Перепланировка ипотечной квартиры без согласования с банком

Допускается ли перепланировка ипотечного жилья

Иногда даже полученной ипотечной ссуды не хватает на приобретение желаемого жилья. Приходится подбирать квартиру по средствам. Потом с появлением средств собственник начинает задумываться о привидение квартиры в желаемый вид путем перепланировки. Остается решить один вопрос – а допускается ли перепланировка квартиры в ипотеке. И если она разрешается, то, как это сделать по закону.

Возможна ли перепланировка ипотечного жилья

Жилье, находящееся в ипотечном залоге можно подвергнуть перепланировке, так же как и любое другое жилье. Единственное отличие в том, что в нашем случае необходимо заручиться согласием банка, так как на данный момент он является фактическим собственником.

А ведь последний может и не дать своего согласия на переделку квартиры. Все дело в том, что во время процедуры оформления займа была проведена оценка стоимости недвижимости по рыночным и кадастровым меркам. На основе полученных данных кредитор определяет требуемую величину ссуды. От этого зависят в дальнейшем величина процентов и ежемесячного платежа.

А перепланировка может существенно снизить стоимость жилья, потом в случае если возникнет необходимость реализации. То квартира продастся за гораздо меньшую сумму, что ни в коем случае не устроит ни банк, ни страховую.

Из этого следует простой вывод – будущая перестройка ипотечной квартиры должна быть направлена на ее удорожание, в противном случае согласие банка заемщик не получит.

Из-за этого многие банки даже вносят в условия ипотечного договора пункт запрещающий это. Поэтому совет заемщику – внимательно прочитать означенный договор. Если в нем имеется такой пункт, за согласием можно не обращаться, вы его все равно не получите.

С чего начинать?

Как уже сказано, с внимательного прочтения кредитного договора. Если в нем нет запрета на переделку, то идти к кредитору для получения согласия. Но перед этим удостоверьтесь в соответствии требованиям:

• Нет задолженности;
• С начала выплат по ипотеке прошло уже не менее года;

Процедура не бесплатная – требуется заплатить банку за его согласие порядка 5 тысяч рублей. Сумма может розница от банка.

Важно. Если кредитор не дал свое согласие на перепланировку, то проводить ее самостоятельно не нужно. При обнаружении этого на заемщика может быть наложен нехилый такой штраф, также от него потребуется привести в начальный вид жилье. В некоторых случаях кредитное учреждение пойдет на расторжение договора.

Все начинается с посещения страховщика, без согласия которого банк просто не рассмотрит вашу заявку. И только после согласия страховой взять на себя все риски, связанные с будущим ремонтом, последний возьмет в рассмотрение вашу заявку.

Одновременно с заявкой нужно предоставить план перепланировки. Если изменения незначительны, то согласие получить довольно легко. К последним относят:

• Раздел или совмещение санузла. В первом случае устанавливается перегородка. Во втором соответственно уже существующая сносится;
• Демонтирование встроенных шкафов, ненесущих стенок;
• Остекление лоджии (балкона) без изменяя размера.

Достаточно эскиза работ. Его приготовить довольно легко – берем копию поэтажного плана в БТИ и наносим на него линии, указующие на будущие изменения. Получившийся рисунок отдаем кредитной организации и ждем ответа.

Если же планируемые переделки несколько сложнее указанных, то потребуется проект перепланировки. Самостоятельно его не приготовишь, разве что у вас имеется допуск СРО. А так придется обратиться в фирму, специализирующуюся в этом. К сложным проектам относят следующие переделки:

• Объединение лоджии (балкона), кухонной комнаты с жилой зоной. Потребуется снос перегородок;
• Увеличение размера санузла за счет нежилых комнат;
• Демонтаж ненесущих стенок или устройство в них арок, ниш.

В отличие от первого проекта согласие финансовой организации получить довольно трудно. Но согласие страховой и грамотный проект увеличат шансы.

После того как работы будут закончены, то необходимо будет пригласить специалиста для оценки стоимости. Ведь она теперь изменилась.

Что запрещается

Под запрет попадают все переделки, указанные в строительных и санитарных нормативах. К ним относят следующие:

• Запрещено остекление лоджий (балконов) если через них проходят пожарные лестницы;
• Нельзя расширять площадь балкона с использованием выносных конструкций;
• Если в кухне имеется газ, то объединить с жилой комнатой невозможно;
• Демонтаж балконного подоконника при объединении с жилой зоной. Запрещено сносить несущие перегородки;
• Нельзя переносить санузел в комнату, расположенное над жилой комнатой ниже расположенной квартиры. Такое допускается, только если ваше жилище находится на первом этаже;
• Монтаж в санузле дополнительной сантехники – второй ванны, унитаз и т.д.;
• Установка на лоджии (балконе) отопительных элементов.

Не забываем посетить жилинспекцию или в другую организацию, занимающейся согласованием перепланировок жилья в вашем населенном пункте. Здесь также необходимо написать заявление на разрешение с приложением соответствующих бумаг:

• Правоустанавливающие документы на жилище;
• Подготовленный проект;
• Допуск от всех необходимых инстанций;
• Разрешение от банка и страховой;
• Техническое заключение, техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

После получения от них разрешения можно делать перепланировку в ипотечной квартире. После окончания работ специальная комиссия осматривает жилище и выдает разрешение на его эксплуатацию.

[2]

Далее следует обращение в БТИ с целью внесения необходимых изменений в соответствующие документы. После чего эти бумаги относим в банк для их официального утверждения.

[3]

Если изменения будут признаны существенными, банк может потребовать перезаключить договор страхования. Отказать вы не сможете.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от Сбербанка

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки. Это удобный вариант для творческих личностей. Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка. Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы.

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования. То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону

По закону алгоритм проведения перепланировки следующий:

1. Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения.
2. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
3. Получение согласия на проведение работ ото всех собственников помещения и от соседей, если планируется затрагивать несущие конструкции, общую жилую площадь.
4. Подача заявления и пакета документов (в него входят перечисленные в пунктах 1-3 бумаги, паспорт квартиры и план этажей и общей жилой площади) в местный орган жилищного надзора. Он выдаст разрешение на проведение работ.
5. Подписание акта о завершении работ.
6. Замена технического паспорта. Когда перепланировка уже проведена, нужно вызвать специалистов из БТИ, чтобы они оценили соответствие видоизмененного помещения проекту. Если отклонений нет, будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
7. Изменение данных о помещении в органах Росреестра и получение нового свидетельства о праве собственности.

Кроме того, до обращения за разрешением на реконструкцию нужно получить согласование от органов пожарной безопасности, Водоканала, Энергонадзора, если перепланировка предусматривает изменения, влияющие на соответствующие виды безопасности.

На практике многие россияне выбирают более быстрый путь — узаконивание нового проекта после проведения строительных работ. Разрабатывается проект, он реализуется, а затем утверждается в жилищной инспекции и БТИ.

Неузаконенная перепланировка — причина применения к владельцу квартиры мер административной ответственности, а в некоторых случаях — и уголовной. Административный штраф составляет около 2500 руб.

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанком по общему правилу не запрещается. Случаи, когда банк включает в договор условие о невозможности внесения изменений в проект помещения, встречаются редко. Если в соглашении на ипотеку о перепланировке ничего не сказано, ее можно проводить, только получив согласование кредитора в письменной форме.

Таким образом, алгоритм для владельцев ипотечных квартир включает все вышеперечисленные процедуры, а также дополнительные по требованию банка. По общему правилу, это разрешение страховой компании и справка от оценщика.

Что касается неузаконенных строительных работ, при ипотеке в Сбербанке, как и в любом другом банке, проводить их крайне нежелательно. Причина в том, что законодательство не защищает интересы граждан в этой ситуации. Санкции остаются на усмотрение банка.

Если за незаконные строительные работы в собственном помещении можно заплатить штраф, быть привлеченным к уголовной ответственности или получить судебное постановление с требованием вернуть прежний вид квартиры, то при наличии ипотеки банк, кроме этого, вправе обязать кредитополучателя вернуть всю сумму займа в короткий срок.

По закону жилищный надзор или суд (если владелец квартиры обратится с иском, чтобы оспорить решение местного органа надзора) могут не согласовать перепланировку и потребовать привести помещение в соответствие с техническим паспортом, только если произведенные изменения опасны для жителей дома.

Что дозволено перепланировать в ипотечной квартире

Выплата процентов по кредиту перепланировке квартиры по ипотеке Сбербанка не препятствует. Правила внесения изменений в проект помещения также не отличаются.

Органы жилищного надзора не разрешат и привлекут к ответственности в случае незаконного проведения следующих видов работ:

• перекрытие доступа к пожарным лестницам;
• нарушение требований к системе вентиляции;
• увеличение площади балкона за счет выносных конструкций;
• объединение кухни с жилым помещением (в жилой комнате не может находиться газовая плита);
• переведение нежилой площади в разряд жилой;
• остекление лоджий, если через них проходят пожарные лестницы;
• оборудование на балконе теплого пола;
• демонтаж несущей конструкции;
• увеличение размера квартиры за счет общей жилой площади.

Что касается разрешенных работ по перепланировке, они могут производиться по эскизу или по проекту. Если используется эскиз, его можно сделать самостоятельно. В таком случае сразу после согласования с банком подается заявление в органы жилищной инспекции.

По эскизу осуществляются:

• добавление или снос ненесущих конструкций;
• изменение расположения сантехники;
• разборка встроенных шкафов.

Проект разрабатывается, когда нужно:

• изменить размеры комнат;
• объединить/разделить санузел;
• перераспределить нежилую площадь (например, увеличить санузел за счет коридора);
• переместить сантехнику на большое расстояние;
• поменять устройство пола;
• сделать проем в несущей стене или изменить его размер, местоположение;
• внести изменения, касающиеся установки газового оборудования.

Негативные последствия нарушения требований законодательства по перепланировке могут быть следующими:

1. За проведение запрещенных изменений в жилом помещении ее владельцу грозит уголовная ответственность, если из-за этих изменений пострадают люди — произойдет обрушение, пожар, потоп и т. п.
2. После неофициального перепроектирования покупка/продажа квартиры будет затруднена (новому владельцу понадобится самостоятельно согласовывать изменения, регистрировать их в БТИ и Росреестре).
3. За несанкционированные изменения в проекте на владельца будет наложен административный штраф.
4. Банк также вправе применить меры на свое усмотрение или согласно договору, если собственник залоговой квартиры самовольно изменит ее проект.

Процедура оформления перепланировки

Если владелец надлежащим образом спланирует и оформит перепланировку квартиры, ипотека Сбербанка, вероятнее всего, не помешает ее осуществить.

Исключение составляют 2 ситуации:

• условие о запрете перепланировки предусмотрено договором (типовая форма договора такого запрета не содержит, данный пункт может быть внесен для плательщиков с недостаточно хорошей кредитной историей или в случае просрочки внесения платежей);
• стоимость залогового имущества — менее 1,5 млн руб.

Куда обратиться

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка и как получить согласие на ее проведение, регламентируется условиями договора кредитования. Если в договоре этот вопрос не рассмотрен, следует обратиться в банк и уточнить, какие документы нужно приложить к заявлению на согласование внесения изменений в проект.

Прежде всего необходимо выбрать организацию (это может быть БТИ или компания-проектировщик), которая разработает проект изменений и гарантирует безопасность его реализации. Затем нужно обратиться в страховую компанию и к оценщику. Их заключения чаще всего требует банк в качестве гарантии, что перепланировка не уменьшит ценность залогового имущества.

Направив в банк нужные для согласования документы и получив разрешение на проведение работ, можно приступать к дальнейшим этапам оформления перепланировки по закону, начиная с обращения в местные органы жилищной инспекции. Все последующие процедуры для ипотечной квартиры такие же, как и для необремененной собственности (получение согласия других владельцев и соседей (при необходимости) -> обращение за разрешением в жилищную инспекцию -> заказ в БТИ нового паспорта объекта -> перерегистрация в Росреестре и подача заявления на новое свидетельство о праве собственности).

Перечень необходимых документов

Чтобы правильно оформить перепланировку, понадобятся:

• проект либо эскиз и техническое заключение о безопасности их реализации;
• заключение организации-оценщика (оно требуется банку, чтобы убедиться, что стоимость жилья не снизится после проведения строительных работ);
• разрешение страховой организации (для оформления ипотеки заемщик обязательно страхует свою жизнь и залоговый объект недвижимости; чтобы банк разрешил перепланировку, страхователь должен подтвердить, что она не увеличит риск разрушения квартиры и страховой полис останется действительным);
• письменное согласование банка (нужно обратить внимание, что банк вправе установить срок проведения работ и утверждения новой документации на помещение, чаще всего он составляет 3-6 месяцев);
• разрешение органов жилищного надзора на реконструкцию;
• акт приемки работ (прикладывается к заявлению на выдачу нового технического паспорта);
• новый технический паспорт объекта (он выдается БТИ при условии соответствия проведенных работ утвержденному проекту и направляется в составе пакета бумаг в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов на помещение).

Сроки оформления

Сроки оформления зависят от сложности проекта. В среднем на перепланировку затрачивается около полугода, т. к. такое требование часто выставляет банк.

Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности 2-3 месяца.

Учитывая, что после их завершения потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра (что может занять до 2 месяцев), если банк указал при согласовании срок 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Рассмотрим средние цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

• проект — от 3 тыс. руб. за простой вариант, от 15 тыс. — за сложный;
• рассмотрение банком заявления — 2-5 тыс. руб.;
• услуги оценщика — 3-5 тыс. руб.;
• акт о завершении работ — около 15 тыс. руб.;
• новый технический паспорт — 2-7 тыс. руб.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тыс. руб., по эскизу — от 10 тыс. руб.

Почему могут отказать в перепланировке

Есть несколько возможных причин для отказа в перепланировке:

1. Поданные в жилищную инспекцию документы не соответствуют установленным данным органом требованиям, не получены все необходимые согласования.
2. В представленном в жилищную инспекцию проекте есть ошибки, предусмотрены запрещенные законодательством изменения.
3. Не получено разрешение от соседей в случае, когда оно необходимо (либо соседи против).
4. Заявление подано гражданином, не имеющим права проводить перепланировку в данном помещении (у третьего лица нет доверенности на представление интересов владельцев квартиры).
5. Заявитель не представил запрошенные у него недостающие документы в установленный срок.
6. Перепланировка несет угрозу конструкции дома. Возможна ситуация, когда владелец квартиры запланировал изменения, которые по общему правилу разрешены законом, но при некоторых обстоятельствах недопустимы. Например, если один жилец сделал проем в несущей стене, то второй жилец, квартира которого находится непосредственно над квартирой первого, уже не сможет произвести такое же изменение.

При получении отказа заявитель вправе как подать апелляцию в суд, так и повторно представить документы, исправив отмеченные сотрудниками органа жилищного надзора ошибки.

Отказать в перепланировке может и банк. В отличие от органов жилищной инспекции он не обязан аргументировать свой отказ.

Таким образом, для проведения в квартире перепланировки ипотеку досрочно возвращать не нужно. Достаточно получить согласование банка.

В случае осуществления в залоговом помещении строительных работ, изменяющих конструкцию пола, несущих стен и других элементов, по эскизу или проекту без согласия на перепланировку ипотечной квартиры, выданного банком, последний может потребовать вернуть всю сумму, полученную плательщиком по договору кредитования, досрочно.

Поэтому при подготовке к реконструкции залогового помещения нужно учесть, что перепланировку в нем нельзя узаконить после проведения работ, как в любой другой квартире (это грозит санкциями со стороны банка), следует все документы оформлять предварительно.

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует обязательного письменного согласия кредитной организации. Заёмщик, который нарушит это требование, будет вынужден оплачивать солидный штраф. Если клиент Сбербанка не хочет терять залоговый объект, то ему следует внимательно отнестись к подготовке бумаг, разрешающих перепланировку. Сбор документации и подготовку проекта можно поручить специализированной компании.

Что такое перепланировка?

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

1. Перепланировка по эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида перепланировки достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной перепланировки происходит в течение 2 месяцев;
2. Проектная перепланировка. Этот вариант переделки ипотечной квартиры требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки квартиры;
3. Капитальная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции ипотечной квартиры должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику Сбербанка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник Сбербанка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку ипотечной квартиры, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела Сбербанка внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительные перепланировки станут непреодолимым препятствием для продажи залоговой квартиры. За рассмотрение заявления о перепланировке Сбербанк взимает комиссионное вознаграждение.

Как сделать перепланировку законной?

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка должна быть согласована с органами местного самоуправления (районной администрацией). Изменить конфигурацию квартиры может только её собственник.

Для осуществления перепланировки необходимо собрать следующие бумаги:

Завершение перепланировки в обязательном порядке подтверждается актом, подписанным членами приёмочной комиссии. Состав комиссии определяют работники районной администрации (согласно ст. 28 Жилищного кодекса России). Если перепланировка сделана незаконно (с отступлением от ГОСТа или с нарушениями строительного плана), то хозяину квартиры грозит крупный штраф и административная ответственность.

Если «строительные инновации» не будут устранены в срок, определённый судом, то жилплощадь будет реализована в ходе специальных торгов. Суд может одобрить перепланировку, если она не нарушает интересы жильцов многоквартирного дома, и не представляет опасности для жизни людей. В этом случае хозяин квартиры отделается только штрафом. Также ему придётся оплатить судебные издержки.

Какие перепланировки нужно согласовывать в суде?

В некоторых случаях перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует составления искового заявления. К таким изменениям планировки помещения относится:

• Увеличение проёмов в несущих стенах крупнопанельных домов;
• Соединение «карманов» смежных жилых помещений, расположенных на одном этаже;
• Пристройка балконов;
• Закрытие пространства под лоджией первого этажа при помощи капитальных конструкций;
• Разрушение оконного блока и подоконной конструкции, относящейся к наружной стене;
• Расширение туалета и ванной комнаты за счёт пространства помещений, расположенных на нижнем этаже (данная норма не касается квартир, которые расположены над подвальными помещениями);
• Создание комнат, не имеющих естественного освещения;
• Модификация вентиляционных шахт и проходов (данную перепланировку могут производить только жильцы, живущие на первом этаже);
• Соединение туалета и жилой комнаты (допускается создание прохода, соединяющего ванную и нежилое помещение).

Рассмотрение искового заявления может занять несколько месяцев. Капитальные строительные работы должны быть одобрены МЧС, СЭС, пожарными и прочими государственными структурами. Некоторые перепланировки нельзя вывести в область правового поля ни при каких условиях. Речь идёт о сносе элементов фасада дома, изменении размеров санузла, выносе батарей на балкон. Перепланировке не может быть подвержена конструкция, соединяющая кухню с другими комнатами (норма актуальна для комнат, в которых установлена газовая плита или колонка).

Какую информацию нужно указать в заявке на перепланировку?

В заявлении о перепланировке необходимо указать следующие данные:

• ФИО;
• Паспортные данные;
• Номер кредитного договора;
• Адрес залоговой квартиры;
• Краткое описание проекта перепланировки;
• Подпись заёмщика;
• Дата заявки.

Заявление будет рассмотрено в течение 6-7 дней. В случае отказа Сбербанк предоставит письменное объяснение своего решения. Наиболее частыми причинами отказа являются несвоевременное внесение ипотечного платежа или страховой премии, а также несогласованное со Сбербанком заселение квартирантов.

Какие последствия может иметь неправильная перепланировка?

Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

Владелец ипотечной квартиры решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальную перепланировку. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконная перепланировка квартиры на первом этаже привела к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

В некоторых ситуациях незаконная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально.

[1]

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально. Портал «Кредиты.ру» объясняет, как это можно осуществить.

Перепланировку необходимо узаконить

Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.

За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.

Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры

В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.

Если кредитор не возражает против перепланировки, то заемщик должен получить письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры. Это важно, потому что жилищная инспекция при приеме документов в обязательном порядке попросит предоставлять в пакете документов согласие формального собственника. В данном случае им является банк, потому что в свидетельстве о собственности значится «ипотека в силу закона». Вот и все. Разрешение банка – это и есть основное отличие от перепланировки квартиры без обременения.

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

• получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
• написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
• сделать перепланировку;
• зарегистрировать перепланировку в БТИ;
• предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и чем это грозит

Законодательная база

• ЖК РФ (ст. 26, 29);
• ФЗ 16.07.1998 N 102-ФЗ (ст. 34, 35).

Чем грозит незаконная перепланировка

Перепланировка жилых помещений требует обязательного согласования с Жилищной инспекцией, а если квартира куплена в ипотеку, то еще необходимо получить разрешение у банка. Не нужно узаконивать следующие изменения:

• Косметический ремонт;
• Застекление балконов и лоджий;
• Замена окон и дверей;
• Переустановка сантехники.

Многие собственники игнорируют тот факт, что квартира находится в залоге. В итоге несогласованная с кредитором перепланировка может привести к следующим последствиям:

• Наложение штрафных санкций (в том числе денежные компенсации банку);
• Возвращение жилому помещению прежнего вида;
• Расторжение ипотечного договора с выплатой полной суммы задолженности;
• Продажа квартиры на торгах.

Необходимые разрешения

• Изменения, затрагивающие несущие конструкции и стены;
• Создание новых перегородок и демонтаж существующих;
• Расширение или перенос санузлов и кухонь;
• Прокладка дополнительных коммуникаций, которые могут увеличить нагрузку на общедомовые системы тепло-, электро- и водоснабжения.

Иногда банки требуют согласования даже малейших изменений, которые могут отразиться на стоимости квартиры:

• Демонтаж встроенной мебели;
• Остекление лоджий и балконов;
• Установка перегородок;
• Перенос сантехники в рамках одного помещения.

Разрешения от Жилищной инспекции на перечисленные выше действия не нужно.

Как сделать перепланировку

Изменения конфигурации квартиры должны быть отражены в техническом паспорте помещения. Чтобы его получить, необходимо обратиться в БТИ. Там же специалисты помогут уточнить, допускаются ли задуманные вами изменения, и помогут вам определится с чего начать перепланировку.

Перепланировка проводится на основании проекта. Его можно составить самому, выбрать один из типовых вариантов, либо обратиться в БТИ или частную организацию. Последние три имеют значительно больше шансов на успех.

Перепланировка по типовому проекту сократит время рассмотрения согласования, а также сэкономит приличную денежную сумму, так как создание плана обходится минимум в 10000 рублей.

После получения технического паспорта и проекта нужно обратиться в районную Жилищную инспекцию. К пакету документов прилагается разрешение на перепланировку от всех постоянно прописанных в квартире жильцов. Если изменения касаются общедомового имущества или приведут к длительным отключениям воды, электричества и отопления — понадобится согласие на перепланировку от соседей.

Согласие банка

Прежде чем приступать к перепланировке, внимательно изучите ипотечный договор. В нем могут быть прописаны следующие пункты:

• Запрещается проводить перепланировку;
• Разрешается изменять конфигурацию квартиры только с согласия банка;
• Разрешается узаконенная перепланировка, но с обязательным уведомлением кредитора.

Данные пункты договора важны для залогодержателя, так как он не сможет получить страховку, если были проведены несогласованные изменения в конфигурации ипотечной квартиры. Иногда сотрудники кредитных организаций проверяют заложенное имущество на наличие незаконных перепланировок. Если будут выявлены нарушения — банк через суд может обязать вернуть помещению изначальный вид, либо реализовать ипотечную квартиру на торгах. В последнем случае у должника будет отобрано жилье и выплачена компенсация.

Чаще всего кредиторы обязывают собственников узаконить изменения в определенный срок. Если владелец не успевает оформить документы — на него налагается денежный штраф, сумма которого определяется банком.

Перепланировка квартиры в ипотеке от Сбербанка может быть осуществлена только с согласия банка. Кредитор оставляет за собой право выезда на объект недвижимости для регулярных проверок. Выявленные нарушения будут признаны неисполнением договорных обязательств. Сбербанк лояльно относится к изменениям, которые могут увеличить стоимость жилья. Получить согласие от кредитора на перепланировку в этом случае не составит труда.

Предварительного согласия на изменения конфигурации квартиры от ВТБ24 получать не нужно. В ипотечном договоре прописывается срок, в течение которого должник должен узаконить перепланировку и принести в кредитную организацию измененные документы (экспликацию и технический паспорт).

Газпромбанк

Чтобы получить разрешение на перепланировку в Газпромбанке, нужно предварительно оформить согласие в Жилищной инспекции и не позднее, чем через 10 дней предоставить копию решения.

Россельхозбанк

Разрешение на перепланировку

Для получения разрешения на перепланировку от банка придется:

• Обратиться в страховую компанию;
• Провести предварительную оценку стоимости ипотечной квартиры после изменений.

После этого необходимо прийти в офис кредитора. Процесс рассмотрения может занять 35-45 дней. С собой нужно иметь:

• Разрешение от страховой компании;
• Заключение оценщика недвижимости;
• Проект перепланировки.

Источники

1. 
   Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.
   
2. 
   Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
   
3. 
   20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.