Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка согласно гк рф

Несовершеннолетние собственники. Особенности их сделок.

Сделки с квартирами, которые принадлежат детям-собственникам, риэлторы изначально относят к категории непростых, поскольку здесь, даже в самом идеальном случае, потребуется больше документов, действий, времени. Что уж говорить о том, когда при совершении таких сделок возникают сопутствующие проблемы.

Напомним, что, согласно российскому законодательству, родители не вправе без разрешения органов опеки и попечительства распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок. Для совершения сделок им нужно соблюсти четкие условия, определенные органом опеки. Практика показывает, что, несмотря на богатый опыт проведения сделок с несовершеннолетними собственниками у профессионалов рынка, вопросов по ним остается много. На некоторые из них, заданные на семинаре «День недвижимости», организованном Уральской палатой недвижимости, ответила Валентина Коломейчук, заместитель начальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области.

– Насколько правомерно требование некоторых представителей органов опеки о том, чтобы ребенку-собственнику доли в квартире в ветхом доме была приобретена аналогичная по площади помещения доля в новом доме? Получается, что на сумму, вырученную от продажи доли в бараке, родители должны купить ребенку долю в более дорогом жилье?

– Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Необходимо наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Органы опеки не правы, когда требуют наделить ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. Размер доли правильно измерять в денежном выражении в зависимости от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежала ½ доли в квартире в бараке, которая стоит 1 млн рублей, то его доля равна 500 тыс. рублей. И при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 2,5 млн рублей в новом доме родители вправе наделить ребенка долей в размере 1/5.

– Сделки по продаже квартиры несовершеннолетнего гражданина его близкими родственникам запрещены?

– Такое ограничение предусматривает статья Гражданского кодекса РФ о распоряжении имуществом подопечного. Нельзя совершить сделку между родителями и детьми, внуками и дедушками/бабушками, полнородными братьями и сестрами. Но вместе с тем сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

Ввиду недостатка времени в рамках семинара ответ на вопрос:

«Законны ли требования сотрудников органов опеки, запрещающих агентам по недвижимости входить на прием в помещения органов опеки вместе со своими клиентами?» был получен позже, письменно, за подписью заместителя министра В.Ю.Бойко. Сегодня мы также публикуем его дословно:

– Таким образом, можно резюмировать, – если у агента есть на руках и договор и доверенность от клиента, то он может присутствовать на приеме у специалиста отдела опеки и попечительства, – уточнила также юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова.

Также на «Дне недвижимости» вновь был поставлен вопрос о наделении несовершеннолетних детей долями собственности в жилье, приобретаемом на средства материнского (семейного) капитала:

«В соответствии с Федеральным законом N 256-ФЗ от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (с определением доли по соглашению). Несоблюдение указанного условия влечет за собой ничтожность сделки дальнейшей купли-продажи квартиры. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица.

Какой орган власти, при погашении ипотечного кредита за счет средств материнского капитала, должен отслеживать выполнение вышеуказанных требований федерального закона, и какая для этого установлена процедура?»

Вместе с тем, при наличии в распоряжении органов Пенсионного фонда информации о невыполнении обязательств, сообщение в компетентные органы о фактах нарушения имущественных прав детей является нормой правового поведения сотрудников государственных учреждений. Информация о фактах нарушения имущественных прав детей направляется в органы опеки и органы прокуратуры.

Органы ПФР проводят разъяснительную работу о возможности исполнения требований норм п. 4 ст. 10 закона № 256 в момент совершения сделки по приобретению жилого помещения. Для осуществления такой возможности необходимо, чтобы договор купли-продажи недвижимости был составлен таким образом, что в результате его исполнения долями в праве собственности на жилое помещение наделялись обладатель сертификата, его супруг и все дети.

– Так как порядок осуществления контроля за соблюдением закона № 256 в части отслеживания наделения долями детей нормативно нигде не закреплен, – поясняет также Людмила Плотникова, – то все эти вопросы ложатся на плечи риэлторов. Поэтому, если специалист увидит, что квартира приобреталась по ипотеке и есть двое или более детей, не наделенных правом собственности в этой квартире, то он должен запросить справку в банке о том, что кредит был погашен без использования материнского капитала. Если были нарушены права детей, то указать на это покупателям жилья. Потому что даже если родители в следующей покупке наделят их собственностью, не исключено, что по достижении совершеннолетия эти дети обратятся в суд с иском о нарушении своих прав в данной сделке с использованием материнского капитала. Если же покупка недвижимости с использованием материнского капитала осуществлялась без ипотечного кредита, то использование этих средств отражается в самом тексте договора покупки.

Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА,

Имущество несовершеннолетних

Краткое содержание

• Могут ли пристовы орестовать имущества если есть двое несовершеннолетних детей?
• Какое наказание предусмотренно несовершеннолетнему ребенку за порчу чужого имущества?
• Могут ли арестовать имущество, если в доме прописаны несовершеннолетние дети?
• Несовершеннолетний ребенок повредил чужое имущество, чем нам это грозит?
• Могут ли приставы описать имущества если в доме есть один несовершеннолетний ребёнок.
• Участвуют ли несовершеннолетние дети в разделе имущества при разводе супругов?
• Могут ли арестовать имущества если у поручителя 3 несовершеннолетних детей.
• Налоги на имущество несовершеннолетнего
• Доля имущества несовершеннолетнего
• Налог на имущество несовершеннолетних детей
• Продажа имущества несовершеннолетнего
• Несовершеннолетние наследники имущества

Евгения, приставы могут наложить арест и описать имущество и при наличии 10 несовершеннолетних детей.

— Предметы, которые вы используете в быту. Сюда стоит отнести вещи, без которых ваша ежедневная жизнь не представляется возможной. Это одежда, обувь и еда. Так как нет четкого перечня, то судебный пристав вполне может описать стиральную машину, миксер и так далее, так как посчитает их предметами роскоши, но вы можете противостоять этому, подав в суд. Как правило, такие иски удовлетворяются, иногда – частично.
— У вас не могут и не имеют никакого права забрать то имущество, которое на данный момент доказано (то есть вы сможете подтвердить это фактами и документами) является неотъемлемой частью заработка. Автомобиль, если Вы на нём работаете, пишете тексты – компьютер и так далее.
— Не имеют права забирать скотину, птицу, пчел в том случае, если они не стали частью вашей бизнес-деятельности. То есть – это, в прямом смысле, ваше домашнее хозяйство.
— Никто не может забрать у вас жилплощадь, если вам негде жить.
— Также приставы-исполнители не заберет у вас то имущество, которое может быть вам необходимо с учетом инвалидности, сюда относят также и специализированный автомобиль.
С уважением.

Здравствуйте Дмитрий
согласно СК РФ Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов

1. При «разделе общего имущества» супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
«»2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
но дети в разделе имущества не участвуют
с уважением к ВАМ.

Ст 60 ск
4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию

Суд, может присудить вам большую долю если посчитает нужным для улучшения ПРОЖИВАНИЯ детей, но права собственности у них нет к сожалению.

В том случае если это жилье единственное жилье, то его никто не заберет.
ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

Имущество несовершеннолетнего

Сначала определимся в понятиях. Гражданский кодекс РФ всех несовершеннолетних детей делит на малолетних (6-14 лет) и просто несовершеннолетних (14-18 лет). А Семейный кодекс РФ оперирует понятиями «ребенок» и, обобщающим, – «дети». Поэтому при выяснении объема дееспособности следует учитывать возрастной ценз, установленный в ниже приведенных статьях Гражданского кодекса РФ.

Юридические права и обязанности (дееспособность) возникают постепенно, по мере взросления, и градация определена в Гражданском кодексе РФ.

По общему правилу, закрепленному в ст. 21 ГК РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

Но законодательством (например, Семейным кодексом РФ или национальным законодательством республик) могут предусматриваться исключения. До 18 лет дееспособность в полном объеме наступает со вступлением несовершеннолетнего в брак и продолжается после расторжения такого брака. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен по решению органа опеки и попечительства полностью дееспособным (эмансипация), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью, а при отсутствии такого согласия – по решению суда (ст. 27 ГК РФ).

[1]

Наступление или ненаступление дееспособности связано с возможностью несовершеннолетнего заключать сделки и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Начнем с малолетних (до 14 лет).

Согласно п. 2 ст. 28 ГК РФ малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать:

1) мелкие бытовые сделки;

2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;

3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Согласно п. 3 ст. 28 ГК РФ имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.

Согласно п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением названных в п. 2 этой статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Согласно п. 2 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные п. 2 ст. 28 ГК РФ.

По достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

Согласно п. 3 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с п. 1 и 2 этой статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 26 ГК РФ при наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с п. 2 ст. 21 или со ст. 27 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 17 своего постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснил следующее. При разрешении судами споров, связанных с совершением сделок несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет (малолетним), необходимо иметь в виду, что, несмотря на неприменение с 1 марта 2013 г. к договорам дарения недвижимого имущества, совершенным после этой даты, правила о государственной регистрации такого договора, сделки по принятию недвижимого имущества в качестве дара, а также иные сделки с недвижимым имуществом с учетом положений ст. 8.1 и 131 ГК РФ за малолетних могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. В случае несоблюдения данного требования сделка с недвижимым имуществом, совершенная малолетним, является ничтожной. Вместе с тем суд вправе по требованию родителей, усыновителей или опекуна малолетнего признать сделку действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ст. 172 ГК РФ). Ничтожной является сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (п. 1 ст. 65 СК РФ, ст. 169 ГК РФ).

Часть прав и обязанностей несовершеннолетнего урегулированы Семейным кодексом РФ, круг имущественных прав ребенка очерчен в ст. 60 СК РФ.

Согласно п. 1 ст. 60 СК РФ ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи в порядке и в размерах, которые установлены разд. V СК РФ. Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 ГК РФ. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 60 СК РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Согласно п. 5 ст. 60 СК РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 65 СК РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей.

В вопросе указан несовершеннолетний, которому 15 лет. То есть его права и обязанности регулируются правилами ст. 26 ГК РФ и рядом статей СК РФ.

Несовершеннолетнему подарили мобильный телефон, т.е. совершили с ним сделку дарения. В результате на этот дар у ребенка возникло право собственности, а у родителей такое право не возникает.

Однако не следует забывать об ответственности родителей за жизнь и здоровье детей, за его воспитание и образование. Поэтому, если родители видят, что ребенок слишком долго разговаривает по телефону (излучаемые радиоволны воздействуют на мозг), занимается телефоном в ущерб другим занятиям (играм, учебе, помощи по дому), небрежно обращается с дорогой вещью (часто роняет и т. п.), намерен обменять дорогой телефон на пустяковую игрушку, – то во всех этих и подобных случаях они вправе ограничить его право пользования и владения. Делать это следует тактично, объяснив ребенку мотивацию принятого решения, памятуя, что ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы, а также быть заслушанным в ходе любого судебного или административного разбирательства. Учет мнения ребенка, достигшего возраста 10 лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам (ст. 57 СК РФ).

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости, которая находится в собственности несовершеннолетних

Под отчуждением квартиры следует понимать её продажу, обмен, покупку или дарение, иными словами, передачу всех прав собственности на какое-либо имущество (например, квартиру) от одного гражданина к другому. Законодательство России в сфере недвижимости рассматривает несовершеннолетнего ребенка как полноценного члена общества, имеющего полный комплекс юридических прав и свобод, однако, в силу возраста, имеющего возможность реализовать эти права только посредством законных представителей и/или родителей, а также местных органов опеки и попечительства (далее – ООП).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

На любую сделку по отчуждению недвижимости, среди собственников которой есть несовершеннолетний, всегда необходимо получить согласие у местных ООП.

[2]

Продажа квартиры несовершеннолетнего: современное законодательное регулирование

Сделки с участием недвижимого имущества несовершеннолетних детей регулируются в России, помимо Конституции РФ, следующими федеральными законами:

• ФЗ № 223 от 29.12.1995 г. (Семейный кодекс)
• ФЗ № 51 от 30.11.1994 г. (Гражданский кодекс)
• Законом об опеке и попечительстве
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991
• ФЗ № 188 от 29.12.2004 г. (Жилищный кодекс)

Также в каждом отдельном регионе РФ такие сделки могут дополнительно регулироваться локальными нормативно-правовыми актами.

Понятие несовершеннолетия

Граждане, не достигшие 18 лет, считаются в России несовершеннолетними. Если граждане моложе 14-ти лет, то они называются малолетними. Малолетние недееспособны, и это означает, что осуществление любых сделок от их имени должны совершаться законными представителями.

Граждане признаются местными органами власти полностью дееспособными при эмансипации в соответствии со статьей 27 ГК РФ, также граждане признаются дееспособными в особом случае — если они вступают в брак с 16-летнего возраста, даже если затем последовал развод, дееспособность сохраняется.

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать правильно, вы можете узнать тут.

Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок: как продать по закону?

При осуществлении продажи квартиры, где живёт несовершеннолетний и имеет в собственности в ней долю, может возникнуть ряд сложностей, связанных с получением согласия на подобную сделку в ООП.

ООП не привлекаются, если несовершеннолетний ребенок просто зарегистрирован постоянно или временно в данной квартире, но собственником её не является.

Больше информации о том, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним, который не является ее собственником, содержится здесь.

В каких случаях согласие ООП на совершение сделки не будет получено?

• Несовершеннолетний собственник квартиры после сделки получит жилье, меньшее по площади, нежели отчуждаемое.
• У несовершеннолетнего в результате сделки ухудшатся жилищные условия.
• Сделка осуществляется между несовершеннолетним и его ближайшими родственниками или опекунами.
• Несовершеннолетний собственник квартиры получит после сделки жилье в возводящемся доме, готовность которого меньше 90%.

Настоятельно рекомендуется перед подачей объявления о продаже и/или покупке квартиры посетить ООП, расположенные непосредственно по месту регистрации несовершеннолетнего, предъявить документы на отчуждаемое жилье, собственником которого выступает несовершеннолетний, чтобы инспектор опеки рассмотрел эти документы и объяснил, какое жилье может в понимании местных органов опеки быть равноценным нынешнему.

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, как получить согласие ООП?

Для получения согласия ООП на сделку об отчуждении с несовершеннолетним собственником квартиры, необходимо:

1. Взять справку в отделе регистрационного учёта о зарегистрированных гражданах в продаваемой квартире
2. Обратиться в ООП
3. Написать заявление, где указать, что происходит не только продажа нынешней, но и одновременно покупка новой недвижимости.
4. Ожидать решения (14 дней)

Порядок подачи документов

В паспортный стол необходимо обратиться, имея на руках следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребёнка и/или его паспорт, документ, свидетельствующий о праве собственности на квартиру, подлежащую отчуждению, в котором указан несовершеннолетний ребенок.

Далее оба родителя, даже в том случае, если они состоят в разводе, должны посетить ООП вместе с несовершеннолетним, если только он уже достиг 14 лет, предоставив свои паспорта и паспорт ребенка и/или его (ребёнка) свидетельство о рождении, справку о лицах, имеющих в квартире, подлежащей отчуждению, постоянную регистрацию, свидетельство о праве собственности на отчуждаемую недвижимость (в нашем случае — квартиру), технический паспорт (паспорт БТИ) на квартиру.

Заявление подписывается родителями (усыновителями, опекунами) и ребенком непосредственно, если ему на тот момент, когда происходит подача заявления, исполнилось 14 лет.

Если любой из родителей, которые состоят в разводе, не поддерживает связи с ребенком и вторым родителем, то можно попробовать получить справку в том, что он находится в розыске из-за каких-либо причин, например, из-за неуплаты алиментов, и скрывается так, что с ним трудно установить связь, (справка берётся у судебных приставов) и объяснить комиссии, что вышеупомянутый родитель живёт далеко, связи с ребенком не поддерживает и прийти с ним в орган опеки не представляется возможным.

ООП в течение 14-ти дней проводит проверку. Если ООП не усмотрит ущемление прав несовершеннолетнего и поданные документы не имеют юридических проблем, решение органа опеки будет положительным.

Что может считаться равноценной заменой?

Равноценной заменой, согласно статье 292 ГК РФ, может считаться жилье, обладающее такой же или ещё большей площадью, чем подлежащее отчуждению. Но здесь существует ряд нюансов: приобретаемое жилище не должно находиться в строящемся доме, не должно быть законодательно обременено залогом или долгами по коммунальным и налоговым платежам.

Также имеет значение, приобретается жилье в городе проживания несовершеннолетнего или в любом другом городе с меньшим населением или деревне.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Продажа квартиры несовершеннолетнего ребенка: случай из практики

Женщина с мужем через некоторое время решили поменять место жительства и отправиться другую страну для проживания, забрав с собой родителей и сына. Квартиру было решено продать, а несовершеннолетнему сыну купить недорогую однокомнатную квартиру площадью 18 кв. м и зарегистрировать его там.

Но ООП не одобрили сделку, женщине было сказано: «Ребенку 10 лет, в таком возрасте ему необходимо жить с матерью, значит, предполагается, что он будет проживать с матерью в маленькой квартире площадью 18 кв. м, да ещё при том, что ребенок с матерью разнополые. Нет».

Также будет сложно получить разрешение, если вновь приобретаемая жилплощадь будет находиться где-нибудь в деревне, пусть даже намного большая по площади.

О том, как оформить временную регистрацию ребенка для школы и какие документы для этого нужны — читайте в этой статье.

ООП могут, теоретически, дать разрешение на сделку, при которой базовые условия проживания ребенка, возможно, будут ухудшены, только в некоторых исключительных случаях:

[3]

• Если несовершеннолетнему собственнику квартиры необходим переезд в другой город по состоянию здоровья, например, переезд из мегаполиса с загрязненной атмосферой ребенка с заболеваниями органов дыхания.
• Если несовершеннолетнему ребенку необходимо дорогостоящее лечение.
• Если необходимо переехать в определённый город для получения там ребенком подходящего образования.

Итак, при сделке с любым участием несовершеннолетних детей-собственников жилья главная сложность состоит в получении разрешения на такую сделку у ООП. При этом важно знать, что для органов опеки важно, чтобы условия проживания участвующего в сделке ребенка не ухудшились в результате переезда в новую квартиру.

Здесь имеет значение и площадь приобретаемой квартиры, и географическое расположение, и много других факторов, поэтому лучшим решением будет получение консультации у органов опеки до построения каких-либо планов об отчуждении жилья, принадлежащего несовершеннолетним гражданам РФ.

Нюансы покупки и продажи квартир с участием несовершеннолетних собственников подробно рассмотрены в следующем видео-интервью:

Как оформить и продать недвижимость ребёнка?

Может ли ребёнок иметь в собственности недвижимость?

Конституция РФ в статье 35 гарантирует охрану частной собственности и говорит о том, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Понимать эту норму следует в прямом смысле. Любой человек, независимо от его возраста, может иметь в частной собственности имущество. Это подтверждает правило ст. 17 Гражданского кодекса РФ, согласно которой способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признаётся в равной степени за всеми гражданами, и возникает она в момент рождения.

Другой вопрос, что способность лично, своими действиями, осуществлять эти права (гражданская дееспособность) возникает у граждан лишь с 18 лет (в ограниченном объёме – с 14 лет и раньше – ст. ст. 21, 26, 28 Гражданского кодекса РФ). Однако это лишь означает, что до достижения 18 лет дети действуют не лично, а через представителей, в частности, через законных представителей (родителей, опекунов, попечителей, усыновителей).
Иметь в собственности можно любое имущество (по ст. 128 Гражданского кодекса РФ имущество именуется как один из видов объектов гражданских прав): портфель, носовой платок, компьютер или квартиру. Исключение составляют только виды объектов гражданских прав, оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 Гражданского кодекса РФ). Как правило, это касается наркотических средств, оружия и т.п.
Однако от вида имущества, право собственности, на которое принадлежит несовершеннолетнему, зависит процедура оформления прав ребёнка. Одним из оснований для классификации имущества служит его деление на движимое и недвижимое (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Под недвижимым имуществом закон понимает земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.
Всё остальное имущество (т. е. не отнесённое к разряду недвижимого) является движимым. За редким исключением право собственности на движимое имущество не подлежит государственной или иной специальной регистрации. Например, при покупке для ребёнка одеяла, телевизора или продуктов питания, Вам не нужно идти с пакетом документов в определённый государственный орган и регистрировать возникшее право собственности. Как правило, заключается договор купли-продажи в простой письменной или устной форме, возможно, с условием о рассрочке платежа.

Особенности оформления прав ребёнка на недвижимость

Когда можно продать недвижимость ребёнка?

В случае же, если Вы намерены продать или иным способом произвести отчуждение недвижимого имущества ребёнка, то в регистрирующий орган необходимо будет представить письменное разрешение органа опеки и попечительства. И вот тут обычно даже у самых добросовестных родителей возникают проблемы. Обратимся к положениям Федерального закона РФ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Федеральный закон).
Согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона к полномочиям органов опеки и попечительства относится, в том числе, выдача в соответствии с законом разрешения на совершение сделок, причём согласно п. 2 ст. 9 того же Федерального закона помимо таких разрешений органы опеки также выдают обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечного.
Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, установлены ст. 20 Федерального закона. В соответствии с её положениями недвижимость подопечного по общему правилу не подлежит отчуждению. Последнее возможно только по нескольким основаниям, закрытый перечень которых указан в законе:

1) принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
1. Первое из оснований представляет собой обстоятельства, не зависящие от воли сторон.
2. Согласие на заключение договора мены органы опеки дают в том случае, если он будет заключен к выгоде подопечного. Это означает, что приобретаемое взамен недвижимое имущество должно обладать лучшими, по сравнению с имеющимся, характеристиками:

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка согласно гк рф

Главная страница

Форум Гарант

Статья 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного
часть 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется законом.

Статья 66 СК РФ. Осуществление родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка

Статья 69 СК РФ. Лишение родительских прав

Родители (один из них) могут быть лишены родительских прав, если они:
уклоняются от выполнения обязанностей родителей, в том числе при злостном уклонении от уплаты алиментов;
отказываются без уважительных причин взять своего ребенка из родильного дома (отделения) либо из иного лечебного учреждения, воспитательного учреждения, учреждения социальной защиты населения или из других аналогичных учреждений;
злоупотребляют своими родительскими правами;
жестоко обращаются с детьми, в том числе осуществляют физическое или психическое насилие над ними, покушаются на их половую неприкосновенность;
являются больными хроническим алкоголизмом или наркоманией;
совершили умышленное преступление против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга.

Родители не являются в отношении своего ребенка попечителями! Попечители также как опекуны назначаются органами опеки и попечительства. Родители по отношению к своему ребенку являются законными представителями, в том числе по отношению к ребенку от 14 до 18 лет. В этом возрасте ребенок является ограниченно дееспособным. В ст. 26 абсолютно четко расписано какие сделкт несовершеннолетние от 14 до 18 могут совершать самостоятельно (смю п.2 указанной статьи), а все что не указано только на соновании письменного согласия своих законных представителей — родителей, а далее обратит внимание через запятую, усыновителя или попечителя. Так что для совершения сделки купли-продажи недвижимости(квартиры) собственником которой является несовершеннолетний от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие родителей. Кроме того для регистрации сделки, связанной с отчужденем квартиры в регистрирующий орган необходимо представить решение органа опеки и попечительства о том, что права несовершеннолетнего в результате этой сделки не будут нарушены. Такое решение, исходя из практики, органы опеки выдают только в случае. предоставления им оригиналов документов (либо нот. заверенных копий), подтверждающий что у несовершеннолетнего есть в собственности равноценное жилье.

Я с Вами согласен, но только вопрос возникает — на каком основании тогда «для регистрации сделки, связанной с отчужденем квартиры в регистрирующий орган необходимо представить решение органа опеки и попечительства о том, что права несовершеннолетнего в результате этой сделки не будут нарушены» (что по своей сути как раз таки и является ничем иным, как одобрением)?
ч. 1 ст. 64 СК РФ. Гласит: «Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей», а попечительство — правовая форма защиты прав и интересов .
так не аналогия ли закона имеет место здесь быть?

В соответствии с ФЗ «О регистрации сделок с недвижимостью». Можно до посинения доказывать регистраторам, что их требование, основанное на этом ФЗ, не соответствует СК и нормам ГК, а что толку-то. Не зарегят они сделку без этого документа. Могу более того сказать, что органы опеки и попечительства при выдачи своих решений руководствуются письмом Мин-ва высшего и среднего образования какого-то 90-лохматого года. Если обжаловать отказ в регистрации по этому основанию, можно дойти думается до Конституционного суда, но к этому времени ребенку исполнится 18 лет. Умно ли это..

Порядок рассмотрения обращений при продаже или мене жилья с учатием несовершеннолетних

Если жилье находится в собственности детей, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение: продажу, мену. Разрешение органа опеки и попечительства Гражданским кодексом (ст. 37 ГК) определено как предварительное, т.е. предшествующее сделке. По своей природе это разрешение является актом органа местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК). Никаких «окончательных» разрешений по смыслу ст. 37 ГК органы опеки и попечительства не дают. Если родители не осуществляют свои права в противоречии с интересами детей, если органом опеки и попечительства не установлено противоречий между интересами детей и родителей, то орган опеки и попечительства готовит проект постановления главы администрации, разрешающий сделку.

Несоблюдение требования ГК о получении предварительного согласия органов опеки и попечительства влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК).

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 ГК РФ: «Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления». Функции по защите прав несовершеннолетних осуществляют соответствующие уполномоченные органом местного самоуправления отделы районных администраций или иные его структурные подразделения. В Миасском городском округе — это отдел социально-правовой защиты семьи и детства УСЗН администрации МГО.

Органы местного самоуправления издают свои распорядительные акты в форме распоряжений или постановлений, в связи с чем не допускается оформление согласия на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего в виде писем, распорядительных записок, распорядительных надписей и т. д.

Порядок рассмотрения органами опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, рекомендован письмами Министерства общего и профессионального образования РФ от 20.02.1995 №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 09.06.1999 №244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». Здесь же приведен примерный перечень документов, необходимых для получения согласия органов опеки и попечительства. Сроки подготовки проектов постановлений устанавливаются в соответствии с «Порядком работы с обращениями граждан…» в течении 14 дней, если предоставляемые сведения не требуют дополнительной проверки и в течение одного месяца, если для дачи заключения отдела опеки на разрешение сделки требуются дополнительные документы.

В соответствии с названными письмами: «В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием».

Маловероятно, что покупатель согласится подписать договор купли-продажи жилого помещения под условием приобретения другого жилого помещения несовершеннолетнему, и передать денежные средства по нему (именно на них, как правило, приобретается жилье несовершеннолетнему), при этом рискуя, что сделка со стороны продавца так и не будет исполнена, а деньги будут растрачены. Между тем, если в договоре купли-продажи присутствует такое условие, то регистрация права покупателя возможна только при представлении документа, подтверждающего исполнение такого условия.

При государственной регистрации регистратор вправе проверить только формальное наличие согласия органа опеки и попечительства. Контроль за исполнением постановления возложен законом на законных представителей, орган опеки и попечительства, прокурора и суд, которые вправе в случае ущемления прав несовершеннолетнего признать сделку недействительной. Кроме того, сделка может быть признана недействительной только при нарушении прав и законных интересов несовершеннолетнего. Вопрос о том, будут или нет нарушены права ребенка в результате сделки, является субъективным и зависит от конкретных обстоятельств дела.

Следует отметить, что обратиться в суд в защиту прав несовершеннолетних могут не только их родители. Зачастую именно родители и нарушают права несовершеннолетних. В этом случае в суд могут обращаться, например, прокурор, органы опеки и попечительства. Из всего многообразия судебных дел рассмотрены только три наиболее характерных:

— продажа жилья без согласия органов опеки и попечительства
Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признаётся недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

— продажа жилья с согласия органов опеки и попечительства, но фактически с нарушением имущественных прав несовершеннолетних
Верховный суд отметил, что наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки и критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка.

Источники

1. 
   Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.
   
2. 
   Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.
   
3. 
   Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
   
4. Матвиенко, Л.О.; Соколов, А.Н. Как оформить земельный участок в собственность; М.: Инфра-М, 2013. — 425 c.
   
5. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.