Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" с комментариями знающих людей. В случае возникновения вопросов предлагаем обратиться к нашему дежурному консультанту.

Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

Этот раздел включает:

— деятельность арендодателей, агентов или брокеров в одной или нескольких из следующих областей: покупка или продажа недвижимости, сдача внаем недвижимости, предоставление других услуг в сфере недвижимости, таких как оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц

Деятельность по предоставлению посреднических услуг в этом разделе также может осуществляться с собственной или арендованной недвижимостью и может осуществляться за вознаграждение или на договорной основе

Москва, покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

199 компаний, страница 1

Каталог компаний-участников выставок «Экспосо» включает в себя десятки тысяч российских фирм и предприятий, участвующих или когда-либо участвовавших в выставках и экспозициях. Также вашему вниманию предлагается удобный рубрикатор тендеров, закупок и государственных контрактов, деловые новости и постоянно обновляющийся экспоблог.

© 2010-2018 «Экспосо», последнее обновление — сентябрь 2019 года.

Discovered

Деньги, банки, страхование, экономика и бизнес

КВЭД: Операции с недвижимым имуществом

Эта секция включает деятельность арендодателей, агентов и/или посредников по продаже или покупке, предоставлению в аренду недвижимого имущества, предоставлению других услуг относительно недвижимого имущества, таких как оценка объектов недвижимости или действия в качестве агентов счетов депонирования. Деятельность может осуществляться относительно собственной или арендованной недвижимости и может выполняться на основе фиксированных выплат или основе контракта. Эта секция также включает строительство конструкций совместно с приобретением прав собственности или аренды этих конструкций. Эта секция также включает деятельность менеджеров по управлению недвижимым имуществом.

68 Операции с недвижимым имуществом

68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

Этот класс включает:

  • покупку и продажу собственного недвижимого имущества:
    • многоквартирных зданий и жилья
    • нежилых зданий, в т.ч. выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых центров
    • земельных участков

[2]

Этот класс также включает:

  • разделение территорий на земельные участки без их благоустройства

Этот класс не включает :

  • разработку строительных проектов на продажу, см. 41.10
  • разделение и благоустройство земельных участков, см. 42.99

68.2 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества

68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества

Этот класс включает:

  • предоставление в аренду и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом:
    • многоквартирными зданиями и жильем
    • нежилыми зданиями, в т.ч. выставочными залами, складскими помещениями
    • земельными участками
  • предоставление зданий, обустроенных или необустроенных квартир или апартаментов для долгосрочного использования обычно на условиях ежемесячной или годовой оплаты

Этот класс также включает:

  • деятельность рынков
  • разработку строительных проектов для собственного использования
  • эксплуатацию жилищных мобильных комплексов
  • предоставление помещений исключительно для содержания животных

Этот класс не включает :

  • эксплуатацию гостиниц, многокомнатных гостиниц, домов отдыха, меблированных домов, палаточных городков, кемпингов и других нежилых или предназначенных для краткосрочного проживания комплексов, см. раздел 55

68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на основании контракта

68.31 Агентства недвижимости

Этот класс включает деятельность агентств недвижимости:

  • посреднические услуги по покупке, продаже или предоставлению в аренду недвижимого имущества на основании фиксированных выплат или на контрактной основе
  • предоставление за вознаграждение или на основании контракта консультационных услуг и услуг по оценке недвижимого имущества, которые связаны с его покупкой, продажей или предоставлением в аренду
  • услуги агентов условного депонирования

Этот класс не включает :

68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основании контракта

Этот класс также включает:

  • деятельность агентств по взыскиванию арендной платы

Этот класс не включает :

  • юридические услуги, см. 69.10
  • услуги по поддержке состояния здания (совокупность работ по общей внутренней уборке помещений, текущему обслуживанию домов и проведению незначительного ремонта, вывозу мусора, обеспечению охраны и безопасности объектов), см. класс 81.10
  • управление объектами, такими как военные базы, тюрьмы и другие здания (кроме управления помещениями электронно-вычислительных центров), см. 81.10.

Предприниматель продает собственное недвижимое имущество

«Упрощенка», 2013, N 1

Что предпринять: с полученного дохода уплатить налог по УСН, если продается имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Если же недвижимость использовалась в личных целях и находилась в собственности менее трех лет, то нужно заплатить НДФЛ.

Если у вас «упрощенка» с объектом «доходы». Доход от продажи недвижимости, используемой в бизнесе, облагается налогом при УСН. Значит, статья написана для всех предпринимателей на УСН.

Предприниматель как физическое лицо может покупать и продавать свое имущество. При этом ему нужно оценивать, является ли такая продажа способом получить доход от бизнеса. Либо продажа недвижимости обусловлена личными нуждами предпринимателя как физического лица. Делая выбор в пользу одного или другого варианта, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, о которых мы и хотим рассказать.

Случай N 1. Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно, если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в Письме от 12.08.2010 N 03-04-05/3-452.

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 N А05-5609/2011).

На заметку. Как налоговики узнают о продаже недвижимости

Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Читайте так же:  Сколько дней оплачивается больничный лист работодателем

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в Письмах Минфина России от 08.09.2011 N 03-11-11/226 и от 05.12.2011 N 03-11-11/309.

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Обратите внимание! От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один — более обобщенный код 70.1 «Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Случай N 2. Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно, он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при «упрощенке» (Письмо ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/[email protected]). Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.

Обратите внимание! УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (Письмо Минфина России от 06.03.2012 N 03-04-05/3-260).

Случай N 3. Продажа личной квартиры

И наконец, рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему как любому другому физическому лицу нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (пп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя (далее — ИП), с 2008 года является собственником нежилого здания и земельного участка под ним. В момент приобретения данной недвижимости физическое лицо уже имело правовой статус ИП. ИП находится на УСН с объектом налогообложения «доходы».
Вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» при регистрации предпринимателя в ЕГРИП не указывался. Физическое лицо сдает в аренду помещение в качестве предпринимательской деятельности.
Имущество предполагается продать в текущем году.
Предположительно цена сделки будет установлена в размере 200 млн. руб.
Какие налоги должен будет уплатить ИП при продаже имущественного комплекса?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По вопросу налогообложения доходов, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, от продажи собственного имущества существуют различные мнения. В настоящее время превалирует позиция о том, что доходы предпринимателя от продажи имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогами в рамках УСН. Подробнее об этом изложено ниже.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества, у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом у ИП также будет возможность применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ.
Также необходимо учитывать, что в случае перехода с УСН на общий режим налогообложения (в связи с утратой права на УСН по причине превышения предельной величины доходов) ИП становится плательщиком НДС.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Ограничения по размеру доходов для применения УСН;
— Энциклопедия решений. Условия применения УСН. Ограничения при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

22 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Иная точка зрения представлена в письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340. Суть ее в том, что если физическое лицо продает недвижимость, приобретенную до его государственной регистрации в качестве ИП, и на момент продажи недвижимость не используется в предпринимательской деятельности, то доход от продажи такого имущества подлежит обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (смотрите дополнительно письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/[email protected], постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).
*(2) К доходам ИП, применяющего УСН, полученным от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются (письма Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261, от 17.02.2017 N 03-04-05/9044, от 23.01.2017 N 03-04-05/3038).
*(3) Ряд судов считает, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).

Читайте так же:  Предпринимательская деятельность общественных организаций

Код ОКВЭД 68 — Операции с недвижимым имуществом

— Операции с недвижимым имуществом

Код ОКВЭД 68: Операции с недвижимым имуществом

Данный код ОКВЭД не содержит подробного и расширенного описания

В данный код ОКВЭД входят:

Код — Наименование

68.1 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

Эта группировка включает:
— покупку и продажу собственного недвижимого имущества: многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест, земельных участков
Эта группировка также включает:
— разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства

68.10.1 — Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества

68.10.11 — Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества

68.10.12 — Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества

68.10.2 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

68.10.21 — Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

68.10.22 — Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

68.10.23 — Покупка и продажа земельных участков

68.2 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

Эта группировка включает:
— сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков;
— предоставление в аренду домов, меблированных и немеблированных квартир или многоквартирных помещений, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе
Эта группировка также включает:
— строительство зданий для собственного пользования;
— эксплуатацию стоянок для передвижных домов

68.20.1 — Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

68.20.2 — Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

68.3 — Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

68.31 — Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

Эта группировка включает:
— предоставление агентствами услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества;
— деятельность агентов по поручительству
Эта группировка не включает:
— деятельность в области права, см. 69.10

68.31.1 — Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.11 — Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.12 — Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.2 — Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.21 — Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.22 — Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.3 — Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.31 — Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.32 — Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.4 — Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.41 — Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.42 — Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.5 — Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.51 — Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.52 — Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.32 — Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

Эта группировка включает:
— деятельность учреждений по сбору арендной платы
Эта группировка не включает:
— деятельность в области права, см. 69.10 ;
— деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), см. 81.10 ;
— управление объектами, такими как военные базы, тюрьмы и прочие объекты (кроме компьютерного управления объектами), см. 81.10

68.32.1 — Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

68.32.2 — Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

ОКВЭД

При выборе основного вида деятельности учитывайте:

Для правильного выбора основного вида деятельности необходимо учесть некоторые моменты:

Подлежит или нет выбранный вид деятельности лицензированию. Если основной вид деятельности подлежит обязательному лицензированию, то осуществлять такую деятельность без наличия соответствующей лицензии запрещено. Смотрите список лицензируемых видов деятельности.

Организационно-правовая форма юридического лица. Некоторые виды деятельности не подходят под определенные организационно-правовые формы. Например, аудиторская организация не может быть создана в форме открытого акционерного общества.

Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

Видео (кликните для воспроизведения).

Вопрос-ответ по теме

Индивидуальный предприниматель с налогообложением УСН (доходы) — 6 % Вид деятельности по ОКВЭД — Код ОКВЭД 70.1 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Купил и продает квартиру менее трех лет в собственности, для получения дохода. Вопрос: Может ли он заплатить налог не 13 % как физ. лицо, а всего 6 %, как ИП? Купил за 1 млн. рублей продал за 2, налог будет оплачиваться 6 % с 2 миллионов?

Да, может, с 2 млн. Подробнее ниже. При этом в договоре во избежание споров он должен числиться как ИП

Читайте так же:  Справочная информация об объекте недвижимости бесплатно онлайн

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1. Статья: Каким налогом облагать доходы от продажи недвижимости

Если вы применяете «упрощенку», то с доходов от продажи недвижимости должны перечислить либо налог при УСН, либо НДФЛ. Специалисты Минфина России в письме от 10.06.2015 № 03-11-11/33583 пояснили, какой именно налог платить. Все зависит от того, где использовалось имущество и какие виды бизнеса указаны при регистрации. Рассмотрим возможные ситуации.

Ситуация первая. Вы продали имущество, которое раньше использовали в бизнесе. Например, склад или помещение под офис. Так как объект использовался в деятельности на УСН, то с доходов от его продажи следует уплачивать «упрощенный» налог. А сумму выручки записать в Книге учета.

Ситуация вторая. Вы продали объект, который не применялся в бизнесе. Но в ЕГРИП у вас указан вид деятельности — продажа недвижимого имущества. В таком случае с доходов от реализации недвижимости вы также уплатите налог при УСН.

Наконец, третья ситуация. Вы продали недвижимость, которую в бизнесе не использовали. И среди ваших видов деятельности реализация недвижимых объектов не упоминается. Тогда с доходов от продажи вы уплатите НДФЛ. В этом случае по окончании года вам нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по этому налогу (подп. 2 п. 1 ст. 228 и ст. 229 НК РФ). При этом сумму дохода в Книгу учета при УСН не записывайте.

ЖУРНАЛ «БУХГАЛТЕРИЯ ИП», № 8, АВГУСТ 2015

[3]

2. Статья: Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

Если вы продаете личную квартиру, которая никогда не использовалась в предпринимательской деятельности, тогда налоги при ее продаже нужно считать в порядке, установленном для всех физических лиц. А именно, если квартира была в собственности менее трех, с дохода от ее продажи нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. В ситуации, когда квартира была в собственности более трех лет, никакие налоги при ее продаже не платятся вообще.

Другое дело, если вы продаете квартиру или другой объект недвижимости, которые прежде вами хотя бы один раз использовались в предпринимательской деятельности. Тогда налоги с продажи нужно платить обязательно и уже совсем по другим правилам. Именно об этом и пойдет речь в данной статье. А кратко вся важная информация представлена на схеме на странице справа.

Ситуация №1. Вы продали личную квартиру

Итак, как мы уже упомянули, если продаваемая квартира в предпринимательской деятельности не участвовала, нужно смотреть, как долго она была в вашей собственности. НДФЛ придется платить, только если вы владели квартирой менее трех лет (п. 17.1 ст. 217 НКРФ, письма Минфина России от 15.08.2014 №03-04-05/40977 и от 23.05.2014 №03-04-05/24808).

Какие налоги нужно уплатить бизнесмену при продаже квартиры

При этом сумму, вырученную от продажи недвижимости, можно уменьшить на так называемый налоговый вычет, установленный в фиксированном размере — 1 млн. руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Либо доходы от продажи можно уменьшить на затраты, связанные с покупкой или иным приобретением ранее этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Обратите внимание: все расходы здесь должны быть подтверждены документами, в то время как вычет в размере 1 млн. руб. подтверждать бумагами не нужно. И здесь вы сами решаете, каким именно вычетом вам удобнее воспользоваться в зависимости от того, были ли у вас реальные затраты, связанные с покупкой квартиры, и можете ли вы их подтвердить документами (письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513). ►

► Когда независимо от системы налогообложения предринимателям нужно уплатить НДФЛ, мы рассказали в журнале «Бухгалтерия ИП», 2015, № 4, с. 14.

Принимая решение о том, подпадает сделка по продаже личной квартиры под налогообложение или нет, вы ориентируетесь на срок владения собственностью — три года. А как правильно его определять? Срок считается не в целых календарных годах, а отсчитывается с той даты, когда право собственности на недвижимость было зарегистрировано в Росреестре. Заканчивается срок владения соответственно тем днем, когда в Россреестре была сделана запись о передаче права собственности другому лицу.

Причем течение срока владения имуществом не прерывается, даже если квартира делилась на части. Моментом возникновения права собственности на обе квартиры будет считаться дата первоначальной государственной регистрации недвижимости до ее раздела (письмо Минфина России от 15.07.2014 № 03-04-05/34425).

► Если за предпринимателем в ЕГРИП числится такой вид деятельности, как продажа недвижимости, налоговики могут затребовать дополнительные документы, подтверждающие, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.

Нередки случаи, когда квартира сначала находится в долевой собственности супругов, а после полностью переходит к одному из них. Такое изменение размера долей в праве собственности на квартиру также не влияет на исчисление срока владения этой квартирой (письмо Минфина России от 26.03.2015 № 03-04-05/16816). ►

[1]

Продажа предпринимателем личной квартиры. Коммерсант И.А. Скворцов в мае 2015 года продал квартиру, которой он владел более трех лет, но в бизнесе не использовал. При этом договор купли-продажи составлен от имени гражданина И.А. Скворцова, а не индивидуального предпринимателя И.А. Скворцова. В этом случае доход от продажи квартиры не может быть признан доходом от предпринимательской деятельности коммерсанта. Поэтому по таким поступлениям ему нет необходимости составлять декларацию по форме 3-НДФЛ и платить сам налог тоже не нужно.

Ситуация № 2. Вы продали недвижимость, которая прежде использовалась в бизнесе

Как мы пояснили выше, если помещение находится в собственности гражданина три года и более, то при его продаже НДФЛ уплачивать не нужно. Однако если вы хоть раз использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, то эта льгота вами не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060). И с поступлений от продажи помещения вам необходимо уплатить налоги как с дохода от предпринимательской деятельности.

Отметим, что такие аргументы, как невключение стоимости недвижимости в расходы при ведении бизнеса либо вывод этого объекта из состава основных средств до продажи и неиспользование помещения в течение длительного времени, не помогут избежать уплаты налога. Поскольку данные аргументы не являются основанием для того, чтобы вывести выручку из-под налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09).

Соответственно здесь возникает вопрос: на основании каких документов налоговики могут сделать вывод, что недвижимость использовалась вами в бизнесе? Это может быть договор аренды или найма помещения, а также любые другие договоры, в которых местом реализации товаров (работ, услуг) указано данное конкретное помещение, карточка регистрации ККТ и другие документы, на основании которых можно сделать вывод о том, что в помещении велась предпринимательская деятельность.

Теперь поговорим о том, как платить налог с продажи квартиры в зависимости от того, какой режим налогообложения вы применяете.

Читайте так же:  Правильное оформление задатка при покупке квартиры

Коммерсант применяет УСН. В письме Минфина России от 21.07.2014 № 03-04-05/35532 говорится о том, что платить налог по УСН нужно с продажи любой недвижимости, хоть раз используемой в бизнесе. И неважно, приобретено это помещение до или после регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом нелишним будет, если вы составите договор о продаже недвижимости, накладную и акт передачи помещения таким образом, чтобы было понятно, что продавцом является именно предприниматель, а не гражданин. То есть написать: «Индивидуальный предприниматель И.А. Скворцов», а не «И.А. Скворцов». И в реквизитах договора укажите данные свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52 и от 01.02.2011 № 03-04-06/3-14.

Если вы применяете «упрощенку» с объектом доходы, то стоимость квартиры в расходах вы учесть не можете. Если же у вас объект налогообложения — доходы минус расходы, то недвижимость нужно рассматривать как основное средство. И соответственно вы можете списать на расходы при УСН первоначальную стоимость квартиры по правилам, установленным для учета основных средств. Напомним, при «упрощенке» оплаченная стоимость основных средств, приобретенных при УСН, списывается на расходы равными долями ежеквартально в течение одного календарного года после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно если вы купили квартиру, находясь на УСН, то должны были списать стоимость квартиры на расходы при «упрощенке» еще в том году, когда впервые стали использовать ее в бизнесе.

Учтите, часть расходов на приобретение квартиры, таких как ее остаточная стоимость, учесть при расчете единого налога на УСН вы уже не сможете (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-11-11/50). А расходы, связанные с приобретением квартиры в личных целях и до регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, проверяющие могут вообще убрать из расчета единого налога на «упрощенке». В частности, в письме Минфина России от 10.02.2015 № 03-11-11/5502 высказано мнение о том, что предприниматель, применяющий «упрощенку» с объектом доходы минус расходы, не может в целях налогообложения учесть стоимость объекта недвижимости, купленного до даты регистрации индивидуального предпринимателя. Обратное доказать можно только в суде (постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 № Ф09-801/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 № А45-13717/2009).

Бизнесмен применяет патентную систему или уплачивает ЕНВД. Доходы от продажи квартиры не относятся к поступлениям от «вмененной» деятельности или деятельности на патенте. Даже если, например, вы получили патент на розничную торговлю, реализация помещения не может быть отнесена к предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли. Следовательно, в данной ситуации по доходу от продажи квартиры вам нужно уплатить налоги по общей системе налогообложения или «упрощенке» (письма Минфина России от 14.03.2013 № 03-11-12/29, от 18.07.2013 № 03-04-05/28293 и от 30.06.2014 № 03-11-12/31378). Обратите внимание: платить налоги по УСН можно, только если один из видов вашей деятельности был переведен на УСН.

Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения. С дохода от продажи квартиры в этом случае нужно заплатить только НДФЛ. Налог на добавленную стоимость по такой реализации не начисляйте (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

А если помещение вы использовали для ведения бизнеса, то имущественный вычет по НДФЛ, о котором мы говорили в самом начале статьи, применить вы не вправе (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Зато сумму доходов от продажи квартиры вы можете уменьшить на расходы по ее приобретению (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Главное — подтвердить эти расходы соответствующими документами. Тогда НДФЛ вы сможете рассчитать только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры. Заметим, что право учесть затраты на покупку недвижимости при ее продаже не зависит от факта ведения предпринимательской деятельности. Согласно с этим и финансовое ведомство (письмо от 28.08.2014 № 03-04-05/43075).

Елена Савина, эксперт журнала «Бухгалтерия ИП»

70 Операции с недвижимым имуществом [старый]
68 Операции с недвижимым имуществом [новый]

[Старый ОКВЭД] 70.1 Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.11 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.11.1 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.11.2 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.12 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.12.1 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.12.2 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
[Новый ОКВЭД] 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

[Старый ОКВЭД] 70.12.3 Покупка и продажа земельных участков
[Новый ОКВЭД] 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков

[Старый ОКВЭД] 70.2 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.2 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.20.2 Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.3 Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом
[Новый ОКВЭД] 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31 Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом
[Новый ОКВЭД] 68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.2 Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.3 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.4 Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.11 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.21 Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

Читайте так же:  Приглашение на собеседование по электронной почте образец

[ещё новый вариант] 68.31.31 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.41 Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.12 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.12 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.22 Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.32 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.42 Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.2 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.21 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.51 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.22 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.32 Управление недвижимым имуществом
[Новый ОКВЭД] 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда
[Новый ОКВЭД] 68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда
[Новый ОКВЭД] 68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.32.3 Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

ВНИМАНИЕ. Раньше, достаточно было указать код из 3 цифр, но с июля 2013 года надо 4 цифры (в 2018 и 2019 году также 4 цифры). Например, 52.42 одного достаточно, он будет включать все, что начинается на 52.4Х.ХХ

Коды Общероссийского классификатора видов экономической деятельности указывают только для доходов. При расходах организации и выполнении работ внутри самой организации ОКВЭД не нужен. Например, во многих организациях есть бухгалтер, при этом, им конечно не нужно указывать код бухучета. Тоже самое касается аренды помещений, закупки товара и пр.

С помощью этого онлайн-сервиса можно вести налоговый учет на УСН и ЕНВД, формировать платежки, 4-ФСС, Единый расчет, подавать любую отчетность через интернет и пр.(от 325 р/мес.). 30 дней бесплатно. Для вновь созданных ИП сейчас первый год на тарифе Премиум в подарок(бесплатно).

Понравилась статья? Добавьте к себе:

МРОТ с 1 января 2020 года составит 12 130 рублей(+850 руб). С 1 января 2019 года 11 280 рублей(+1,05%).

С октября всем работодателям необходимо подать новую отчетность в Центр Занятости. Но потом ее отменили.

С 1 июня 2018 года ФНС запустил сервис «Прозрачный бизнес». Там будет раскрыта информация о штрафах, среднесписочной, налоговом режиме.

В 2018, 2019, 2020 году платеж ИП (см.калькулятор) составит — 32 385, 36 238, 40 874 рублей.

ИП на ЕНВД и ПСН отсрочили обязательное применение онлайн-ККМ до 1 июля 2019 года. Но не всем: см. таблицу. Стоимость патента и ЕНВД можно будет уменьшить на сумму покупки онлайн-ККМ. Но есть ограничение — возвратят не более 18 000 рублей за один ККМ.

В 2018 году с 39 до 61 увеличили количество видов деятельности (20% вместо 30% зарплатных налогов). См. полный список льготных видов деятельности. Но с 2019 года льготу отменяют.

Просим подписать петицию за сокращение отчетов для работодателей с 25 до 4 в год, на сайтах РОИ и change.org.

С 2017 года минимальный тариф в бухгалтерии Эльба 325 р/мес., есть также нулевой тариф и целый бесплатный год на новый год.

С 17 сентября 2018 года ставку рефинансирования (по ней считают пени) снизили с 7,25% до 7,5% — посчитать пени бесплатно можно тут.

Населенным пунктам с населением менее 10 000 разрешили использовать обычные ККМ вместо онлайн-касс. С 31 марта 2017 года продавцы пива и др.алкогольной продукции обязаны применять ККМ.

Программа расчета УСН Калькулятор-онлайн налога УСН: На сайте производится полный расчет всех показателей декларации УСН БЕСПЛАТНО.

Бухгалтерия онлайн(сейчас для новых 3 месяца в подарок) c возможностью отчетов через интернет, в электронном виде.

Программа расчета ЕНВД Калькулятор-онлайн налога ЕНВД: Расчет показателей декларации ЕНВД по базовой доходности и коэффициентам БЕСПЛАТНО.

Калькулятор зарплаты расчет зарплаты (и налога НДФЛ), больничного и пенсионных за определенный период.

Отчетность через Интернет от Контур для ИП на УСН и ЕНВД 167 р./месяц(30 дней бесплатно). При переходе с этого сайта и первой оплате — три месяца в подарок.

Адреса налоговых инспекций ИФНС Москвы, Петербурга и других городов России(налог.ру). Место регистрации ИП и регистрации ООО
в Москве в № 46 налоговой по адресу: 125373, г. Москва, Походный проезд, владение 3, корп.1, 5 этаж тел: +7(495) 400-32-78
в Петербурге в 15 налоговой: 197376, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, литер «О» (вход с Синопской набережной) тел: +7(812) 335-14-03

Адреса отделений пенсионного фонда Москвы, Петербурга и других городов России(pfrf.ru). Вы должны встать на учет в пенсионный в течении пяти дней после регистрации ИП или ООО

Консультант Плюс Самый полный и актуальный сборник документов(кодексы, законы, письма и пр.). База частично открыта, больше в нерабочее время.

праздники/выходные сокращенные отчеты/платежи

Видео (кликните для воспроизведения).

Сегодня: 16 сентября, 19 г. понедельник — 13:20:51 МСК

Источники


  1. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

  2. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.

  3. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.
  4. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here