Переустройство и перепланировка нежилого помещения законодательство

С 8 января перепланировка нежилых помещений в МКД должна проводиться с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ

mmaxer/ Depositphotos.com

8 января 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».

Так, например, пунктом 2 ст. 27 ЖК РФ теперь предусмотрено привлечение к ответственности лиц, самовольно осуществивших переустройство и перепланировку помещения в МКД (то есть как жилого, так и нежилого; ранее же в указанной норме речь шла именно о жилом помещении).

В связи с этим отметим, что в декабре 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.

Кроме того, согласно вступившим в силу поправкам, с 08.01.2019 к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:

• о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
• об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Также установлено требование о необходимости представления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Помимо этого, рассматриваемыми поправками к полномочиям органов государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юрлицами, ИП и гражданами порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирных домах (с правом проведения внеплановой проверки в случае поступления информации о фактах нарушения установленного порядка).

Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (ст.ст. 25 — 29)

Информация об изменениях:

Наименование изменено с 8 января 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме

См. схему «Перепланировка и переустройство жилого помещения»

> Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

Содержание Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Что говорит законодательство по перепланировке нежилого помещения

Бывают разные ситуации, при которых необходимо изменить технические данные помещения. Чаще всего это делается из практических соображений — для удобства пользования. И без знания законов сделать это невозможно.

Регламентированием перепланировки нежилых помещений занимается Жилищный кодекс. Но подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Чтобы не возникало спорных ситуаций или нарушений, следует изучить законодательство по перепланировке нежилого помещения и придерживаться установленных правил. Ведь любое несоблюдение норм карается законом.

Важность соблюдения правил

Согласование перепланировки связано с особенностями строения. Из-за нарушения целостности конструкции могут возникнуть непредвиденные осложнения. К примеру, может быть снесена несущая стена, что приведет к аварийности здания.

Для санкционированного изменения в планировке понадобится собрать пакет документов. Так все действия будут законными и не нарушат безопасность.

Для получения регистрационного свидетельства для объекта нежилого фонда потребуются такие бумаги:

• заявление о намерении провести перепланировку;
• документы на право собственности объектом;
• технический паспорт помещения.

В БТИ следует собрать бумаги для разрешения на изменения планировки помещения:

• заявление от собственника объекта перепланировки;
• документы, которые подтверждают права собственности;
• копии документов, удостоверяющих открытие предприятия;
• бумага о согласии управляющей зданием компании;
• копия технического паспорта.

Данный пакет документов легко собрать. Ведь эти бумаги не являются закрытой информацией. Подготовка разрешения занимает до месяца. Согласно статье 27 ЖК РФ в перепланировке может быть отказано.

Уточнения в законодательстве по перепланировке нежилого помещения

Для успешного изменения плана помещения необходимо учитывать несколько особенностей.

Переустройство в 2019 должно соответствовать таким нормам:

Спорные ситуации переустройства

Чтобы избежать споров при переустройстве нежилого помещения, следует заранее знать о главных отличиях жилого объекта от нежилого.

Нежилые объекты имеют ряд особенностей. Они описаны в положении Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним”.

Помещения нежилого фонда должны быть зарегистрированы, а их владелец обязан оформить документ о праве собственности.

Акт приемочной комиссии о завершении перепланировки — важный документ для узаконивания планировки помещений.

При каких условиях возможна перепланировка квартиры в новостройке — мы расскажем далее.

Из основных признаков нежилых помещений можно выделить такие:

• Подобное помещение должно быть изолировано от других и иметь четкие границы. Для этого можно использовать перегородки.
• Объект следует использовать для хозяйственных целей. Не допускается проживание в нем людей.
• Нежилое помещение имеет собственный отдельный вход. Он может быть расположен во дворе здания или же в подъезде.
• Помещение должно быть основательным.

Далее в ходе работ над изменением назначения здания составляется акт скрытых работ. Выполненные работы оценивают специалисты. Последняя инстанция — БТИ. Именно там вносятся изменения в техпаспорт.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, следует убедиться, что помещение, расположенное в жилом фонде, не используется жильцами конкретного здания или управляющей компанией. Тогда такие помещения могут быть сданы в аренду, или проданы для проведения на их территории коммерческой деятельности.

Ответственность за нарушения

Несогласованная с ответственными органами перепланировка называется самовольной. Подобные изменения могут зафиксировать надзорные органы власти.

Законодательство по перепланировке нежилого помещения предусматривает административный штраф за подобные нарушения. Чаще всего это материальное взыскание. Его размер варьируется в зависимости от собственника.

Физическое лицо должно будет заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей (согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ). В некоторых случаях изменение планировки считают за корчу жилого объекта. Тогда, согласно п.1 ст.7.21 КОАП РФ штраф составит 1,5 тысячи рублей.

Юридические лица несут ответственность согласно ст. 7.22 КОАП РФ. Так, если административный штраф накладывают на должностных лиц, которые отвечают за содержание жилых объектов, его размер составляет от 4 до 5 тысяч рублей. А вот юридическому лицу придется заплатить от 40 до 50 тысяч рублей.

Существуют и административные наказания для собственников или нанимателей помещений жилого фонда. При проведении самовольного изменения конструкции жилого объекта, будет назначен срок приведения его в прежнее состояние. Если действия не будет выполнены, то согласно ч.4 ст. 29 предусмотрено несколько вариантов развития ситуации.

К собственнику применяется продажа на публичных торгах помещения и восстановление планировки за счет вырученных средств. Излишки денег возвращают собственнику. Восстановление конструкции обычно возлагают на нового владельца.

Если же изменения планировки осуществил наниматель, то ответственность по возвращению помещению прежнего состояния все равно ложится на собственника.

Для нежилых помещений действует несколько вариантов наказаний. Арендатор (юрлицо или ИП), кроме административного штрафа, может лишиться Договора аренды. Любые изменения в плане объекта должны быть согласованы с его владельцем.

Собственник, который самовольно изменил планировку нежилого помещения может получить только штраф. В большинстве случаев, размер материального взыскания (50 тысяч рублей) может быть значительно увеличен.

Согласование проведения перепланировки с органами власти — обязательная процедура. Не важно, проводится она в жилом или нежилом фонде. Соблюдение всех норм обеспечит быстрое и простое оформление нужных документов.

В таком случае все действия будут безопасными как для жильцов, работников, так и для собственника.

Согласование перепланировки самостоятельно возможно осуществить, но только сроки на данную процедуру будут довольно затянуты.

О нюансах перепланировки КОПЭ и особенностях в зависимости от количества комнат можно узнать отсюда.

Как правильно оформить перепланировку по МНИИТЭП, читайте по этой ссылке.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

• разборку и перенос окон и дверей;
• разбор и перенос перегородок;
• изменение площади;
• прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

• инженерных коммуникаций;
• сантехники;
• электрооборудования;
• других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

• характеристики объекта;
• перечень работ;
• требования к безопасности;
• планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Потребуется предоставить следующие бумаги:

• заявление;
• проектную документацию;
• свидетельство о праве собственности;
• паспорт (для граждан);
• учредительные документы (для юридических лиц);
• технический паспорт;
• заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение	Наказание
ч. 2 ст. 24 – распоряжение федеральной собственностью	граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
	должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
	юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• проектную документацию;
• технический паспорт;
• заключения контролирующих органов;
• технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Рекомендованные для вас статьи:

Закон о перепланировке нежилых помещений

Вопрос: Здравствуйте, мы планируем выполнить перепланировку своего помещения. Хотелось бы ознакомиться с правовой частью этого вопроса. Подскажите название закона о перепланировке нежилых помещений и существует ли он вообще.

Постановление Правительства Москвы №551

Добрый день. Если Ваше помещение находится внутри жилого дома или пристроено к нему, то согласование его перепланировки регулируется Постановлением Правительства Москвы №508, которое было принято в декабре 2011 года и существенно изменило порядок согласования перепланировок. Поэтому будьте внимательны и смотрите на даты, когда читаете те или иные статьи по данному вопросу- возможно, они уже потеряли свою актуальность. Если же Ваше помещение находится в отдельно стоящем нежилом здании, то на данный момент закона о перепланировке такого нежилого помещения нет, так как предыдущий закон был отменён Постановлением Правительства Москвы № 551, а новый пока не утверждён.

Также одним из важных требований к выполнению перепланировки нежилого помещения является её соответствие санитарно-гигиеническим, юридическим и строительным нормам. К сожалению, СНиПов и СаНПиНов существует очень много и перечислить их здесь все не представляется возможным. Частично, прочитать о запрещенных при переустройстве мероприятиях Вы можете в статье незаконная перепланировка.

Также, мы советуем Вам прочесть статью о проекте перепланировки нежилого помещения, так как он непременно понадобится Вам для её согласования.

Как осуществляется согласование перепланировки нежилого помещения и узаконивание этого действия?

Часто для ведения бизнеса требуется переделать что-то внутри помещения: снести стену, сделать дверной проем или витрину.

Проведение всех этих процессов должно осуществляться с разрешения определенных инстанций.

Чем регламентируется перепланировка помещений, с какими службами согласовывается, как оформляется документально, чем грозит незаконное переустройство в жилом доме и как его узаконить — на все эти вопросы ответим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Перепланировка территории может производиться в жилом доме с большим количеством квартир или в отдельном здании, с сохранением всех коммуникаций или внесением существенных изменений в коммуникационную систему. Но и в том, и другом случае необходимо обязательное разрешение на нее.

Только для многоквартирного дома потребуется получение большего количества разрешений. А разрешение на перепланировку нежилого помещения можно получить быстрее и проще. В законодательстве переустройство и перепланировка нежилого помещения четко регламентированы.

Что говорит законодательство РФ о перепланировке нежилого помещения в нежилом здании:

• перенос несущих стен, слом перегородок;
• построение новых перегородок;
• организация новых оконных и дверных проемов или закрытие старых;
• изменение конструкции полов;
• замена или переоборудование коммуникационной системы с целью увеличения энерго- или водопотребления;
• создание входов, навесов, витрин.

В этом же нормативном акте оговаривается то, что представляет из себя перепланировка нежилого помещения не требующая согласования.

Если требуется произвести перевод жилого помещения в нежилое, чаще всего нужно создание отдельного входа, что ведет к необходимости переустройства.

[2]

В жилищном кодексе перепланировке нежилого помещения посвящена целая 3 глава. Есть и другие правовые акты о перепланировке нежилых помещений.

В статье 22 рассматриваются условия перевода, в статье 23 – порядок перехода помещения из одной категории в другую с определением нужных документов для его совершения, в статье 24 указаны причины возможного отказа в переустройстве.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Провести переустройство нежилого помещения невозможно без согласования с государственными органами. Иначе все проведенные работы будут считаться незаконными. Незаконная перепланировка нежилого помещения приведет к тому, что владелец подвергнется штрафным санкциям. Поэтому необходимо согласовать перепланировку в нежилом помещении.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании начинается с получения всевозможных разрешений. Разрешения на перепланировку нужно получить в БТИ, жилищной инспекции, местной администрации, СЭС, службе пожарного надзора. При переустройстве фасада здания обязательно получение согласия комитета по архитектуре и градостроительству, а также департамента культурного наследия, если здание относится к историческим памятникам.

В этом случае производится перепланировка нежилого помещения по градостроительному кодексу, в котором четко оговорены все ограничения. Согласование нежилых помещений требует меньше формальностей, нежели жилые здания. Так, согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребует согласия всех соседей.

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП в пункте 2.10 представлен полный список документов, требуемых для утверждения переустройства помещения.

Документы для перепланировки нежилых помещений:

• заявление о согласовании перепланировки;
• копии документов, утверждающих права на перестраиваемый объект, нотариально заверенные;
• план этажа с экспликацией;
• технический план всего здания;
• справка о техническом состоянии здания;
• согласие жильцов на переустройство в стенах многоквартирного дома;
• оформленный проект перепланировки.

Пошаговая инструкция

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения:

1. подготовительный этап заключается в сборе всех требуемых документов, характеризующих нежилое помещение:юридические бумаги, техническая документация, личные документы владельца.
2. При согласовании перепланировки потребуется создание проекта. Для этого можно обратиться в службу БТИ, а можно найти организацию, у которой имеется лицензия на данный вид работ.
3. Если изменения касаются многоквартирного дома, то необходимо получение разрешения собственников этого здания. Согласно статье 40 ЖК пункта 2 все изменения, затрагивающие общедомовое имущество, должны быть согласованы с его владельцами.

ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Незаконное переустройство в жилом доме

Перед началом работ собственник должен оформить разрешение на внесение изменений, связанных с конфигурацией помещения.

Если такого согласования не произошло, то перепланировка считается незаконной. Такие действия ведут к административной ответственности.

На владельца помещения могут быть наложены штрафы за перепланировку нежилого помещения без разрешения. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах может привести и к принятию других мер.

Например, соответствующие организации могут обязать привести помещение в первоначальное состояние полностью за счет собственника. При невыполнении указания по восстановлению помещения владелец может лишиться своей недвижимости. Ее имеют право выставить на торги, и после реализации за счет полученных средств произвести обратную перепланировку.

Стоит учесть, то обстоятельство, что при незаконной перестройке нежилого объекта его невозможно будет продать, оставить в наследство, передать в дар.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Перепланировка может привести к нарушению работы коммуникаций, могут пострадать несущие конструкции, что приведет к созданию аварийной ситуации. Именно поэтому необходимо оформление перепланировки в специальных организациях. Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

В случае, если было приобретено помещение с уже проведенным переустройством, но официального оформления на него не было, стоит узаконить перепланировку нежилого помещения ранее совершенную.

1. Сбор всех документов и вызов специалиста из БТИ. Если переустройство было незначительное, то сотрудник БТИ сможет оформить новые технические документы на данный объект сразу.
2. Если перепланировка касалась несущих балок или организации проемов в стенах фасада, необходимо создание проекта по переустройству.
3. Данный проект должен быть утвержден в СЭС, МЧС, Ростехнадзоре, комитете по архитектуре и градостроительству, жилищной инспекции.
4. С этими разрешениями необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о принятии помещения в новом перепланированном виде. Администрация собирает комиссию и в течение 45 дней решается вопрос об узаконивании перепланировки. Если администрация отказывается, то владелец может обратиться в судебные инстанции.

Заключение

Если для удобства эксплуатации нежилого объекта требуется проведение перестройки внутри, или для перевода жилого помещения в нежилое необходимо создание отдельного входа, все эти действия должны быть официально оформлены в государственных органах.

Перепланировка нежилого помещения по ЖК РФ и ГК РФ требует обязательного согласования, помните об этом.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Делаем перепланировку и переустройство с умом! Тонкости изменений нежилых помещений в многоквартирном доме

При перепланировке нового помещения фирма или компания преследует не только сугубо утилитарные цели, но и старается придать апартаментам облик, наиболее соответствующий профилю, статусу, имиджу и амбициям предприятия.

Ход проведения работ по перепланировке строго регламентирован законодательством РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Основные цели перепроектировки в жилом многоквартирном доме

Перепланировка есть изменение конфигурации помещения с объединением объектов, или же, наоборот, разделение единой площади объекта на несколько помещений. Сюда входят также работы по изменению размеров и формы элементов конструкции – лестниц, окон, дверных проемов (о перепланировке входной группы и ее согласовании рассказано тут).
Непременным условием перепланировки является сохранение в неприкосновенности несущих конструкций здания, общих коммуникаций и облика.
Цель перепланировки очевидна – сделать помещение более удобным для работы персонала и приспособить его для использования по новому назначению.

Правила и ограничения

Условия, правила, нормативы, ограничения и запреты, касающиеся перепланировки нежилых помещений, прописаны в Жилищном кодексе РФ. («Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018, глава 3, ст. 22-24, глава 4, ст. 25-29).

К ним относятся, в частности, следующие требования:

1. Проведение работ по перепланировке возможно лишь при соблюдении Жилищного кодекса и законодательных актов в их части, касающейся градостроительной деятельности.
2. Перепланировка в жилом доме не допускается, если в результате доступ к иным (жилым) помещениям здания окажется ограниченным.
3. Нежилое помещение не может располагаться выше первого этажа, за исключение случаев, когда помещения, расположенные ниже, также являются нежилыми.

Кратко формулируя, проводимые работы не должны

• затрагивать несущие конструкции и облик здания;
• ущемлять интересы третьих лиц.

В чем отличия перепланировки от переустройства?

Переустройством в многоквартирном доме называются проведенные в пределах помещения:

• оптимизация (перенос) существующих инженерных сетей (отопление, электричество, водоснабжение и т.п.);
• замена устаревших коммуникаций, изменение их схемы и установка нового оборудования;
• дополнение существующих инженерных систем новыми элементами (например, подводка отопления или вентиляции).

Иными словами, переустройство в жилом доме – это установка, замена или перенос технического оборудования, не затрагивающие планировку или конфигурацию помещения.

О том, что такое перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых помещений и чем они отличаются друг от друга, говорится в нашем материале.

Какими правовыми актами регулируется оформление?

Помимо упомянутых выше положений Жилищного кодекса РФ, проведение перепланировки нежилых помещений регламентируются постановлениями администрации города, округа или иной территориальной единицы РФ.

Эти правовые акты устанавливают единый порядок таких работ, учреждают порядок согласования, назначают ответственные и надзорные органы. Также учреждается конкретное лицо, обладающее правом подписи на выданных разрешающих документах.

Как получить разрешение?

Перепланировка нежилого помещения требует от владельца или арендатора подготовки множества документов. Это кропотливый, зачастую – изнурительный процесс. Он состоит из множества этапов.

1. Первый этап – получение предварительного заключения экспертной комиссии. Затем готовится комплект чертежей, в которых наглядно представлен весь комплекс предполагаемых изменений. Разработкой такой документации вправе заниматься только организации, имеющие лицензию установленного образца.
2. Следующий этап – согласование проекта перепланировки в надзорных органах. К ним относятся:

• проектно-инвентаризационное бюро;
• органы санитарно-эпидемического надзора;
• управление пожарного надзора;
• газовая инспекция;
• жилищная инспекция.

О согласовании перепланировки нежилого помещения в здании и многоквартирном доме написано тут.

Каждая перечисленная инстанция при этом потребует, наряду с представленной проектной документацией, подробного обоснования всех ее положений.
На следующем этапе вступает в действие специальная межведомственная комиссия органов местного самоуправления. Необходимые для этого документы:

• Заявление о перепланировке нежилого помещения.
• Нотариально заверенные копии документов учредителя.
• Нотариально заверенные копии документов на права владельца (арендатора).
• Копии поэтажного плана с прилагаемой экспликацией БТИ. Эти документы необходимо предварительно получить в органах технической инвентаризации.
• Письменное согласие органа (лица), содержащего здание на своем балансе.
• Проектная документация.
• Разрешительные документы на изменение функционального назначения помещений.
• Договор страхования гражданской ответственности, учитывающий интересы третьих лиц.
• Техническое заключение.
• Договор об авторском надзоре (при необходимости).
• Акты об осмотре смежных помещений, имеющих элементы конструкции и инженерные системы (коммуникации), сопряженные с объектом перепланировки.
• Документы о согласии лиц-владельцев соседних помещений.

Приведенный список основных документов не является исчерпывающим. Практика показывает, что всегда возникает необходимость в ранее не предусмотренных дополнительных документах и согласованиях.

Особенности проведения процедуры перевода в жилое

В соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ, гл.3, ст.22), нежилое помещение не может быть переведено в статус жилого, если оно:

При переводе нежилого помещения в жилое требуется:

[1]

1. Юридически оформить согласие собственников на перепланировку.
2. Подготовить проект, соответствующий санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным требованиям.
3. Заручиться решением общего собрания собственников (если предполагаемые работы могут затронуть интересы иных владельцев).
4. Представить в муниципальные органы:

• Документ, удостоверяющий личность владельца или его полномочного доверенного лица.
• Документы о праве собственности (подлинники или нотариально заверенные копии).
• Подготовленный проект переустройства (перепланировки).
• Заключения СЭС и служб ЖКО.
• Протокол общего собрания собственников. К нему должны быть приложены списки собственников или их доверенных лиц, документы, уведомляющие собственников о собрании и его повестке, лист регистрации присутствующих, оформленное решение, принятое общим голосованием;

Как обжаловать отказ?

Гарантией положительного решения надзорных органов является соблюдение правил и нормативных актов.

При недостаточном опыте возможны разного рода оплошности, ошибки в представленных документах, иные огрехи. Частой причиной для отказа в согласовании является ошибки в проекте, идущие вразрез с действующими СНиП. Поэтому отказ в проведении перепланировки – не редкость.

Но как поступить, если проект составлен верно, а действия заявителя правомочны?

Если решение об отказе представляется необоснованным или незаконным, следует обжаловать его в судебном порядке (ЖК РФ, гл.3, ст.23, 24). Исковое заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев после получения отказа.

За юридической консультацией по этому вопросу следует обращаться в территориальную жилищную инспекцию.

Поводом для отказа может послужить самостоятельно, то есть незаконно проведенная перепланировка. Также не исключен вариант, что такая перепланировка была произведена прежним владельцем, о чем добросовестный приобретатель не был поставлен в известность заранее. О том, что грозит за незаконную перепланировку помещения и как ее узаконить, читайте в отдельной статье.

В этих случаях также имеет смысл обратиться в суд. Если назначенная судом экспертиза установит, что самовольная перепланировка, кем бы она ни была проведена, не нарушает строительные нормы и не представляет угрозы, то, как показывает практика, суд зачастую становится на сторону заявителя. Перепланировка в таком случае признается законной – так сказать, «задним числом».

Виды работ в многоквартирном строении

К основным видам работ по перепланировке нежилого помещения относятся:

• установка стен или перегородок;
• перемещение санузлов;
• перенос, снос, монтаж или изменение параметров вспомогательных элементов – балконов, лестниц и т.п.;
• изменение размеров окон, их добавление или замуровывание;
• подключение новых элементов, использующих инженерные сети (душ, кухонное оборудование);
• изменение конструкции пола, влекущее усиление нагрузки на несущие элементы;
• монтаж (демонтаж) лестничных пролетов;
• подключение новых инженерных коммуникаций.

Схожие по типу работы, но имеющие характер текущего ремонта, или связанные с заменой старого оборудования на новое, аналогичное по своим параметрам, в качестве перепланировки не рассматривается.

Ввод в эксплуатацию — что делать?

После завершения всех работ вновь создается комиссия. В нее должны входить:

[3]

• заявитель;
• лицо, на чьем балансе находится здание;
• представители надзорных служб (пожарная охрана, СЭС и пр.);
• разработчик проекта;
• исполнитель (представитель строительной компании).

Документы, которые требуется представить для актуализации (то есть подтверждения правомочности проведенных работ и введения объекта в эксплуатацию):

• разрешение на перепланировку;
• план строения;
• свидетельство о праве собственности;
• техническая документация о соответствии помещения предъявляемым требованиям.

В ходе приемки представители межведомственной комиссии оценивают качество выполненных работ, в особенности – скрытых несущих конструкционных элементов. Обращается внимание на то, что проведение перепланировки не затруднило доступа к инженерным коммуникациям здания в целом.

После завершения описанных процедур и подписания акта о приемке помещение поступает в эксплуатацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники

1. 
   Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
   
2. 
   Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.
   
3. 
   Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс. В 3-х томах. Том 3 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 696 c.