Сделки с долями не требующие нотариального удостоверения

С 31 июля 2019 года отменяется обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности

С указанной даты вступает в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ, которым были внесены изменения в том числе в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отменяющие обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом по общему правилу сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Отмечается, что указанные изменения позволят участникам общей долевой собственности, которые принимают обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.

Следует иметь в виду, что до 31 июля 2019 года действует текущая редакция Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Росреестр напоминает о необходимости нотариального удостоверения сделок, доверенностей и договоров, связанных с недвижимостью

Нотариального удостоверения требуют сделки:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;

— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры:

— уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

— соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Росреестр напомнил, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения

violetkaipa / Depositphotos.com

Нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок с недвижимостью:

• по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением (информация Росреестра от 4 апреля 2019 г.).

Нотариального удостоверения требуют также договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Подробнее о представительстве в отношениях, связанных с представлением документов для государственной регистрации прав на недвижимость, узнайте в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, Росреестр отметил, что нотариально удостоверенной должна быть также доверенность:

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

К сведению: недавно Верховный Суд Российской Федерации напомнил, что ни Гражданский кодекс, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Поэтому, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19 марта 2019 г. № 304-КГ18-22555). Отметим, что ранее ВС РФ уже высказывал данную позицию (определение СК по административным делам ВС РФ от 26 сентября 2018 г. № 14-КГ18-14).

Росреестр напомнил, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения

alexraths / Depositphotos.com

Росреестр напомнил, что нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок с недвижимостью:

• отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки, а также отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением (информация Росреестра от 27 апреля 2018 г.)

Нотариального удостоверения требуют также договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Кроме того, Росреестр напомнил, что нотариально удостоверенной должна быть также доверенность:

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

ОТМЕНИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ С 04 ИЮЛЯ 2016 ГОДА

Законодатель продолжает изменять категории сделок по продаже недвижимости, которые необходимо удостоверять у нотариуса в обязательном порядке. Ранее мы уже писали о введении законом нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости №391-ФЗ от 29.12.2015г. здесь

Однако уже в июне и в июле 2016 года были принятые очередные поправки, которые исключили обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению земельных долей и сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления. Еще одно важное изменение: если с января до 02.06.2016г. у нотариуса необходимо было удостоверять только сделки по продаже доли и только постороннему лицу, то со 02.06.2016г. обязательным стало нотариальное удостоверение сделок по любому отчуждению долей в праве собственности. То есть в случае дарения, обмена, продажи долей постороннему лицу или сособственнику одинаково требуется нотариальное удостоверение таких сделок.

Итак, на сегодняшний день у нотариуса обязательно надлежит удостоверять сделки:

• со 02.06.2016г. — по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость (купля-продажа, дарение, мена) независимо от того постороннему лицу передается доля или сособственнику (ст. 2 закона №172-ФЗ от 02.06.2016г., п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»);

– сделка по продаже земельной доли. С 04.07.2016г. сделки по продаже земельной доли не подлежат нотариальному удостоверению (изменения внесены статьей 2 закона №351-ФЗ от 03.07.2016г. в абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о гос. регистрации).

Теперь в ст. 24.1 внесли фразу о том, что правило о нотариальном удостоверении сделки по продаже доли в общем имуществе, изложенное в п. 1 ст. 24 Закона о гос. регистрации, не применяется к сделкам по продаже земельных долей.

Примечание

Здесь необходимо различать термин «доля в праве собственности на земельный участок» и «земельная доля». Земельной долей называется доля в праве собственности на сельскохозяйственные угодья, право на которую (долю) возникло при приватизации сельхозяйственных угодий до вступления в силу закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Термин «земельная доля» содержится и разъясняется в статье 15 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». То есть действующее законодательство говорит, что земельная доля, это не то же самое, что право на долю в праве собственности на земельный участок. Хотя по своей юридической сути земельная доля тоже является долей в праве собственности на участок. Однако законодатель решил сделать исключение в нотариальном оформлении только для долей в вправе собственности на сельхоз. угодья, приватизированные до вступления в силу закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (статьей 2 закона №351-ФЗ от 03.07.2016г. добавлен абзац 6 в п. 4 ст. 24 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» с соответствующим правилом)

• Еще какие сделки надо удостоверять у нотариуса:

— сделки по отчуждению недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему;

— сделки по отчуждению недвижимости, которая принадлежит гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

ранее действовало правило о нотариальном удостоверении только сделок по ПРОДАЖЕ имущества несовершеннолетнего и гражданина, признанного ограниченно дееспособным.

Но со 02.06.2016г., у нотариуса следует удостоверять кроме сделок купли-продажи, любые договоры по отчуждению имущества, например договоры дарения и мены (п. 2 ст. 30 Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ изменен пунктом 2 ст. 2 Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

• И последний блок сделок, который необходимо обязательно удостоверять у нотариуса:

— сделки, по распоряжению опекуном недвижимым имуществом, которое принадлежит находящемуся под опекой лицу (это правило, введенное законом №391-ФЗ от 29.12.2015г осталось неизменным);

— соглашение о разделе общего имущества супругов (причем правило касается как недвижимого, так и движимого имущества) (закон №391-ФЗ от 29.12.2015г);

• И еще одно исключение из правила о нотариальном удостоверении сделок:

— не подлежат нотариальному удостоверению сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях доверительного управления (изменение внесено в п. 2 ст. 30 Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ — изменен пунктом 2 ст. 2 Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

Если подвести итог всем существующим на сегодня изменениям, то удостоверять у нотариуса необходимо все сделки по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, а также сделки по продаже долей в общем имуществе, за исключением сделок с земельными долями и долями в праве на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ) или приобретаемое для передаче в такой ПИФ.

Кроме этого, у нотариуса удостоверяются также сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних и лиц, ограниченных в дееспособности. То есть удостоверяются сделки купли-продажи, мены, дарения.

Если сделка, которая по закону должна быть удостоверена нотариально, НЕ УДОСТОВЕРЕНА НОТАРИУСОМ, ТО ОНА ЯВЛЯЕТСЯ НИЧТОЖНОЙ, то есть никакие права и обязанности по такой сделке не возникают. Это означает, что:

1. Росреестр откажет в регистрации права собственности покупателя;
   2. продавец обязан вернуть деньги покупателю;
   4. покупатель обязан вернуть недвижимость продавцу.

И если вернуть обратно недвижимость вполне реально, то с возвратом денег могут возникнуть трудности, если продавец откажется добровольно их возвращать. В этом случае придется обращаться в суд. Как правило, предотвратить проблему легче, чем устранить ее, поэтому, намереваясь провести сделку с недвижимостью, убедитесь, что Вы соблюдаете все требования действующего и последнее время непрестанно меняющегося законодательства.

Сделки с долями не требующие нотариального удостоверения

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Согласно п. 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1. в случаях, указанных в законе;
2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», где указано, что «договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению».

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Перевод долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса (ст. 1124 ГК РФ).

Наследственный договор должен быть подписан каждой из сторон наследственного договора и подлежит нотариальному удостоверению (п. 7 статьи 1140.1 ГК РФ).

Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

[1]

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2019

Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.

Нотариальное удостоверение сделок

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ.

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

С 01.07.2018 года законные супруги могут зарегистрировать совместную собственность на долю в праве.

Например, при покупке квартиры или дома за счет средств государственной субсидии семьям с детьми, требуется выделение долей детям и родителям.

Так вот. Оформить долевую собственность теперь можно в двух вариантах:

1. Нотариальная сделка — выделение супругам отдельных долей ( например: по 14)
2. Простая письменная форма — выделение супругам общей доли ( например 24)

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью 2019

01.05.2019 года Путин В.В подписал фз-76, в котором прописано об изменении формулировки статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Теперь эта статья изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, …»

Изменения в ст. 42 вступят в силу 31.07.2019 года.

[3]

Всегда рада разъяснить.
Консультант по сделкам с недвижимостью Слободчикова Ольга Дмитриевна.
Об авторе : exspertrieltor.ru

[2]

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2019 : 2 комментария

То есть если между супругами НЕдолевая собственность, то нотариальная доверенность не нужна на сделку с застройщиком?

Ответ для Екатерины.
Не долевая — это какая, единоличная или совместная?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Отмена нотариального удостоверения сделок

Отмена нотариального удостоверения сделок стало долгожданным и радостным событием, как для обычных граждан, так и для представителей сферы недвижимости.

1 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-ФЗ, вносящий поправки в статью 42 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Новая редакция статьи 42 гласит:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

Т.е., говоря простым языком, если вы хотите совершить сделку (куплю-продажу, мену, дарение, выделение долей по материнскому капиталу) у вас два и более собственника — теперь НЕ НУЖНО сделку УДОСТОВЕРЯТЬ У НОТАРИУСА в обязательном порядке!

Через 90 дней после официального опубликования в Российской газете, закон вступит в силу и расходы при отчуждении недвижимого имущества значительно сократятся.

Тем не менее, часть сделок остается «в руках» нотариусов, а именно:

— сделки с недееспособными и несовершеннолетними;

— сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (например, два собственника нашли покупателя, но в силу обстоятельств не могут продать одним договором, т.к. недвижимость которую они продают менее 5-ти лет в собственности или 3-х, в отдельных случаях, и в избежании уплаты налога с продажи квартиры — обращаются к нотариусу за продажей своей доли по отдельности);

— сделки по приобретению недвижимости законными супругами в долевую собственность.

При оформлении недвижимости в общую совместную собственность – простая письменная форма.

При приобретении недвижимости супругами в долевую собственность, необходимо будет удостоверить сделку у нотариуса или предоставить в Росреестр брачный договор в нотариальной форме.

По материалам сайта https://exspertrieltor.ru

Отдел информации

Важная информация для покупки квартиры во Владимире:

Регулирование сделок с долями в недвижимости станет более надежным благодаря нотариусу

2 июня 2016 года Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон №172-ФЗ, которым вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Закон вступил в силу со дня подписания.
Ранее, 25 мая 2016 года, проект закона был одобрен Советом Федерации.

Федеральный закон №172-ФЗ развивает начатую ранее Федеральным законом №391-ФЗ стратегию противодействия мошенничеству, в том числе так называемому «квартирному рейдерству», с помощью нотариата. Новеллы закона также более серьезно защитят права несовершеннолетних.

Проблемы граждан, пострадавших от мошенников при сделках с долевой собственностью с недвижимым имуществом, увы, не сходят со страниц печати. Квартирные рейдеры за бесценок скупали микродоли в квартирах, вселяли туда различных антисоциальных персонажей, которые делали жизнь других собственников, живущих в этой квартире, невыносимой, и в итоге вынуждали их продать свою законную долю также за бесценок. Аналогичные случаи возникали при различных конфликтах, когда, например, разведенные супруги начинали мстить друг другу подобным способом.

Проблема оказалась настолько острой, что дело дошло до появления совсем уж радикальных предложений, например — внести в законодательство норму об обязательной продаже через аукцион наследуемой долевой собственности с разделом вырученных средств между собственниками. Понятно, что эффект таких предложений также нарушил бы нормальную жизнь многих добропорядочных семей.

Законодатель, в свою очередь, обратил свое внимание на позитивные результаты такого прекрасно зарекомендовавшего себя инструмента защиты прав собственника, как нотариальное удостоверение. Напомним, что вал рейдерских захватов нулевых годов удалось остановить только введением в 2009 году обязательной нотариальной формы сделок с долями ООО. С тех пор расширение компетенции нотариуса вносило порядок, защищенность и прозрачность в те сферы, где вводилась нотариальная форма сделок.

Принятым в конце 2015 года Федеральным законом № 391-ФЗ вводилась обязательная нотариальная форма для продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. Тем самым нотариус должен был удостовериться, что остальные сособственники были надлежаще извещены о намерении продать долю в их имуществе, и могли воспользоваться преимущественным правом покупки. Тем самым ликвидировалась схема продажи микродоли рейдерам за бесценок.

Вместе с тем оставались пути обхода обязательной нотариальной формы для различных мошеннических схем и недобросовестных граждан. Эту проблему, кстати, активно обсуждали и в прессе, и в различных социальных сетях. В частности, мошенники могли использовать следующую схему: доля либо дарилась постороннему лицу, которое потом уже принималось выживать остальных собственников, либо постороннему лицу дарилась микродоля от существующей доли в недвижимом имуществе. Лицо, соответственно, переставало быть «посторонним», а после этого оставшаяся часть этой доли уже продавалась ему, законным образом минуя нотариуса. То есть риски для остальных собственников сохранялись.

Теперь эти и другие лазейки для мошенников ушли в прошлое, так как, согласно новому закону, все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимым имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Особо стоит отметить, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус также должен будет проверить, не является ли данная сделка притворной, то есть сделкой, которая совершается с целью прикрыть другую сделку. Например, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. И если нотариус отказывает в удостоверении такой сделки, то суд, если туда обратятся граждане, будет рассматривать дело по существу. И уже суд может увидеть, например, что в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть все основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни, то есть — признать сделку притворной и подтвердить правомерность отказа нотариуса. Как показывает практика, мошенники предпочитают не связываться с судебными разбирательствами, то есть количество вопиющих случаев квартирного рейдерства благодаря нотариальному удостоверению должно пойти на убыль.

Немаловажно, что в процессе удостоверения сделки нотариус также разъясняет сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных сособственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение. Обычно отсутствие такой информации и непонимание реальных последствий сделки является одним из методов действий мошенников на рынке недвижимости при использовании договора в простой письменной форме. Слабо образованные в правовой сфере, социально незащищенные граждане часто не имеют возможности осознать неблагоприятные для них последствия сделок, которые они совершают по уговорам мошенников.

Новым законом также вводится более серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки. Теперь мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.

Следует также обратить внимание на доступность тарифа для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе. Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости доли, но не более 20 000 рублей.

Недвижимость итоги года

В главном ведомстве, которое занимается регистрацией недвижимости — Росреестре, корреспонденту «РГ» разъяснили, что нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, как выражаются специалисты — «влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество». Нотариус требуется только в случаях, установленных законом. Но мало кто знает, что обязательное удостоверение сделки может быть установлено соглашением сторон, даже если по закону ее нотариальное удостоверение не требовалось.

В Росреестре заявляют, что сейчас по закону обязательного нотариального удостоверения требуют несколько видов сделок с недвижимостью.

1 Сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д.) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В переводе на обывательский язык, если, например, совершается сделка по купле-продаже квартиры, которая находится в долевой собственности. В этом случае договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

2 Закон требует обязательного нотариального удостоверения сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом при опеке или если речь идет о доверительном управлении.

4 Кроме этого, если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка требует нотариального удостоверения.

Доверенность в законе

Какие доверенности обязательно должны пройти через руки нотариуса?

В Росреестре напомнили, что нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

А еще нотариального удостоверения требуют договоры уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Чтобы было понятно, почему такое серьезное внимание уделяется нотариальному удостоверению, разъясним: нотариальное удостоверение — это механизм для проверки законности сделок и договоров.

Именно нотариус должен проверить, соблюдены ли при совершении сделки интересы всех заинтересованных сторон — проинформированы ли они о проведении сделки и согласны ли на нее. Нотариус также должен установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и правоспособность, удостовериться в получении продавцом денег. И вот еще что важно — нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине.

В Росреестре напоминают — проверка, которую проводит нотариус при нотариальном удостоверении, позволила на законодательном уровне сократить срок для государственной регистрации нотариально удостоверенных сделок. Регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводятся в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Преимущество нотариального удостоверения — прямое общение нотариуса с гражданами, участвующими в сделке. При этом государственный регистратор прав в свою очередь работает с такими документами, получая документы для проведения учетно-регистрационных процедур, он проводит их правовую экспертизу на предмет соответствия содержащихся в документах сведений сведениям ЕГРН. В том числе проверит данные о собственниках недвижимости, об ограничениях и обременениях объекта недвижимости, проверяет наличие или отсутствие оснований для приостановления государственной регистрации.

Законность нотариально удостоверенной сделки государственным регистратором не проверяется. Это сказано в Законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В каких случаях требуется нотариальное согласие супруга (супруги) при оформлении прав на недвижимость?

По Семейному кодексу нотариальное согласие супруга необходимо получить в следующих случаях:

• заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
• заключение сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма или подлежащих обязательной государственной регистрации.

В таких случаях супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, имеет право требовать признания ее недействительной в судебном порядке.

При совершении сделки с объектом недвижимости регистратор проверяет наличие нотариального согласия супруга, если в соответствии с законом требуется такое согласие. При этом отсутствие согласия супруга на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для ее проведения, не является причиной для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета или регистрации прав. Это объясняется тем, что такие сделки могут быть оспорены в суде или, говоря юридическим языком, являются оспоримыми.

По Закону «О государственной регистрации недвижимости», если регистрируется сделка или права на ее основании без необходимого согласия супруга, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Такая информация может быть интересна потенциальным покупателям недвижимости, в отношении которой внесена такая запись в ЕГРН. Дело в том, что супруг или супруга имеют право в течение года оспорить сделку, если она совершена без нотариального согласия одного из них.

Источники

1. 
   Грудцына Л. Ю. Адвокатура, нотариат и другие институты гражданского общества в России; Деловой двор — М., 2012. — 352 c.
   
2. 
   Романовский, Г.Б. Гносеология права на жизнь; СПб: Юридический центр, 2013. — 370 c.
   
3. 
   Введение в специальность «Юриспруденция». — М.: Юнити-Дана, 2013. — 264 c.
   
4. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.