Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем налоги

Судебный вердикт: чтобы избежать доначисления налога, ИП на УСН должен доказать, что проданная им недвижимость использовалась в личных целях

Предмет спора : ИП доначислили налог по УСН по факту продажи недвижимого имущества. ИП указал, что оснований для доначисления единого налога не имелось, поскольку имущество было продано не от имени ИП, а от имени физлица.

За что спорили : 1 544 724 рубля

Кто выиграл : налоговики

Оспаривая доначисление единого налога по УСН, ИП ссылался на следующие обстоятельства. В договоре купли-продажи недвижимого имущества речь об ИП не шла. Имущество он продал как физическое лицо. Деньги по сделке пришли на счет физлица, а не ИП. При этом в ЕГРИП за ИП не числилось такой деятельности, как продажа недвижимости. Соответственно, оснований для начисления налога не имелось.

Суд не принял данные доводы предпринимателя. Судьи пояснили, что неуказание в договоре купли-продажи фактического статуса продавца, как участника сделки, является выгодным в целях налогообложения. Поэтому это – не аргумент.

Тот факт, что в договорах купли-продажи ИП не поименован как лицо, обладающее статусом ИП, сам по себе не может свидетельствовать о том, что соответствующая сделка совершена не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Налогоплательщик обязан доказать, что реализованное им недвижимое имущество (нежилое помещение и земельный участок), исходя из своей специфики, может быть использовано в иных целях, помимо осуществления предпринимательской деятельности.

Не имеет значения и то обстоятельство, на какой именно лицевой счет были перечислены денежные средства, причитающиеся за реализованные объекты недвижимого имущества.

Если спорное имущество по своему хозяйственному назначению изначально не было предназначено для личного, семейного потребления, а приобреталось для использования в предпринимательской деятельности, его продажа относится к предпринимательской деятельности. Доходы от такой сделки облагаются налогом по УСН.

Учитывая все эти обстоятельства, суд отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Судебный вердикт: ИП обязан платить даже за недвижимость, которую не использовал в предпринимательской деятельности

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 06.09.2018 №А35-3121/2017 признал, что ИП законно доначислили налог по УСН по факту продажи недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности.

Предмет спора : ИП продал недвижимость, которая не использовалась им для извлечения прибыли. Сделка была совершена от имени физического лица, а не ИП. Продажа недвижимости не являлась видом предпринимательской деятельности и не была отнесена к таковой при регистрации предпринимателя. Несмотря на это, ИФНС доначислила ИП налог по УСН.

За что спорили : 3 926 000 рублей.

Кто выиграл : налоговики.

В суде ИП настаивал на том, что проданное им имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Причем недвижимость приобреталась им в период, когда он не являлся ИП. Соответственно, у налоговиков не было оснований для увеличения облагаемой базы по УСН.

Суд отклонил данные доводы, признав доначисление налога законным. При этом суд указал на следующие обстоятельства.

Использование или неиспользование проданной недвижимости в предпринимательской деятельности в целях разрешения подобных споров не имеет никакого значения.

Имущество может не использоваться ИП для извлечения прибыли в конкретном периоде. При этом ИП сохраняет возможность получения таковой от использования имущества в последующих периодах. Поэтому для целей начисления налогов необходимо установить мотивы приобретения недвижимого имущества.

Если недвижимость приобретается для использования в семейных, личных целях (например, для проживания членов семьи ИП или для хранения их имущества), то тогда продажа такого имущества осуществляется им как физлицом. Выручка от реализации в таких случаях не увеличивает налогооблагаемый доход ИП. Если же недвижимость покупается не для личных целей, а например, для последующей перепродажи, то ИФНС вправе исчислить налог от реализации.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.

Спорное имущество по своим функциональным характеристикам изначально не было предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Оно было приобретено не для личных целей, что ИП не опровергнуто.

В связи с этим полученный доход от продажи нежилых помещений непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому подлежит обложению налогом по УСН.

Вопрос эксперту

В общем случае, при использовании ИП в предпринимательской деятельности имущества, принадлежащего ИП, как физическому лицу, доходы от использования указанного имущества облагается налогом, соответствующим используемой ИП системе налогообложения.
На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
— от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
— от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более
При этом, в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Указанное освобождение от налогообложения НДФЛ доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности, введено Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ и действует с 01.01.2019. При этом, указанное положение, в соответствии п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ, касается исключительно жилья, приобретенного после 01.01.2016.

В отношении объектов недвижимого имущества (в том числе квартир), приобретенных в собственность до 01.01.2016, применяется предыдущая редакция п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которой освобождение от налогообложения НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилой недвижимости, непосредственно используемой ИП в предпринимательской деятельности.

Письма МФ РФ от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 06.02.2019 N 03-04-05/6843

Таким образом, если ИП, применяющий УСН 6% в 2019 году продает квартиру, срок владения которой составляет пять лет и более (то есть, приобретенную до 01.01.2016), в том числе, используемую в предпринимательской деятельности, то доход от продажи квартиры, учитывается в составе доходов при определении налоговой базы по УСН, если в ЕГРИП у ИП указан вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества.
Если в ЕГРИП не указан вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества, то доход от продажи квартиры в 2019 году, приобретенной до 01.01.2016, в том числе, используемой в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ.

Письма МФ РФ от 21.06.2016 N 03-11-11/35847, от 25.10.2017 N 03-11-11/70108

Физическое лицо продает недвижимость приобретенную до регистрации в качестве ИП. Какой налог (УСН или НДФЛ) придется платить?

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 НК РФ).

При этом закон не определяет конкретных видов деятельности, с помощью которой может быть извлечена прибыль (кроме запрета незаконных видов деятельности) (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 N 15АП-11360/2012).

Сразу отметим, что гражданское законодательство не определяет понятие систематическое извлечение прибыли, поэтому решение о том, является ли та или иная деятельность предпринимательской, суды принимают в каждой конкретной ситуации.

При регистрации указываются виды деятельности, которые предполагается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности. Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (смотрите письмо Минфина России от 30.12.2015 N 03-11-11/77903).

Отметим, что в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.ст. 249 и 250 НК РФ.

Пунктом 1 ст. 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. При этом в целях налогообложения, товары определяются в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 15.01.2015 по делу N А42-6384/2013 отметил, что применение физическим лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, упрощенной системы налогообложения, означает, что в составе доходов, облагаемых единым налогом по данному специальному налоговому режиму, должны учитываться все доходы, полученные налогоплательщиком в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 24.07.2015 N 03-11-11/42684, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106.

Соответственно, доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также, если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 01.02.2012 N 03-11-11/21).

Так, в частности, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения учитываются доходы от продажи недвижимого имущества, которое сдавалось в аренду (смотрите письмо Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963).

В определении ВС РФ от 13.03.2015 N 309-КГ14-7640 также сделан вывод, что при реализации принадлежавших индивидуальному предпринимателю объектов недвижимого имущества, использовавшихся налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности (предоставление в аренду), такой доход подлежит налогообложению в рамках применения упрощенной системы налогообложения. Аналогичный вывод содержится в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А12-47187/2015.

Кроме того в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 по делу N А12-236/2015 отмечено, что недоказанность использования спорного имущества в предпринимательской деятельности (сдача в наем), в рассматриваемом судом случае не имеет значения для определения налогового обязательства, поскольку помещения, которые реализовывались предпринимателем следует признать товаром. Предпринимателем осуществлялся такой вид деятельности, как купля-продажа недвижимости. Исчисление налога на доходы физического лица при осуществлении такой деятельности неправомерно. Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.11.2015 N Ф06-2388/2015.

Учитывая вид деятельности, заявленный предпринимателем при регистрации, непродолжительный период владения проданным имуществом, а также отсутствие доказательств использования квартир для личных (семейных) нужд, ВАС РФ в определении от 20.06.2013 N ВАС-7911/13 пришел к выводу о приобретении предпринимателем квартир в целях последующей реализации и извлечения систематической прибыли.

ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 10.05.2012 по делу N А79-5243/2011 также обратил внимание то, что приобретаемые квартиры не использовались предпринимателем в личных целях, то есть для проживания своей семьи, родственников или улучшения жилищных условий (смотрите также постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 N 17АП-4695/2013-АК).

Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 в качестве одного из аргументов осуществления предпринимательской деятельности связанной с продажей объекта недвижимости указал, что расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

То есть о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А12-40055/2014).

Таким образом, в силу норм НК РФ если налогоплательщик перешел на упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогообложения доходы, то он обязан учитывать при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения все доходы, полученные в рамках осуществляемой предпринимательской деятельности, в том числе доходы, полученные от реализации ранее приобретенных объектов недвижимого имущества либо прав требований по договору участия в долевом строительстве (постановление ФАС Центрального округа от 04.08.2014 по делу N А64-5442/2013).

То есть реализация жилых помещений, не используемых для личного потребления физического лица, не может быть исключена из деятельности индивидуального предпринимателя и должна включаться в базу при расчете налога уплачиваемого при применении упрощенной системы налогообложения (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 N 18АП-5472/2013).

Необходимо также отметить, что согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в постановлении от 17.12.1996 N 20-П, имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях. Следовательно, предприниматель может использовать принадлежащую ему недвижимость, как в предпринимательской деятельности, так и в своих личных целях. При этом отсутствие или наличие в договорах купли-продажи ссылки на статус индивидуального предпринимателя правового значения не имеет (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 по делу N А57-4829/2015).

Обращаем Ваше внимание, что документами, подтверждающими фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, могут являться договоры с арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, и т.п. (смотрите также письмо Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-11/1484).

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что основным условием обложения дохода, полученного от реализации объекта недвижимого имущества налогом, уплачиваемым в связи с применениемупрощенной системы налогообложения, является использование данного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности, а также указание индивидуальным предпринимателем вида деятельности, связанного с продажей недвижимого имущества. Такое условие, как приобретение объекта недвижимости до, или после регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, налоговым законодательством не регламентируется. При этом на основании п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).

Таким образом, полагаем, что если индивидуальный предприниматель при регистрации указал виды деятельности связанные с куплей-продажей и сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, то реализация объектов недвижимости, приобретенных до регистрации данного физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, облагается налогом уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения, при условии, что данные объекты недвижимости использовались в предпринимательской деятельности и в них физическое лицо, либо его родственники не проживали и не регистрировались.

В то же время, по мнению изложенному в письме УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822, одним из оснований, по которому доход от продажи жилого недвижимого имущества не относится к доходу от осуществления предпринимательской деятельности, является ситуация, когдаимущество находилось в собственности физического лица до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя и использовалось им до продажи в личном пользовании.

Учитывая наличие такой позиции, при уплате налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения, претензии налогового органа полностью исключить нельзя.

В такой ситуации рекомендуем обратиться за письменными разъяснениями в Минфин России или налоговый орган по месту учета (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). Наличие письменно разъяснения будет учитываться в случае возникновения спора в качестве обстоятельства, исключающего вину налогоплательщика (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

[1]

Расходы, связанные с приобретением объектов недвижимости

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Статьей 346.25 НК РФ установлены особенности исчисления налоговой базы при переходе индивидуального предпринимателя на упрощенную систему налогообложения с иных режимов налогообложения и при его переходе с упрощенной системы налогообложения на иные режимы налогообложения. Порядок учета расходов, произведенных индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, до его государственной регистрации, нормами гл. 26.2 НК РФ не регулируется.

Таким образом, поскольку расходы на приобретение объектов недвижимости произведены физическим лицом, до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя, данные расходы на дату их оплаты не были связаны с ведением предпринимательской деятельности и не могут быть признаны соответствующими критериям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ. Соответственно, индивидуальный предприниматель не вправе учитывать такие расходы при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-11/88).

Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от от 10.04.2013 N 03-11-11/142, от 26.02.2013 N 03-11-11/82, от 03.04.2012 N 03-11-11/114.

Систематическая продажа квартир от имени физлица может быть признана предпринимательской деятельностью

ИП на УСН продал несколько объектов недвижимости, и учел их не в предпринимательской деятельности, а в качестве физического лица, подав соответственно декларацию 3-НДФЛ на проданные квартиры. ИФНС провела камеральную налоговую проверку представленных индивидуальным предпринимателем налоговых деклараций по НДФЛ (форма 3-НДФЛ) и по УСН. По результатам проверки инспекция вынесла решение о необходимости возврата НДФЛ в размере 13 тыс. и о доначислении недоимки по УСН в размере 1 176 480 руб. и пеней по налогу в размере 182 676,83 руб. В обоснование указанного решения ИФНС пояснила, что ИП занизила налоговую базу по УСН на сумму доходов от продажи нескольких квартир, принадлежащих ей на праве собственности.

Предприниматель не согласилась с решением инспекции и обратилась в арбитражный суд. В обоснование своих требований ИП указала, что спорные объекты недвижимости были приобретены и проданы ею вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, а в договорах купли-продажи отсутствует указание на статус продавца как ИП.

Суды трех инстанций по делу № А45-8083/2016 не нашли оснований для отмены решения ИФНС и оставили заявление предпринимателя без удовлетворения.

Суды установили, что по ОКВЭД основными видами деятельности ИП являлись 70.20.1. «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества», 70.20.2. «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества». Учитывая, что налогоплательщик на УСН учитывают все доходы, как от реализации, так им внереализационные (статья 346.15 НК РФ), выручка от предпринимательской деятельности должна включаться в доход по УСН.

Судами также установлено, что деятельность ИП по реализации недвижимости носила систематический характер, объекты недвижимости принадлежали ей на праве собственности короткое время, были приобретены не для использования в личных целях, но с целью извлечения дохода, квартиры приобретены за счет средств от предпринимательской деятельности. На основании указанных обстоятельств суды пришли к выводу, что доход, полученный от продажи квартир, связан с предпринимательской деятельностью и подлежит включению в налоговую базу по УСН.

Налог от продажи квартиры ИП

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) применение УСН индивидуальными предпринимателями (далее – ИП) предусматривает их освобождение от обязанности уплаты налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Доходы, получаемые ИП вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения НДФЛ. Такой вывод можно сделать, опираясь на положения ст. 220 НК РФ, определяющие, что имущественные налоговые вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Данный вывод также подтверждается разъяснениями финансового ведомства (см., например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060), указывающими, что доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не могут быть освобождены от налогообложения.

Таким образом, в случае если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи по общему правилу должен облагаться НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Так как квартира была куплена и находилась в собственности менее пяти лет, то доходы от ее продажи не могут быть освобождены от налогообложения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ.

Однако, определяя порядок налогообложения доходов от продажи квартиры, находившейся в собственности у ИП, необходимо понимать, что в некоторых случаях будет сложно избежать претензий налоговиков.

Например, если продаваемая недвижимость учитывалась в деятельности ИП в качестве оборотных средств, в отношении нее подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности, договор купли-продажи имущества заключался не просто с физическим лицом, а с ИП, то очевидно, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Еще одним критерием, по которому налоговая определяет правомерность отнесения доходов к личным, является указание (либо неуказание) тех или иных видов деятельности в ЕГРИП. К сожалению, если у ИП в видах деятельности указаны продажа и аренда недвижимости, доказать неиспользование квартиры в предпринимательской деятельности (особенно, если она была приобретена уже после регистрации ИП) будет довольно проблематично. В своих письмах Минфин России и ФНС России указывают, что доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (см., например, письма Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Таким образом, с точки зрения налоговой инспекции, доходы от продажи такой квартиры будут рассматриваться как доход, полученный от предпринимательской деятельности, и должны будут учитываться в качестве доходов в целях уплаты налога в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

С учетом вышесказанного ИП на УСН, среди видов деятельности которого указаны продажа и аренда недвижимости, имеет мало шансов получить имущественные налоговые вычеты за покупку или продажу недвижимости в качестве физического лица в соответствии со ст. 220 НК РФ. Данные расходы, с точки зрения налоговой, не будут относиться к личным доходам ИП и не должны облагаться НДФЛ.

Что касается второго вопроса, то доходы от сдаваемой внаем квартиры, принадлежащей ИП на праве собственности, могут быть отнесены к доходам, полученным от предпринимательской деятельности и облагаться УСН в том случае, если в ЕГРИП для данного ИП указан соответствующий вид деятельности — сдача внаем недвижимого имущества (подобный вывод содержится в письме Минфина России от 15.11.2016 № 03-11-11/67023).

Использование такого имущества в предпринимательской деятельности может быть подтверждено, например, договорами с нанимателями, свидетельствующими о получении доходов от соответствующего вида предпринимательской деятельности, заключением договора от имени ИП, а не просто физического лица — гражданина, поданным заявлением об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении данной квартиры.

Примечание: Ответ использован журналом «Лиза» в проекте по юридическому консультированию читательниц.

Платит ли ИП налог с продажи жилья, если владел им 10 лет?

– Планируется продажа квартиры, владелец объекта – ИП. Был оформлен патент на доход от сдачи квартиры. Квартира более 10 лет в собственности. Платится ли налог при продаже квартиры? Если да, то в каком размере?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Ника» Илья Чуверов:

Использование ПСН (Патентной системы налогообложения) дает индивидуальному предпринимателю (ИП) возможность не платить налог на доход физического лица. Но только в части дохода, полученного при ведении деятельности, которая соответствует данному патенту (это указано в статье 346. 43 Налогового кодекса России).

В данном случае без уплаты налога все равно не обойтись, поскольку доход от продажи имущества, использованного в бизнесе, налогом облагается (согласно соответствующим правилам статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации). Когда Вы продаете свою квартиру, Вам придется заплатить налог на доходы физических лиц по ставке равной 13% (в соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса Российской Федерации), и тут не играет роли, оформлен патент на доход от сдачи ее внаем или нет.

И еще немного о налогах в данной ситуации. Следует обратить внимание на тот неприятный с налоговой точки зрения факт, что в этой ситуации право на имущественный налоговый вычет и возможность снижения налогооблагаемой базы по НДФЛ исключается (данное правило четко определено в статье 220 НК РФ).

Но есть и хорошие новости: с 4.07.17, по указанию КС России (№ 1017-О-О), если документально подтвержденные расходы ИП непосредственно связаны с получением им дохода, он имеет право воспользоваться профессиональным налоговым вычетом. Применительно к данному случаю это означает, что расходы, понесенные ИП при продаже квартиры, снизят налоговое бремя.

Отвечает учредитель и президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Романенко:

Существует мнение – ошибочное, но очень устойчивое в среде владельцев недвижимости, – что если квартира приобреталась обычным гражданином (говоря официально – физическим лицом), а потом этот гражданин получил статус ИП и начал сдавать жилье в аренду как юридическое лицо, то есть фактически стал рантье, то при продаже недвижимости налог на доход платить не надо и существует льгота, по которой вся сумма полученного дохода при условии владения квартирой долгое время не подлежит налогообложению. Это не так.

На самом деле есть всего два варианта развития событий. Или физическое лицо приобретает квартиру и использует ее для проживания себя и/или своих близких, не получая с этого дохода, или юридическое лицо использует ее как источник дохода, имеет льготу по налогу на имущество, но при продаже платит налог по повышенной ставке и не имеет никаких льгот. Да, налоговая не всегда может в общем потоке найти такие мошеннические варианты, но риелторы и юристы предпочитают относиться к объектам, собственники которых меняли статус, очень аккуратно. Ситуация, если к моменту продажи ИП закрыто, вызывает разночтения у юристов. Некоторые считают, что с момента прекращения коммерческой деятельности должно пройти пять лет, и только после этого можно продать квартиру со всеми льготами по налогам, которые есть у физического лица.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Да, налог в данном случае подлежит уплате: его значение составляет 13% от суммы, применяемой для налогообложения (не менее 70% от стоимости, указанной в договоре). Если ИП использует УСН, то он заплатит 6% при условии, что такой вид деятельности не предусмотрен. При этом льготы в виде 1 млн рублей при продаже объекта, а также владении квартирой в течение срока, составляющего более трех лет, отсутствуют.

[3]

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем налоги

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) имеет в собственности несколько объектов недвижимости, которыми владеет более пяти лет. ИП применяет упрощенную систему налогообложения (далее — УСН) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», а также систему налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли.
В настоящее время планируется продать нежилое помещение, которое ИП использовал для ведения розничной торговли. Это помещение было приобретено в период осуществления предпринимательской деятельности. ИП не регистрировал такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом.
Каким налогом будет облагаться сделка по отчуждению недвижимого имущества, как рассчитать сумму налога?
Имеет ли значение цена продажи при уплате и расчете самой суммы налога, например, если в договоре купли-продажи указать стоимость объекта недвижимости один миллион рублей?
Есть ли какая-либо разница для расчета налога в том, в качестве кого будет выступать продавец — физического лица или ИП?

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

[2]

25 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

ИП на «упрощенке» продает имущество: какой налог следует заплатить?

Доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, освобождаются от обложения УСН

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН «доходы», осуществляет виды деятельности: грузоперевозки, оптовая торговля. В 2017 году он продал нежилую недвижимость, приобретенную более пяти лет назад, до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Сумма сделки превышает 1 млн. рублей. Нежилой объект недвижимого имущества не использовался в предпринимательской деятельности в течение всего времени, пока находился в собственности индивидуального предпринимателя.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Доходы индивидуального предпринимателя от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.

Комментарий Российского налогового портала: автором допущена неточность, скорее всего, он имел в виду, что предприниматель не будет платить единый налог по УСН по факту продажи имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности.

Обоснование вывода:

Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.

Срок владения недвижимостью в рассматриваемой ситуации отсчитывается с даты государственной регистрации права на объект недвижимости (п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ; часть 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; части 1, 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В рассматриваемой ситуации ИП приобрел недвижимость более пяти лет назад и продает ее в 2017 году.

Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (далее — Закон N 382-ФЗ) в главу 23 НК РФ внесены изменения, которые повлияли на порядок налогообложения доходов от реализации, в том числе недвижимого имущества. При этом предусмотренный Законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества стал применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Смотрите также письма Минфина России от 06.10.2016 N 03-04-05/58170, от 30.12.2014 N 03-04-05/68684, от 29.12.2014 N 03-04-05/68339, п. 2 письма УФНС по Рязанской области от 03.12.2014 N 2.13-31/14161@ «Об изменениях в налогообложении имущества и доходов физических лиц».

Следовательно, в рассматриваемом случае при определении облагаемых доходов от реализации недвижимого имущества в 2016 году необходимо руководствоваться нормами главы 23 НК РФ в редакции, действовавшей до принятия Закона N 382-ФЗ (далее — старая редакция) (смотрите также письма Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364 и от 21.01.2016 N 03-04-05/2050).

Статьей 217 НК РФ (в старой редакции) установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Ясно, что, если ИП реализует приобретенную более пяти лет назад недвижимость, срок владения данным объектом недвижимости на дату реализации в 2017 году будет заведомо больше трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Приходим к выводу, что доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.

Отметим, что упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 Законом N 382-ФЗ и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.

Однако возникает любопытный вопрос: если доходы ИП от продажи недвижимости в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ, то не следует ли облагать доход от продажи недвижимости налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения (УСН)?

Как известно, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также положения ст. 217.1 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 23.11.2016 N 03-11-11/69180). Более того, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (письмо Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261).

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения ИП на УСН учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые по ст. 250 НК РФ.

По мнению финансовых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности коммерсанта, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798).

Аналогично складывается арбитражная практика. По мнению судов, налоговое законодательство не связывает понятие «индивидуальный предприниматель» с осуществлением определенного вида деятельности. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП и ведущее предпринимательскую деятельность, в целях налогообложения рассматривается в качестве предпринимателя независимо от того, в какой деятельности оно занято. Поэтому все виды деятельности, осуществляемые ИП после госрегистрации, должны рассматриваться в качестве предпринимательской (постановление АС Поволжского округа от 15.01.2015 N Ф06-18820/2013 по делу N А72-3193/2014).

В рассматриваемом случае недвижимость никогда не использовалась в предпринимательской деятельности ИП, поэтому доходы от ее продажи, на наш взгляд, не должны облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

Источники

1. 
   Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
   
2. 
   Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.
   
3. 
   Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
   
4. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
   
5. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.