Сделка купли продажи недвижимости обязательному нотариальному удостоверению

Сделка купли продажи недвижимости обязательному нотариальному удостоверению

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Нужно ли нотариально удостоверять соглашение о задатке, который покупатель передает продавцу в счет оплаты за объект недвижимости, в отношении которого стороны намерены в будущем заключить основной договор купли-продажи?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Росреестр напоминает о необходимости нотариального удостоверения сделок, доверенностей и договоров, связанных с недвижимостью

Нотариального удостоверения требуют сделки:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;

— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры:

— уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

— соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Росреестр напомнил, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения

alexraths / Depositphotos.com

Росреестр напомнил, что нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок с недвижимостью:

• отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки, а также отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением (информация Росреестра от 27 апреля 2018 г.)

Нотариального удостоверения требуют также договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Кроме того, Росреестр напомнил, что нотариально удостоверенной должна быть также доверенность:

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Здравствуйте. В комментариях посетители постоянно пишут, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. К тому же 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых сделках с недвижимостью. Это добавило некоторую путаницу. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы помочь разобраться в этом.

Нотариус обязателен, только если одним из продавцов квартиры будет несовершеннолетний или недееспособный

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Раз в продаже участвует несовершеннолетние или недееспособные, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Пример №1 : Супруги Александр и Марина купили квартиру с использованием материнского капитала, поэтому квартиру оформили на 4 собственников, среди которых есть один несовершеннолетний. Позже они решили продать квартиру и купить побольше. В их ситуации при продаже потребуется нотариус.

Пример №2 : У Алексея была с собственности доля в квартире. Затем по состоянию здоровья его через суд признали недееспособным и назначили опекуна. Если опекун захочет продать квартиру, то ему придется обращаться к нотариусу, а перед этим получить на сделку разрешение органов опеки.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

В остальных случаях нотариус необязателен

Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, то сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, в ипотеку ли продается квартира и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.

Если договор подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Нотариальный договор купли продажи квартиры

Нотариальный договор купли продажи квартиры стал неотъемлемой частью большинства сделок с недвижимостью. В законодательстве произошли серьёзные изменения.

Содержание статьи подробное:

Нотариальный договор купли продажи квартиры

Какие договоры подлежат удостоверению

Теперь сделки по отчуждению ( на основании договора дарения, выделения доли, купли-продажи, мены) недвижимости принадлежащей:

• несовершеннолетним гражданам

• недееспособным гражданам
• сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности

Подлежат удостоверению нотариусом

Теперь сделки сделки по приобретению недвижимости законными супругами в долевую собственность.

Подлежат удостоверению нотариусом

Покупка недвижимости, принадлежащей на праве единоличной собственности или общей совместной собственности дееспособному продавцу(ам), и оформлении покупателями в долевую собственность, несовершеннолетнему или недееспособному — простая письменная форма договора

То есть — отчуждение долей в праве собственности — нотариальная форма договора, приобретение долей в праве собственности — простая письменная форма договора (за исключением покупки недвижимости супругами в долевую собственность).

ОДНАКО.

С 01.07.2018 года можно избежать нотариальной сделки при приобретении недвижимости на всех членов семьи. Теперь можно зарегистрировать общую долевую собственность с выделением совместной доли в праве собственности.

Например: детям выделяется по 110 доли, а родителям (законным супругам) общая доля в размере 810.

Нотариальный договор купли продажи квартиры. Тарифы

Нотариальный договор купли продажи квартиры или иного отчуждения составляется помощником нотариуса. В соответствии с требованиями нотариуса.

Порой требования нотариуса разнятся с требованием банка, при ипотечной сделке и урегулирование разногласий требует больших согласований и затягивает время выхода на сделку.

Цена за составление подобных документов строго не регламентируется и является услугой юридического характера. Поэтому цена за составление договора сильно разнится по регионам от 2 000.0 до 10 000.0 рублей

За удостоверение договора участники сделки уплачивают государственную пошлину 0,5% от цены договора но не менее 300 рублей и не более 20 000.0 рублей.

Нотариальный договор купли продажи квартиры. Пакет документов

Нотариус должен исключить риски оспоримой и ничтожной сделки.

[1]

Поэтому пакет документов включает в себя:

• Правоустанавливающие и право подтверждающие документы.

• Документы, разрешающие отчуждение недвижимости детей и недееспособных

• Согласие супруга на покупку и продажу, если того требует закон

• Документы, подтверждающие отсутствие лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

У нотариуса есть доступ к электронному ресурсу Росреестра, для получения сведений об арестах и обременениях

У нотариуса есть право подавать заявления в Росреестр о регистрации права собственности и перевода права в электронном виде.

Участники сделки могут подать эти заявления в Росреестр самостоятельно.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000.0 и возлагается на нового собственника(ов). Подробнее > > >

Договор вступает в законную силу после подписания сторонами сделки и удостоверения нотариусом.

Сроки подачи заявления в Росреестр о регистрации права собственности и внесении записи в ЕГРП в законе не прописаны.

Внимание!

Если договор купли — продажи, как впрочем и иной договор отчуждения, предоставляется в Росреестр в электронном виде, на нем будет проставляться удостоверяющая надпись и подпись регистратора в электронном виде, это просто набор символов. При чем эта подпись будет удостоверять файл документа, а не каждую его страницу в случае многостраничного договора.

У участников сделки есть право передать документы на регистрацию права традиционным образом и получить их с обычной подписью регистратора и синим штампом, удостоверяющим регистрацию.

• Свидетельство о праве бывшего собственника «гасит» своей надписью нотариус.

Акт приема-передачи

К договору купли-продажи в обязательном порядке составляется передаточный акт. Он не удостоверяется нотариусом. Уточните, кто его будет составлять. Возможно не нотариус, а вы.

Сроки регистрации в Росреестре не более 3 рабочих дней, а в случае если удостоверенный нотариусом договор предоставляется в Росреестр в электронном виде — не более 1 рабочего дня.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Нотариальный договор купли продажи квартиры : 13 комментариев

Здравствуйте! Оформление купли — продажи квартиры возможно только через нотариуса или всё таки можно через регпалату? Спасибо!

Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2017/05/06/notarius-v-sdelkah/
На сайте есть все ответы на ваши вопросы.
Воспользуйтесь рубриками

А можно ли в нотариальном договоре по сделке по ипотеке указать, что он является одновременно передаточным актом?

Ответ для Алексея.
Можно. Только при нотариальной сделке диктует правила оформления нотариус. Как правило он составляет Акт приема-передачи бесплатно, в подарок так сказать)

Добрый вечер! Договор купли продажи с электронном варианте с электронной подписью с регистрацией в Росреестре,заверенным самим натариусом, имеет такую же силу как и обычный натариальный договор ,что касается и регистрации прав собственности таким образом через натариуса?

Ответ для Марины
Да, конечно. Просто пока это для нас необычно. Люди хотят синюю печать видеть.
Подробнее в статье: https://exspertrieltor.ru/2016/09/08/elektronnaya-registratsiya-nedvizhimosti-zayavlenie-cherez-internet/

Вот и вспомнишь советскую власть, все копейки стоило, с детми на море можно было каждый год ездить, а тут не знаеш как до конца месяца прожить, еще и за бумаги плати. Скажите где справедливость. неужели нельзя самим все оформить без больших затрат. до глубины души обидно

Ответ для Ирины.
Согласна с Вами. Но увы нас по-прежнему ни кто не спрашивает. Власть бюджет пополняет.

Везде деньги дерут! там тут заплати.где деньги брать . чтоб выделить доли детям 20000 отдать за бумажку, совсем совести нет. Раньше все для людей делали,а сейчас……… сволочи все

Ответ для Оксаны.
Спасибо за дополнение. Так оно и есть. Просто не все к этому готовы.))))

У нотариусов очереди. Берите время на подготовку к сделке с запасом

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора и основателя сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

[2]

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.
АВТОР В ОТПУСКЕ ДО 16.09.2019 год

Электронная почта: [email protected]

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры

Автор: Антон Васин. Юрист. Специализация – гражданское, арбитражное, корпоративное, административное право. Стаж более 13 лет. Дата: 29 марта 2017. Время чтения 6 мин.

Нотариальное удостоверение – для одних сделок оно обязательно, для других – достаточно и соблюдения простой письменной формы. При продаже квартиры нужно определиться, требуется ли заверка договора в нотариальной конторе. Если не требуется, то такое удостоверение все равно можно произвести добровольно, так как в этом способе имеются свои преимущества.

Купля-продажа недвижимости всегда была и остается сейчас одной из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Активно продают и покупают имущество и юридические лица, и граждане. Среди последних актуальным является вопрос, в каких случаях осуществляется продажа квартиры через нотариуса, а когда к нему обращаться не обязательно.

Форма договора

Приобретение квартиры – по сути, это двусторонняя или многосторонняя сделка, которая также называется договором. Законодательство для договоров определяет различные формы. В частности, они могут быть заключены как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма также может быть совершена в двух видах:

Согласно ст. 161 ГК оформление договора в простой форме необходимо в случае:

• если хотя бы одной стороной является организация;
• если цена договора составляет больше 10 000 руб.;
• если такая форма установлена законом.

Необходимость нотариального удостоверения

Случаи, когда должно соблюдаться нотариальное удостоверение соглашений, так же установлены законодателем. Исходя из п. 2 ст. 163 ГК, обращаться к нотариусу необходимо, если:

1. Такое удостоверение предписано соответствующей нормой закона.
2. Сделка может быть заключена в простой форме, но стороны определили, что она должна быть нотариально удостоверена.

Касательно рассматриваемой ситуации по купле-продаже квартиры общее правило таково: для заключения этого соглашения достаточно простой письменной формы. Другими словами, требований по обязательному нотариальному свидетельствованию этого вида гражданско-правового договора законодательство не содержит.

Продажа доли в квартире через нотариуса

Вместе с тем в определенных случаях при продаже и покупке квартиры, а также другой недвижимости услуги нотариуса все же будут необходимы. Так, из ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который регламентирует отношения, возникающие при регистрации недвижимости, следует следующее.

Продажа или иное отчуждение жилого помещения, которое находится в общей долевой собственности у нескольких лиц, должны быть в обязательном порядке нотариально удостоверены. Это относится и к случаям, когда продается только какая-то доля в квартире, и когда одновременно продаются все доли по одному договору.

Продажа квартиры, когда она находится в долевой собственности, имеет свои особенности. Так, если один из владельцев решит продать свою долю третьему лицу, то он должен будет соблюсти определенный порядок.

1. Предложить приобрести его долю остальным собственникам долей, которые имеют преимущественное право на ее покупку перед третьими лицами.
2. В случае если они не желают приобретать долю, то нужно получить от них соответствующий письменный отказ от приобретения, который удостоверить нотариусом.
3. Если сособственники уклоняются от дачи письменного отказа или иным образом затягивают решение данного вопроса, им направляется письменное уведомление о продаже доли с указанием всех существенных условий, на которых она будет производиться.
4. После отправки уведомления сособственникам предоставляется 1 месяц для приобретения доли. Если в течение этого периода они не выкупят продаваемую часть квартиры, то ее владелец вправе продать ее любому лицу с оформлением через нотариуса.
5. Подтверждающие соблюдение указанного порядка документы подаются вместе с договором купли-продажи в регистрирующий орган. При их отсутствии в регистрации перехода права собственности будет отказано.

Соблюдать приведенный порядок нет необходимости, когда все доли продаются одновременно, а также когда доля приобретается сособственником.

Другие случаи, при которых необходимо нотариальное удостоверение

Помимо продажи доли законодательство предписывает осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи, когда отчуждаемое жилое помещение:

• принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия;
• принадлежит лицу, признанному в установленном порядке ограниченно дееспособным;
• реализуется на условиях опеки.

Потребуется обращаться к нотариусу и в том случае, когда продавец или покупатель не может самостоятельно расписаться в договоре. Это может быть обусловлено:

• физическим недостатком;
• болезнью;
• неграмотностью.

В данной ситуации вместо лица, которое не может расписаться, подпись в договоре купли-продажи делает другое лицо. Нотариус при этом свидетельствует подпись этого гражданина, подтверждает волеизъявление продавца или покупателя, указывает в договоре причину, по которой сторона не может самостоятельно поставить подпись.

Подготовка документов для нотариуса

Решив воспользоваться услугами нотариуса, можно снять с себя некоторые заботы по подготовке и оформлению необходимых для сделки документов. От продавца и покупателя понадобятся:

• паспорта;
• правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, в том числе свидетельство о праве собственности;
• нотариально удостоверенные согласия от супругов обоих сторон на продажу и покупку;
• справку (выписку) о количестве зарегистрированных в жилом помещении лиц;
• паспорт на квартиру.

Договор купли-продажи подготовит сам нотариус. В зависимости от разных обстоятельств приведенный список может дополняться другими документами. Например, если собственник квартиры несовершеннолетний, то потребуется соответствующее согласие органов опеки.

В случае с отчуждением доли квартиры процедуру соблюдения права преимущественной покупки может осуществить нотариус (составление письма-уведомления, направление его сособственникам и т.п.).

Стоимость услуг

Расценки на стоимость нотариальных услуг закреплены законодательными актами, а именно Налоговым кодексом и Основами РФ о нотариате. Согласно этим нормативным документам, оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса будет зависеть от определенных условий.

Следует иметь в виду, что если сделка происходит вне помещения нотариальной конторы, то оплата за услуги возрастет в 1,5 раза. Помимо этого, сверх перечисленных сумм при оформлении сделки купли-продажи через нотариуса сторонам договора может быть предъявлена к оплате сумма за работу технического и правового характера.

Срок регистрации

218-ФЗ определены сроки, в течение которых Росреестр обязан зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную покупателем. В случае, когда купля-продажа оформлялась нотариусом, срок регистрации такой сделки самый минимальный – 3 рабочих дня.

И даже этот срок можно сократить. Для этого нужно подать документы в электронной форме – на следующий день регистрация будет завершена. Отправить документы на регистрацию электронным способом может нотариус.

Преимущества нотариально удостоверенной сделки

Хотя услуги нотариуса достаточно высоки, они себя оправдывают следующим:

1. Обстоятельства нотариально удостоверенного договора купли-продажи не требуют доказывания, соответственно, такой договор будет значительно труднее оспорить.
2. Осуществляется выяснение личности сторон и их дееспособность.
3. Проводится проверка на «чистоту» реализуемого недвижимого имущества.
4. В случае ошибки, совершенной нотариусом, он будет обязан возместить вред.
5. Сокращенные сроки регистрации.

В любом случае, если договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, выбор формы его заключения целиком остается за сторонами, собирающимися его совершить.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Удостоверение сделок по отчуждению недвижимости

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

При этом нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

[3]

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

В случае, когда сделка по отчуждению недвижимого имущества подлежит в силу закона обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф взимается нотариусом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

Источники

1. 
   Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.
   
2. 
   История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
   
3. 
   Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.
   
4. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.