перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в за стекленные лоджии, балконы);
• установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

По проекту выполняются все работы по реконструкции:

• изменение формы оконных и наружных дверных проемов;
• ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
• устройство оконных и наружных дверных проемов;
• изменение входов в здание;
• устройство входов в здание;
• пристройка тамбуров входов;
• ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
• изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
• остекление лоджий и балконов;
• замена столярных элементов фасада;
• установка наружных технических средств(кондиционеров, антенн и т.п.);
• изменение материалов и пластики внешних конструкций;
• объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (осуществляется по проекту при наличии разрешения Москомархитектуры).

Работы, выполняемые по эскизу

По эскизу выполняются следующие работы по перепланировке:

• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
• устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
• заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
• замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию).

По эскизу выполняются следующие работы по переоборудованию:

• демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного горячего водоснабжения и канализации.

Ограничения на работы по переустройству помещений в жилых домах

В утвержденном Перечне устанавливаются ограничения по применению отдельных проектных (планировочных и конструктивных) решений, обусловленные, в том числе, конструктивными особенностями жилых домов, построенных по типовым проектам.
Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

В жилых домах типовых серий не допускается:

• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
• устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.

По материалам рассылки «Жилищное право: актуальные вопросы законодательства»

Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (ст.ст. 25 — 29)

Информация об изменениях:

Наименование изменено с 8 января 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме

См. схему «Перепланировка и переустройство жилого помещения»

> Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

Содержание Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Решение о необходимости переустройства – это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости.

Требования для проведения перепланировки или переустройства

Жилищный Кодекс РФ – основной нормативный акт, в котором изложен перечень требований и условий, необходимых для переустройства жилого помещения. В статье 26 указаны два емких ограничения для проведения изменений в квартире.

Любая перепланировка или переустройство помещения должно вписываться в рамки действующего по отношению к жилищному фонду законодательства.

Данное требование затрагивает нормы строительного, санитарного, коммунального порядка. Таким образом предполагается, что предстоящее изменение:

• не ухудшит состояние квартиры и помещений, прилегающих к ней;
• не нарушит требования пожарной безопасности;
• соответствует санитарным требованиям;
• не затронет интересов соседей и проживающих в квартире лиц.

Перечень законных и подзаконных актов, регламентирующих технические и прочие требования к состоянию жилого помещения достаточно объемный.

Второе условие – наличие предварительного согласования перепланировки с органами местного самоуправления, процедура которого расписана в следующих статьях кодекса.

Решение о необходимости переустройства – это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости, которая требует согласования с органом местного самоуправления.

Органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству или перепланировке

В тексте ЖК РФ органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке упомянуты как органы местного самоуправления. Заявления на согласование перепланировки квартиры и обязательные приложения адресуются и передаются в территориальный исполнительный орган, в составе которого создается специальная комиссия для рассмотрения поданных документов в указанные сроки. Поэтапный порядок согласования перепланировки, изложенный в ст. 26 ЖК РФ является основным нормативным актом, регламентирующим деятельность комиссии.

Какие документы нужны для согласования перепланировки или переустройства

В целях защиты прав граждан Жилищным Кодексом установлен строгий регламент, согласно которому происходит переустройство жилого помещения. Процесс согласования перепланировки начинается со сбора документов, указанных в регламенте.

Полный и конечный перечень состоит из следующих наименований:

• заполненное по форме заявление на произведение изменений в квартире, утвержденное уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
• документы, подтверждающие право собственности или владения по акту социального найма на объект недвижимости, которые требует перепланировки, в виде заверенных копий;
• проект переустройства, подготовленный организацией, имеющей лицензию на занятие проектной деятельностью (выбор организации гражданин осуществляет самостоятельно);
• действительный технический паспорт жилого помещения, т.е. составленный не позже чем за 5 лет до составления заявления.

Для переустройства недвижимости, оформленной по акту соцнайма, представляется письменно оформленное заявление от каждого члена семьи, в том числе и от тех, которые временно проживают по другому адресу или отсутствуют.

Для жилых помещений, расположенных в зданиях, имеющих архитектурную, культурную или историческую ценность, требуется заключение от соответствующего органа.

Если на момент начала процедуры сбора документов для согласования разрешения на самостоятельное переустройство жилья, объект внесен в базу Единого государственного реестра прав на недвижимость, то технический паспорт, правоустанавливающие документы и разрешение от организации по охране памятников, не прилагаются к заявлению. Комиссия, соблюдающая правила согласования перепланировки, обязана запросить их самостоятельно и приложить к рассматриваемому заявлению.

Все перечисленные документы и акты передаются в органы местного самоуправления самостоятельно, направляются по почте или через многофункциональный центр или Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Согласно регламенту согласования, гражданину выдается расписка о получении, от даты которой отсчитываются сроки согласования.

Проект переустройства или перепланировки

Один из обязательных документов, который требует регламент согласования переустройства и перепланировки – это проект изменений объекта недвижимости.

Проектные документы исполняются на основании технической задачи, поставленной заказчиком, и составленного договора в определенные сроки. Проект требует согласования в ряде инстанций, отвечающих за архитектурные вопросы, пожарную и санитарную безопасность.

Существуют специальные нормативные акты, определяющие какие документы должны содержаться в проекте перепланировки. В перечень документов входят:

• планы и экспликации помещения в состоянии до и после перепланировки;
• схемы и экспликации водопроводных систем, гидроизоляции, других инженерных систем;
• схемы изменений, в том числе проемов, разрезов, перемещения стен и так далее;
• перечень мероприятий, предупреждающих пожарную опасность;
• пояснительная записка с основными данными переустройства или перепланировки.

Средние сроки изготовления проекта и необходимых актов и документов к нему составляют от 5 до 10 дней. Сроки, в течение которых проектная документация считается действительной, 12 месяцев от даты выполненной и согласованной работы.

Для наиболее простых вариантов переустройства предусмотрено согласование перепланировки по эскизу, который является упрощенной формой проектной документации. Данный акт действителен в случаях, когда не производятся изменения в несущих стенах, инженерных коммуникационных системах и не изменяется конструкция пола.

Стоит отметить, что существуют виды перепланировки без согласования. К ним относятся такие работы, как замена электрической разводки, установка железной двери, перестановка электроплиты и другие работы, не затрагивающие основные коммуникации.

Технический паспорт жилого помещения

Нормативные акты жилищного законодательства, в частности Жилищный Кодекс РФ, предусматривают наличие у владельцев и пользователей квартир такого документа как технический паспорт жилого помещения.

Форма и правила составления данного документа отвечают требованиям и принципам государственного учета жилищного фонда. Паспорт является свидетельством проведенной технической инвентаризации объекта жилого фонда и содержит техническую информацию об основных параметрах помещений (размеры, планировку комнат, расположение окон и дверных проемов, строительный материал, расположение в многоквартирном доме и так далее).

Сроки согласования перепланировки

Порядок согласования перепланировки квартиры устанавливает сроки, которые обязаны соблюдать органы, отвечающие за согласование.

Предусмотрены следующие обязательные сроки:

[1]

• 3 дня на выдачу расписки о полученных документах;
• 45 дней для принятия акта о согласовании или отказа в проведении переустройства или перепланировки;
• 3 рабочих дня на выдачу заявителю документа с принятым решением.

После выполненных работ составляется акт о проведении перепланировки. Делает это комиссия, проводившая согласование.

Порядок переустройства жилых помещений в Москве

Требования Регламента оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы обязательны:

• для физических и юридических лиц, владеющих помещениями в жилых домах на праве собственности, найма, аренды, пользования и выступающих инициаторами их переустройства;
• для юридических лиц и физических лиц, осуществляющих управление жилыми домами, проектирование переустройства и ремонтно-строительные работы;
• должностных лиц органов исполнительной власти.

Документы, представляемые для переустройства или перепланировки

С 25 февраля 2005 года префектуры и управы районов прекратили прием заявлений от граждан и юридических лиц по вопросам переустройства помещений в жилых домах, поскольку эти функции переданы Государственной жилищной инспекции. Теперь прием обращений о выдаче разрешений на переустройство помещений в жилых домах осуществляется службой «одного окна» Мосжилинспекции, куда представляются следующие документы:

• заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий (работ), режима и продолжительности работ (заявка по установленной форме);
• копии документов о правах на занимаемые помещения (копии должны быть нотариально заверены, в крайнем случае они могут представляться вместе с подлинниками, которые после проверки возвращаются заявителю);
• копии плана помещений и экспликации (из БТИ, полученные не позднее одного года от даты подачи заявки);
• проектная документация (эскиз или проект. Разработка проектной документации осуществляется до представления пакета заявки в Мосжилинспекцию.);
• в случае изменения функционального назначения помещений — нотариально заверенные копии разрешительных документов на такие изменения.

На проведение переустройства нежилых помещений требуется согласие собственника жилого дома (или управляющего жилым домом).
Если реконструкция, переустройство и перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, статья 26 Жилищного кодекса РФ требует также представления документов, которые не перечислены в московском Регламенте, а именно:

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Максимальный срок рассмотрения заявлений о выдаче разрешений на переустройство в режиме «одного окна» — 20 дней.

Конечный документ, получаемый в Мосжилинспекции — разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме (распоряжение Мосжилинспекции). Подготовка конечного документа производится бесплатно.

Акт приемочной комиссии

Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе заявителя и представителей:

• Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
• территориального органа исполнительной власти;
• Управляющего жилым домом;
• разработчика (автора) проекта;
• исполнителя (производителя) работ.

При невозможности личного участия Заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность.
Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке, который утверждается Мосжилинспекцией и выдается Заявителю. Этот акт является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.

Ответственность за нарушение установленного порядка переустройства

За нарушение порядка переустройства установлена административная ответственность:

Законом города Москвы от 20.12.1995 № 26 ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда».

В частности, нарушение разрешенного порядка проведения работ по переустройству (переоборудованию или перепланировке) жилых домов, помещений в них влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — в размере от двадцати до сорока минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — в размере от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

Законом города Москвы от 03.07.2002 № 38 контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда (по расположенным в жилых домах объектам нежилого фонда, находящегося в собственности

Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения

Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии соответствующего разрешения или с нарушением проекта переустройства и перепланировки.
Самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску соответствующего органа (при условии непринятия решения о сохранении помещения в переустроенном порядке) принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Ответственность новых собственников

Ответственность за незаконную перепланировку, которую провели предыдущие хозяева квартиры, согласно новому Жилищному кодексу, фактически будут нести ее нынешние владельцы. Таким образом, ухудшается положение тех, кто въехал в квартиру, где перепланировку провели предыдущие хозяева. С передачей прав собственности, на нового хозяина автоматически перекладывается и ответственность за проведенные работы. Поэтому при покупке квартиры следует обращать внимание на то, было ли произведено переустройство или перепланировка квартиры и имеются ли у продавца надлежаще оформленные документы на эти переустройство или перепланировку.

По материалам рассылки «Жилищное право: актуальные вопросы законодательства»

Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения

(Карпухин Д. В.) («Жилищное право», 2009, N 5)

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе является правовая регламентация отношений, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Миллионы россиян проживают в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обусловливает стремление нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности и т. д.

Действующий Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) формулирует материальные нормы, определяющие сущность переустройства и перепланировки жилых помещений . ——————————— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756. N 20. Ст. 2251.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Часть 2 указанной статьи определяет перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Жилищный кодекс не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий «переустройство» и «перепланировка» изложена в подзаконном нормативном акте — Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Постановление) . ——————————— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) // РГ. N 214. 23.10.2003 (дополнительный выпуск).

во-вторых, при процессуальном оформлении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения необходимо учитывать официальное нормативное толкование, изложенное Верховным Судом РФ, о том, что в случаях когда переустройство и (или) перепланировка жилого помещения невозможны без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ), в орган местного самоуправления, наряду с другими документами, должно быть представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме; в-третьих, правовыми последствиями самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения являются санкции, налагаемые в виде штрафа, обязанности привести жилое помещение в исходное состояние, либо выселение нанимателя (собственника) из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

ЕСЛИ НЕ БУДЕТ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ — МЫ НЕ ВЫЙДЕМ ИЗ КРИЗИСА

Есипов В. Е., д. э.н., профессор, заслуженный деятель науки РФ, соавтор книги «Оценка недвижимости».

Кор.: На Ваш взгляд, какие важнейшие изменения в жилищном законодательстве, регулирующие и формирующие рынок недвижимости, произошли в этом году? — Это, прежде всего, вопрос ипотечного кредитования в жилищном строительстве. На пороге мирового кризиса кредиты по ипотеке были слишком дорогими. На Западе они был чуть-чуть дешевле, чем у нас. Сегодня мы имеем возведенные жилые новостройки, а квартиры в них не продаются. Необходимо добиться того, чтобы началась именно продажа. И чем активней будет этот процесс, тем скорее появятся предпосылки для выхода из кризиса. Что касается законов, то наибольшая их часть отражена в разработанной Правительством РФ программе «Антикризисные меры». Там есть целый ряд интересных, принципиальных моментов, например по использованию материнского капитала. Теперь, например, возможно погасить ипотечный кредит, не дожидаясь, пока ребенку исполнится три года. В разработанной программе, по-моему, учтено очень много положительных моментов. И обсуждение ее в Государственной Думе РФ показало, что большинство депутатов программу поддерживают, несмотря на некоторые дополнения, замечания со стороны политических партий.

Кор.: Какие необходимо внести изменения в существующее законодательство? — В первую очередь необходимо удешевлять ипотечный кредит, ведь в сегодняшних условиях, при тех доходах, которые в среднем имеет население, люди не имеют возможности покупать квартиры за свой счет. Банки, Правительство, население должны совместными усилиями определить ту ставку, которая будет устраивать все эти стороны вместе взятые. Купить квартиру сегодня означает взять кредит на длительный срок, поэтому выплаты по ипотеке должны не наносить серьезного ущерба текущим расходам населения, а способствовать поддержанию нормального уровня жизни. Это сложная проблема, но в принципе решаемая.

Кор.: По-Вашему, в чем разница между рынком недвижимости России и Европы? — Рынок недвижимости в любой стране играет очень важную, существенную роль, и не только с точки зрения жилья. Кроме жилого фонда, есть еще и производственная недвижимость. В настоящее время строятся новые заводы, новые фирмы, жилье в сельской местности. Основной вопрос на сегодня: как заинтересовать городское население, особенно молодежь, переехать жить и работать на село? Необходимо создавать там целые промышленные, торговые комплексы, строить дома, повышать зарплату, потому что просто так горожанин в село не поедет. Вот проблемы, над которыми стоит поломать голову.

Кор.: Финансовый кризис внес ряд корректив во множество сегментов бизнеса. Какие изменения настигли рынок недвижимости? — В первую очередь это неплатежи по кредитам и другим направлениям. Организациям для преодоления сложившейся ситуации необходима государственная и банковская поддержка. Только в этом случае появится возможность устранить отрицательные последствия. А с другой стороны, нужно заинтересовывать предприятия в инвестициях, в обновлении технологий, строить более удобные производственные помещения, жилье. Проблемы рынка недвижимости существенно различаются по видам недвижимости в тех или иных регионах. Где-то они носят общий характер, а где-то приобретают специфические черты.

Кор.: Какие наиболее острые проблемы рынка недвижимости проявились именно сейчас, в рамках финансового кризиса? Ваш прогноз относительно невозврата по ипотеке? — Если проблемы неплатежей будут сохраняться, впереди неизбежен процесс слияния и поглощения фирм и предприятий, начнется передел собственности. Как он будет происходить? В соответствии с действующим законодательством.

Кор.: А законодательно это возможно как-то подкрепить? — Конечно. Часть дополнений уже внесена в соответствующие законы, часть еще разрабатывается.

Кор.: Риски работы на рынке недвижимости: каковы они на данный момент и как их можно избежать? — Риски, безусловно, есть. Для каждой конкретной сделки рассчитывается степень риска с учетом той и другой стороны. При этом участники сделки договариваются о том, чтобы размеры этого риска были взаимоудовлетворительными. Чрезмерный размер рисковых переплат или недоплат может привести к задержке реализации. Важно договориться о том пределе, который устраивает обе стороны. Это, прежде всего, задача оценщиков.

Кор.: Как Вы оценили бы действующее законодательство, регулирующее рынок недвижимости, с точки зрения его работоспособности? — Оно, несомненно, работает, потому как рынок недвижимости в нашей стране активно развивался. Значительных высот законодательство достигло в области жилищного строительства. Главное на сегодняшний день — устранить те препятствия, которые мешают его дальнейшему развитию, с тем чтобы оно продолжило свое нормальное рыночное функционирование. Нужно выработать конкретные решения и по вопросам цен, регистрации недвижимости, и рисков, стоимости заемного капитала, залоговых платежей — это позволит свести на нет многие существующие сегодня «больные» проблемы.

Кор.: Инвестиции в недвижимость — насколько это перспективно сейчас? — Если не будет инвестиций в недвижимость — мы не выйдем из кризиса. Обновление основного капитала, как я уже говорил, всегда было началом такого выхода, и в старые времена, когда действовала другая теория, и сегодня. Начинают с оценки недвижимости основного капитала, чтобы затем двигаться дальше.

Источники

1. 
   Саушкин, Ю. Г. История и методология географической науки. Учебное пособие / Ю.Г. Саушкин. — М.: Издательство МГУ, 2014. — 424 c.
   
2. 
   Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.
   
3. 
   Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.
   
4. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.