Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике. Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы. Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже. Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т. д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

• размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
• поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

• доски объявлений по недвижимости;
• специализированные сайты и печатные издания;
• рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд. В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице. Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

[1]

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться. Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи. Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Услуги посредника при покупке недвижимого имущества обходятся покупателю в 3-5% от стоимости жилья. И в большинстве случаев на них можно сэкономить без ущерба для сделки купли-продажи. Для этого следует разобраться, как самому купить квартиру без риэлтора в 2019 году.

Какие риски связаны с покупкой недвижимости без риэлтора?

Для начала надо разобраться, можно ли купить квартиру без риэлтора. Следует помнить, что риэлтор не является обязательным участником сделки купли-продажи недвижимости. Пользоваться его услугами или нет – решает каждый самостоятельно. Однако потенциальному покупателю следует знать, есть ли риск покупки квартиры без риэлтора.

Безусловно, сделки без агента по недвижимости считаются более опасными. Часто ими пользуются мошенники, предлагая несуществующие квартиры или недвижимость со спорным правом собственности. Также по таким соглашениям продают квартиры после пожара, плохие дома по завышенной стоимости и объекты с большими долгами по коммунальным платежам.

Сделки без риэлтора могут обернуться для неопытного человека потерей денег и утратой права собственности. Чтобы этого не случилось, важно разобраться, как правильно купить квартиру без риэлтора. Имея пошаговую инструкцию по проведению таких сделок под рукой, вы сможете легко справиться с этой задачей.

Как подготовиться к покупке недвижимости?

Как обойтись без риэлтора при покупке квартиры? В первую очередь стоит определиться с типом и стоимостью желаемой недвижимости. Чтобы облегчить себе поиск новой жилплощади, заранее определитесь, в каком районе вы хотите жить, сколько планируете потратить на приобретение недвижимости, какая планировка вам подойдет. Разобравшись с этими параметрами, вы сможете приступить к изучению рынка жилья. Обратить внимание в данном случае стоит на среднюю стоимость, состояние квартир, порядок взаиморасчетов с агентами. Изучив особенности рынка недвижимости в вашем регионе, вы можете перейти к поиску жилья. Рассчитывайте, что потратите на это не менее 2-3 месяцев.

Как продать и купить квартиру без риэлтора быстрее? Следует указать в объявлении более выгодную цену. Если вы будете согласны доплатить бывшему владельцу недвижимости от 2% сверх среднерыночной цены, сможете получить хорошие предложения по продаже недвижимого имущества за месяц.

Как подобрать недвижимость?

Если вы хотите выгодно купить квартиру без агентства, вам стоит приложить максимум усилий для поиска хорошей недвижимости. Найти выгодные предложения о продаже жилплощади можно одним из следующих способов:

• обратившись на специализированные ресурсы, на которых размещены объявления о продаже недвижимости. Использовать лучше платные базы, так как здесь больше объявлений от собственников жилья, а не от посредников;
• через бесплатные доски объявлений (Авито, Дорус, Юла);
• расклеив объявления о покупке недвижимости в том районе, который вас интересует;
• через друзей и знакомых.

Кроме того, вы можете обратиться к консьержам из интересующего вас района и узнать у них, не планирует ли кто-то из жильцов продать такое имущество. Они также могут рассказать вам о состоянии домов, проблемах с коммуникациями, соседях, инфраструктуре.

Если же вы хотите приобрести квартиру в новом доме, следует изучить предложения от строительных компаний. Их можно найти в базах объявлений, а также на сайтах крупных застройщиков. Также можно подобрать хороший вариант, изучив списки проектов новостроек, аккредитованных банками. Их вы найдете на порталах крупных кредитных организаций: Сбербанка, ВТБ и прочих.

Ваша задача при работе с предложениями по продаже недвижимого имущества – выбрать как можно больше подходящих вам вариантов и приступить к просмотрам. Далее вами может быть использована пошаговая инструкция для оформления сделки купли-продажи.

Какие документы нужно требовать у владельца недвижимости?

Что нужно проверять перед тем, как купить квартиру без риэлтора? Документы на недвижимость! У продавца запрашивают следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• технический план;
• выписку из домовой книги;
• выписку из ЕГРП;
• паспорт собственника;
• согласие супруга или супруги на сделку (можно скачать здесь);
• согласие других собственников на продажу имущества;
• документы, подтверждающие право собственности.

Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, важно также получить разрешение органов опеки на проводимую сделку.

Как понять, что к вам обратились риэлторы?

Размещая объявления на интернет-порталах, будьте готовы к тому, что к вам обратятся не владельцы жилых объектов, а риэлторы. Отличить их от собственников можно по таким признакам:

• стоимость предлагаемого ими объекта занижена на 10-20% по сравнению с рыночной ценой;
• они готовы предоставить не одну, а несколько квартир для просмотра;
• вам не сообщают деталей планировки квартиры, месторасположения дома, не предоставляют дополнительных фотографий объекта.

Чтобы убедиться в том, что перед вами не собственник, а риэлтор, достаточно уточнить адрес объекта недвижимости и оформить по нему расширенную выписку из ЕГРП. В ней отражены данные о текущем владельце квартиры и ее предыдущих собственниках. Задайте несколько вопросов потенциальному продавцу по этому документу. Если он не сможет вам на них ответить, значит, перед вами риэлтор.

Приобретение первичной недвижимости: пошаговая инструкция

Как оформляется покупка квартиры без риэлтора? Пошаговая инструкция для этой сделки такова:

Далее пошаговая инструкция предусматривает оформление права собственности на квартиру. Оно может быть оформлено застройщиком или же покупателем. В первом случае нужно будет дождаться, пока застройщик зарегистрирует право собственности на каждую квартиру в доме по доверенности от дольщиков и предаст им готовые документы. Во втором случае необходимо самостоятельно обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности. Для его оформления нужно будет представить такие документы:

• заявление (можно скачать здесь);
• договор долевого участия;
• кадастровый паспорт жилья;
• акт приема-передачи недвижимости;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Если клиент покупал недвижимость без посредника в кредит, нужно будет представить договор с банком. Срок оформления права собственности составит 3-9 месяцев. После этого можно будет полностью ей распоряжаться.

Оформление ипотечного кредита: пошаговая инструкция

Как купить квартиру без риэлтора в ипотеку? Пошаговая инструкция для этой сделки такова:

• сперва нужно изучить банковские предложения по ипотеке. Следует выбрать несколько наиболее выгодных вариантов, изучить их условия и рассчитать затраты на такой кредит;
• затем надо подать заявку на кредит и представить банку документ, подтверждающий вашу личность;
• если заявка будет одобрена банком, необходимо найти застройщика или владельца вторичной недвижимости, который будет работать с ипотечным кредитом. После этого следует собрать необходимые документы на кредит и подать их в банк;

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно через банк? Если кредитная организация одобрит заключение сделки, надо оформить полис страхования имущества, передать первый взнос по кредиту и подписать кредитный договор. Банк оформит покупку объекта у его бывшего собственника и передаст его в ваше пользование.

Сделки купли-продажи, оформленные через банк, считаются более надежными. Это связано с тем, что кредитная организация всегда проверяет чистоту квартиры перед оформлением кредита. Это снижает риски приобретения проблемной недвижимости со спорным правом собственности. Такую сделку легче оформить без посредника.

Покупка жилплощади на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Как купить квартиру без риэлтора в 2019 году? Пошаговая инструкция для сделок на вторичном рынке рекомендует действовать так:

• осмотреть квартиру и проверить документы на недвижимость;
• согласовать стоимость жилья и порядок проведения сделки;
• составить соглашение о задатке по сделке. Обратите внимание: сумма такого задатка не должна превышать 2% от стоимости недвижимого имущества. Образец самого соглашения о задатке можно скачать здесь;
• положить деньги за недвижимость в банковскую ячейку. Обязательным условием к ней должен быть зарегистрированный договор купли-продажи;
• подписать договор купли-продажи, образец которого находится по этой ссылке;
• зарегистрировать право собственности на полученное имущество;
• подписать акт приема-передачи.

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без посредника, чтобы в дальнейшем передачу имущества не оспорили в суде?

При оформлении сделки важно проследить, чтобы все жильцы выписались из жилья до подписания договора купли-продажи. Также стоит убедиться, что в вашем новом доме нет жильцов с правом пожизненного проживания.

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Приобретение собственной жилплощади — радостное событие. Однако требуется отнестись к процедуре крайне ответственно, иначе велик риск нарваться на мошенников, оставшись без квартиры и средств к существованию. Мы расскажем, как выбрать подходящий вариант на рынке вторичного жилья и грамотно оформить сделку.

Вторичное жилье: что это такое?

Главное отличие вторичного рынка недвижимости от новостройки — наличие оформленного права собственности на каждую квартиру. Проще говоря, каждая новая квартира, прошедшая регистрацию права собственности в Росреестре, становится «вторичкой».

У каждой квартиры вторичного рынка есть конкретный владелец.

Многие граждане плохо относятся к вторичному рынку недвижимости. Они считают, что здесь их ждут дома в плачевном состоянии, квартиры старой планировки с узкими коридорами и проходными комнатами, а также прочие прелести советских дизайн-проектов. Но это не так. Рынок вторичного жилья представлен огромным жилым фондом, в котором каждый сможет найти себе подходящий вариант.

[3]

Существует несколько классов квартир:

Сюда входит жилье в старых домах, высотой не более 4 этажей. Планировка — неудобная, площадь квартиры — маленькая, коридоры — узкие и темные. В некоторых домах не подведены определенные коммуникации (вода, канализация, газ).

Это квартиры в типовых домах высотой от 5 до 16 этажей. Можете выбрать одно-, двух — или трехкомнатный вариант.

1. Квартиры улучшенного типа

Это многоквартирные дома современной постройки. Жилье имеет удобную планировку и повышенный уровень комфорта.

В таких домах обычно около 30 квартир. Одна площадь может занимать целый этаж. Жилье отличается высокой комфортностью. Внутридомовая территория закрыта и облагорожена. Присутствует лифт, консьерж, удобная парковка, современная детская площадка.

Таким образом, на вопрос: «Что лучше — вторичка или новостройка?», однозначного ответа нет. Далее поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке.

Вторичный рынок недвижимости предлагает квартиры на любой вкус и кошелек.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

1. найдите несколько подходящих вариантов;
2. осмотрите помещения и обсудите цену;
3. проверьте юридическую чистоту объекта;
4. оформите договор купли-продажи;
5. зарегистрируйте право собственности на недвижимость.

Остановимся на каждом этапе подробнее.

Шаг 1: Ищем подходящий вариант

Если вы решили найти вторичное жилье самостоятельно, можете использовать следующие источники:

Откройте местную газету с объявлениями, либо зайдите на тематический сайт. Например, на Авито.

• Уличные доски объявлений

Некоторые продавцы размещают объявления в своем районе. Поэтому можете приехать туда, побродить у подъездов и поинтересоваться у жильцов приглянувшегося дома, не продают ли соседи квартиру.

• Родственники, коллеги, знакомые

«Сарафанное радио» — тоже неплохой метод поиска жилья. Обычно знакомые и коллеги могут предложить доступный вам вариант.

Второй способ поиска жилья — обращение к риэлторам. Стоимость их услуг варьируется от 1 до 10% от общей суммы сделки (цены будущей квартиры). Как видите, сумма немаленькая. Поэтому стоит особое внимание уделить выбору агентства.

Чтобы не нарваться на мошенников, обратите внимание на офис компании. Если это крошечная комната в подвальном помещении, то вряд ли агентство порядочное. Также поищите отзывы о риэлторской фирме в интернете, изучите сертификаты, дипломы и награды сотрудников, которые обычно развешивают на стенах офиса. Их наличие свидетельствует о солидной и стабильной фирме.

Покупать квартиру самостоятельно гораздо выгоднее. Главное — знать все тонкости и нюансы процесса.

Шаг 2: Изучаем жилплощадь и обсуждаем цену

• общее состояние стен, полов и потолков (гладкость, отсутствие грибка, плесени и прочих неприятных вещей);
• наличие и работоспособность дверей и окон;
• наличие и состояние коммуникаций и сантехнического оборудования;
• работу батарей (если приобретаете квартиру зимой);
• соответствие фактической планировки квартиры той, что указана в технической документации. Неузаконенная перепланировка станет причиной отказа в госрегистрации сделки.

Также осмотрите подъезд, лифт и двор, поинтересуйтесь видом из окна, наличием парковочных мест, инфраструктурой. Помните, что после оформления сделки изменить что-либо не удастся, поэтому с неудобствами придется смириться.

Квартиру с самовольной перепланировкой продать не удастся.

Еще один важный момент — цена недвижимости. Учтите, что самые выгодные предложения можно отыскать зимой. Летом на рынке вторичного жилья наступает мертвый сезон.

Первоначальная цена на квартиру обычно на 20-30% выше той, которую продавец реально рассчитывает получить. Поэтому стоит поторговаться.

Снизить цену вам помогут следующие факторы:

• угловое расположение квартиры;
• отсутствие балкона или лоджии;
• наличие обременения (если квартира куплена в ипотеку, в ней прописаны несовершеннолетние дети и т.п.);
• необходимость проведения ремонта, замены коммуникаций, окон, дверей и т.д.

Шаг 3: Проверяем юридическую чистоту сделки

Обязательный шаг, исключающий риск потери денег и только что приобретенной квартиры. Проверьте:

• действительно ли жилплощадь принадлежит продавцу — сверьте данные его паспорта с правоустанавливающими бумагами на квартиру;
• наличие документации на недвижимость (технический и кадастровый паспорт), срок ее действия, соответствие фактическому состоянию объекта;
• письменный отказ от покупки всех остальных совладельцев — это необходимо, если вы приобретаете долевую собственность;
• количество прописанных граждан — заострите внимание на несовершеннолетних, инвалидах и недееспособных лицах.

Если от имени продавца действует представитель, проверьте подлинность и актуальность его доверенности.

Совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли, поэтому могут оспорить вашу сделку.

Шаг 4. Оформляем договор купли-продажи

Документ имеет простую письменную форму, подтверждая соглашение между продавцом и покупателем. Первый гарантирует передачу в собственность покупателя объекта недвижимости, второй — передачу заранее оговоренной суммы. Текст договора несколько различается в зависимости от способа покупки квартиры.

Чаще всего оформляется ипотека вторичного жилья. Сразу после оформления купли-продажи недвижимость передается в залог банку. Пока не погасите ссуду, не сможете ничего сделать с квартирой без разрешения банка.

Ипотечную квартиру нельзя продать, обменять, подарить без согласия банка.

Договор купли-продажи имеет следующую структуру:

Указывается название и номер соглашения, а ниже — населенный пункт, в котором оформляется сделка с датой подписания документа.

Приводятся Ф.И.О., паспортные данные, прописка, семейное положение продавца и покупателя. Если жилье продается в ипотеку, в обязательном порядке указывается банк. Текущий и будущий собственник подтверждают свою дееспособность и понимание сущности документа.

Указывается адрес, этаж и площадь квартиры, общая этажность дома, цена покупки (цифрами и прописью). Здесь же прописывается цель соглашения — приобретение объекта. Продавец гарантирует, что жилье не было перепродано или подарено третьему лицу и не имеет обременений. Приводится перечень документов, согласно которым жилье находится в собственности продавца.

Прописывается стоимость жилья, которую обязуется оплатить покупатель. Указывается форма расчета: наличный, безналичный, через банковскую ячейку.

• Права и обязанности сторон

Текущий владелец обязуется передать покупателю жилплощадь в том же состоянии, в каком она находилась на момент подписания договора. Покупатель обязуется оплатить указанную в договоре цену в установленные сроки.

• Период действия договора

Соглашение купли-продажи квартиры вступает в силу со дня регистрации в Росреестре и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств.

В конце соглашения продавец и покупатель проставляют личные подписи с расшифровкой.

Шаг 5: Регистрируем право собственности

• заявление;
• договор купли-продажи;
• нотариально оформленная доверенность (если регистрацией занимается представитель);
• квитанция об уплате госпошлины (для граждан — 2000 руб.).

Мы перечислили базовый список. В зависимости от ситуации, у вас могут затребовать дополнительные документы.

Подать документы можно в ближайшее отделение Росреестра, МФЦ, через портал Госуслуг или отправить заказным письмом. Если вы относитесь к льготной категории граждан, можете вызвать специалиста на дом. Забрать готовые документы можно в отделении Росреестра, либо заказать курьерскую доставку в удобное для вас время.

После госрегистрации сделки купли-продажи подписывается акт приема-передачи недвижимости, а продавец вручает новому собственнику ключи от квартиры.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку: вторичка и новостройка

Ипотечное кредитование позволяет покупать квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

Вторичное или новое жильё?

К плюсам новостроек относятся:

• абсолютная юридическая чистота сделки с точки зрения прав третьих лиц на недвижимость;
• экономия средств при покупке;
• серьезная защита дольщиков законом;
• наличие гарантийного срока на квартиру;
• новые инженерные коммуникации и строительные решения.

К минусам можно отнести:

• если застройщик ненадежный, можно потерять деньги и время;
• долгий срок строительства жилья по ДДУ;
• длительная процедура оформления документов после окончания строительства и до перехода права собственности покупателю.

Преимущества вторичного жилья:

• после оформления права собственности квартира готова к проживанию в ней;
• обжитый район и развитая инфраструктура;
• есть в любом районе города;
• можно поторговаться с хозяевами и снизить цену;
• не нужно ждать окончания строительства или оформления документов.

Недостатки вторичного жилья:

• всегда есть риск отмены сделки – нужно внимательно проверять историю квартиры;
• коммуникации в доме могут быть старыми;
• квартира может требовать серьезного ремонта после предыдущих хозяев;
• в квартире может быть неузаконенная перепланировка.

Выбирать квартиру нужно с учетом всех этих обстоятельств. Если время терпит и переезжать срочно не нужно, то лучше остановиться на новостройке. Если же переезд нужен «уже вчера», то однозначно – вторичное жилье.

Как купить у застройщика?

Помните, что взять ипотеку получится не у каждого застройщика. При каждом банке, выдающем кредиты, имеется список аккредитованных фирм. Приобрести квартиру в новостройке под ипотеку у другого строителя зачастую невозможно, банк просто не дает ему «зеленый счет».

Поэтому, подбирая квартиру, выясните непосредственно в офисе застройщика, какой банк выдаст кредит под жилье. Дом тоже должен быть аккредитован в банке. С оценкой в таком случае тоже проблем не будет.

Процедура оформления зависит от стадии строительства.

1. Покупатель заключает с застройщиком договор о бронировании жилья. В нем подробно указывается описание будущего объекта недвижимости.
2. Затем покупатель подает в банк заявку на выдачу кредита.
3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.
4. Далее с застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.
5. После регистрации происходит оплата цены ДДУ из ипотечных денег.

Затем покупатель начинает погашать ипотеку, а после окончания строительства – принимает квартиру у застройщика и регистрирует право собственности на себя.

Если дом построен, подписываете договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, если застройщики объект аккредитованы в банке, вся процедура проходит быстро, а от покупателя требуется минимальный пакет документов.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Ипотечный кредит на вторичном рынке

Пошаговая инструкция для покупателя квартиры в ипотеку на вторичном рынке выглядит так:

1. Изучите предложения банков по ипотечным кредитам. Подайте предварительную заявку на кредит в несколько учреждений. Сравните условия, выберите наиболее подходящие.
2. Если квартира уже подобрана и основные условия продажи согласованы с продавцом, заключите предварительный договор купли-продажи квартиру. Договор вместе с документами на квартиру предоставьте банку.
3. Проведите оценку квартиры для банка.
4. После получения окончательного одобрения подпишите с банком ипотечный кредит.
5. Подпишите основной договор купли-продажи квартиры с указанием на расчет из ипотечных средств. Примите квартиру по передаточному акту.
6. Подайте документы на регистрацию в Росреестр.
7. После регистрации получите документы и произведите с продавцом окончательный расчет.

В соответствии с правилами конкретного банка последовательность этих шагов может меняться. Например, ипотечный договор может быть подписан в момент подписания основного договора купли-продажи. В любом случае в договоре следует прописать конкретный способ передачи денег продавцу: банковский перевод, ячейка или другой способ.

Какие документы предоставить?

Если покупатель собирается рассчитываться за квартиру ипотечными деньгами, продавец попросит некоторые документы и проверит факты:

1. Официальное одобрение кредита. Такое одобрение не должно быть просроченным.
2. Рейтинг банка. Банк должен быть платежеспособным на момент проведения сделки, особенно в период, когда документы на регистрацию права сданы, а деньги еще не переданы продавцу.
3. Согласие супруга на покупку жилья, чтобы избежать отмены сделки в будущем.
4. Подтверждение дееспособности и совершеннолетия. В этих вопросах помогает банк, ведь кредит не выдадут гражданину, не отвечающему этим условиям.
5. В договоре купли-продажи обязательно подробным образом пропишите способ передачи расчета за квартиру, чтобы в случае проблем с банком продавец смог получить деньги с покупателя.

Безопасность сделки для продавца заключается не только в том, чтобы получить деньги от банка своевременно, но и в том, чтобы договор впоследствии не был отменен судом . Проверив обстоятельства, перечисленные выше, вы убеждаете продавца в отсутствии негативных последствий.

Смотрите видео, как выбрать жильё на вторичном рынке:

Как проверить продавца?

Добросовестный покупатель тоже заинтересован в том, чтобы договор не был оспорен в суде. В случае с ипотекой проверку юридической чистоты квартиры возьмет на себя банк, который проверит:

• состоит ли продавец в браке;
• дееспособен ли продавец, достиг ли он 18 лет;
• есть ли прописанные в квартире несовершеннолетние;
• нет ли на квартире обременений и арестов;
• не нарушаются ли права третьих лиц (сособственники, наследники и другие).

В случае, если у банка возникнут сомнения, он попросту откажется кредитовать сделку. Но в любом случае проведите проверку и самостоятельно – закажите выписку из ЕГРН на квартиру.

Как получить деньги от банка?

Схема выдачи ипотеки достаточно простая:

1. Заемщик подает заявку на выдачу кредита.
2. Банк рассматривает заявку и принимает решение выдать кредит или отказать в выдаче.
3. Если заявку одобрили, заключается основной договор купли-продажи.
4. После регистрации права собственности на покупателя и залога банка производится окончательный расчет с продавцом кредитными средствами. На этом отношения с продавцом заканчиваются.
5. Остается лишь погасить ипотеку и снять залог.

Условия выдачи кредита каждый банк формирует самостоятельно. В целом любое учреждение предъявляет достаточно серьезные требования к заемщику и недвижимости.

Требования к заемщику зависят от конкретного банка и программы кредитования, чаще всего список примерно следующий:

1. Российское гражданство.
2. Постоянная или временная регистрация по месту выдачи кредита.
3. Возраст от 21 до 75 лет.
4. Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
5. Дохода в зависимости от суммы кредита.

Требования к квартире приблизительно такие:

1. Дом не должен быть аварийным.
2. Квартира не обременена правами третьих лиц, не арестована, не заложена. В квартире не должно быть арендаторов.
3. Квартира находится в регионе выдачи кредита.
4. Исправно должны работать электричество, горячая и холодная вода, водоотведение.
5. По площади: однокомнатная не менее 32 кв.м, двухкомнатная – 41 кв. м, трехкомнатная – 55 кв. м.

Заявку на кредит лучше подавать сразу в несколько кредитных учреждений, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант. Если кредит одобрили, подписать ипотечный договор нужно в течение 2-4 месяцев, иначе одобрение будет аннулировано.

При подготовке к оформлению ипотеки нужно собрать следующие документы:

• паспорт заемщика;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• копия трудовой книжки;
• СНИЛС;
• если подобрана определенная квартира – документы на жилье (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, технический план).

Банк может потребовать дополнительную информацию, например, свидетельства о рождении детей, военный билет.

[2]

Источники

1. 
   Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.
   
2. 
   Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.
   
3. 
   Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
   
4. Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.