Организационная структура управляющей компании в сфере жкх

Структура жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство как важнейшая система жизнеобеспечения и безопасности населения представляет собой сложную многофункциональную систему, состав и структура которой в каждом регионе является специфичной.

ресурсоснабжение (тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение);

благоустройство населенных пунктов (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка, утилизация отходов);

бытовое обслуживание (банно-прачечное, гостиничное хозяйство).

Жилищно-коммунальное хозяйство — это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятий различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, электричества, тепла.

Традиционно структура ЖКХ включает:

жилищный комплекс с ремонтно-строительными организациями;

дорожное хозяйство и городской пассажирский транспорт;

инженерные коммуникации и системы связи, сигнализации, пожарной охраны;

предприятия обслуживания инженерных сетей и сооружений;

электроснабжение и уличное освещение;

зона отдыха, парки, бассейны;

памятники, исторические комплексы;

службы обеспечения и контроля экологической обстановки в городе;

В составе ЖКХ особое место занимает коммунальное хозяйство.

Коммунальное хозяйство – совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселений. Предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом и другими коммунальными услугами.

Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями, эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, составляющими сложную социально-экономическую систему, от результативности, функционирования которой зависит развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города. Таким образом ЖКХ является важнейшей составляющей городского хозяйства.

Коммунальное хозяйство представляет собой совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. Однако в зависимости от местных условий, промышленные предприятия имеют и собственные водопроводы, канализацию, и другие сооружения коммунального назначения.

Степень развития и объем деятельности коммунального хозяйства непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия его жизни, санитарно-гигиенические условия и чистоту водного и воздушного бассейнов, а также на уровень производительности труда.

Коммунальное хозяйство включает

:

1. Санитарно-технические предприятия – водопровод, канализация, предприятия по уборке территорий населённых мест и санитарной очистки домовладений, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения.

2. Транспортные предприятия – городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамвай, троллейбус, фуникулёры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения.

3. Энергетические предприятия – электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населённые пункты.

Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд

подразделяется на следующие виды:

1. частный – фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

2. государственный – фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

3. муниципальный – фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

4. общественный – фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

5. коллективный – фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Особое значение для города (поселения) имеют объекты коммунального назначения ЖКХ:

Это система непрерывного водоснабжения потребителей для удовлетворения их нужд. Водопровод может удовлетворять нужды: питьевые, хозяйственные, производственные, противопожарные, ирригационные (орошение).

Это составная часть системы водоснабжения и водоотведения, предназначенная для удаления твердых и жидких продуктов жизнедеятельности человека, хозяйственно-бытовых и дождевых сточных вод, с целью их очистки от загрязнений, и дальнейшей эксплуатации, либо возвращению в водоем. Необходимый элемент современного городского хозяйства.

3. Капитальный ремонт помещений

Он подразумевает значительные работы по улучшению состояния зданий и сооружений. Нередко капитальный ремонт сродни реконструкции некоторых частей здания или же всего здания.

4. Текущий ремонт зданий

Имеет своей целью незначительные изменения для поддержания эксплуатационных параметров зданий и сооружений.

Система снабжения теплом, слежение за изоляцией горячей воды в батареях, обеспечение котельных и ТЭЦ, а также система завоза топлива к ним.

6. Уборка и утилизация мусора

Это система непрерывного электроснабжения потребителей. Сеть электроснабжения – комплекс инженерных сооружений, оборудования и аппаратуры, предназначенный для передачи электрической энергии от источников к потребителям. Субъектами деятельности ЖКХ являются муниципальные, государственные и частные предприятия и организации.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Стандарты управления многоквартирным домом, а также стратегия развития ЖКХ и его организационно-правовые формы

ЖКХ – это организованная сфера, куда открыт доступ всем желающим применить свои организационные способности.

И иногда такая инициатива оборачивается большой прибылью.

Чтобы создать эффективную компанию или ТСЖ, разберемся в том, как они вообще устроены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Система управления жилищно-коммунальным хозяйством

Система управления ЖКХ в России имеет достаточно простую структуру, большая часть многоквартирных домов сегодня обслуживается частными управляющими компаниями. Они представляют собой подрядчика, который нанимается жильцами по коллективному договору и выполняет работу по эксплуатации помещений и инфраструктуры дома.

Управляющая компания может нанимать субподрядчиков для решения этих задач.

Управляющие компании подвергаются надзору и регулированию как со стороны жильцов, так и со стороны государственных органов. При некачественном выполнении своей работы компания рискует потерять клиентов или даже нарваться на судебный иск. За поставляемые услуги отвечает в основном директор организации, который курирует все работы, осуществляемые доверенной ему компанией.

Директор подбирает работников, составляет штатное расписание и отслеживает выполнение плановых работ в доме. Также он занимается вопросом сбора средств с жильцов на поддержание дома в порядке.

Он следит за тем, чтобы бухгалтерия компании была в порядке.

В обычной УК устроено 2 денежных фонда. Средства из одного из них идут в ресурсоснабжающие организации, а из другого оплачиваются работы по текущему содержанию дома. Фирмы ЖКХ ответственны за установку счетчиков и должны собирать деньги с жильцов строго по муниципальным тарифам.

Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ

Основным документом, регулирующим работу управляющих организаций, является правительственное постановление №416 от 15.05.2013. Оно закрепляет за жильцами право выбирать любую организационно-правовую форму ЖКХ для управления домом, включая УК.

Под работой таких организаций в документе подразумевается именно соблюдение ими технических норм эксплуатации дома.

Во второй части документа прописываются обязанности УК. Первой из них является сбор общей информации о технических параметрах дома, состоянии его инфраструктуры. Данные должны регулярно обновляться и предоставляться жильцам при первом требовании. Руководству УК необходимо вести учет собственников.

Исключать и включать новых людей в соответствующий реестр собственников. Особенное внимание должно уделяться сбору данных о должниках по счетам.

В обязанности коммунальной фирмы входит составление годового графика работ по техобслуживанию дома.

В нем должен быть лишь необходимый минимум работ, к каждой из которых должно быть приведено финансовое обоснование.

Помещения внутри многоквартирного дома, не занятые жильцами, а также земля вокруг дома могут быть с позволения жильцов сданы в аренду юридическому лицу. Вопрос о стоимости аренды и согласии на это со стороны клиентов компании должен обсуждаться на общем собрании жильцов.

УК играет роль посредника между своими клиентами и множеством организаций, поставляющих коммунальные услуги.

В Постановлении прямо сказано, что закупать газ, электричество и нанимать субподрядчиков для проведения специальных инженерных работ. УК курируют периодический вывоз мусора с придомовой территории.

Так как недавно были введены обязательные отчисления в местные фонды за капремонт, взаимодействие между властью и частными коммунальными предприятиями принимает форму постоянного сотрудничества. Платы за капитальный ремонт чаще всего проходят через управляющую компанию и уже оттуда для удобства жильцов отчисляются региональному оператору.

Кто управляет?

Вопрос о том, кто управляет ЖКХ, можно услышать достаточно часто.

Управление домом и территорией вокруг него занимается организация, которую выбрали жильцы на общем собрании.

Сейчас распространена практика, при которой застройщики при сдаче дома жильцам одновременно создают дочернюю управляющую компанию и она сразу перекрывает доступ другим фирмам, являясь первое время безальтернативным управляющим для дома.

Но в вышеназванном Постановлении Правительства и в 161 статье Жилищного кодекса России закреплено право жильцов на самоуправление и организация управляющей компании ЖКХ не является обязательной. Оно предполагает и выбор подрядчика для проведения работ по эксплуатации дома.

Законом определено сразу несколько способов управления многоквартирным домом:

1. ТСЖ.
2. Управляющая компания.
3. Отсутствие управляющей организации(только для домов, где меньше 30 квартир).

Каждая организационно-правовая форма имеет свои достоинства. Даже когда при отсутствии организации жильцы сами берут на себя ответственность по заключению договоров с ресурсоснабжающими фирмами, это дает им преимущество в виде независимости от других жильцов. Все возникающие проблемы решают своими силами.

Основной плюс ТСЖ в том, что это НКО, которой руководят незаинтересованные в злоупотреблении властью лица.

Минус заключается в том, что часто запросы отдельных жильцов растут непропорционально общим возможностям жильцов. Это повышает издержки на содержание ТСЖ.

При управляющей компании жильцам не нужно много заботиться об управлении домом. Они лишь раз в месяц платят по счетам. Минусом этой формы является то, что одну фирму сложно сменить на другую. Часто бывает сложно добиться прозрачного ведения бизнеса от коммунальных компаний.

Как управлять?

Как управлять ЖКХ? Ответ на этот вопрос зависит от того, какая организационная форма выбрана жильцами.

При выборе формы ТСЖ домом управляют инициативные жильцы, имеющие опыт в работе с недвижимостью.

При найме управляющей фирмы все вопросы по эксплуатации перекладываются на директора компании. Свою работу управляющий ЖКХ осуществляет в рамках действующего законодательства.

Как минимум, руководство должно составлять ежегодный план по работам в доме, планировать финансы и вести отчетность. При любой форме они отвечают перед властями и жильцами.

Организация работы

Организация работы ЖКХ должна осуществляться в рамках действующего законодательства. Если вы хотите создать собственную коммунальную организацию, сперва определитесь, в какой форме она будет работать. ТСЖ подойдет просто инициативным собственникам, которые хотят помогать остальным жильцам. УК лучше подходит для извлечения прибыли из работы.

В случае с ТСЖ надо регистрировать эту организацию через созыв собрания жильцов, где голосованием определят руководство.

УК регистрируется как обыкновенная форма, обычно в форме ООО. Управляющей компании нужно сперва составить и заключить контракт с жильцами, а уже после этого приступать к составлению годового графика работ, финансовых планов и кадрового расписания.

Стратегия развития ЖКХ

Чтобы коммунальная фирма развивалась, ей надо постоянно искать себе новых клиентов. На этом рынке решает количество домов, потому что основной доход идет с техобслуживания.

Стратегия должна учитывать общее состояние рынка и количество конкурентов.

Лучше не браться за управление старыми домами, постоянно искать новые жилые комплексы. В них более состоятельные жильцы и не нужно много денег вливать в инфраструктуру, т.к она вся новая.

Организационно-правовые формы

Есть следующие виды коммунальных организаций:

1. Управляющая компания.
2. ТСЖ.
3. Хозяйствование без организации.
4. МУП (домом управляет государство).

Подрядная организация

Подрядчиком называют организацию, которая выполняет описанные в контракте услуги. Подрядная организация ЖКХ это организация, которую выбрали сами жильцы.

Главной обязанностью подрядчика является соблюдение норм эксплуатации дома и планирование работ по поддержанию его в порядке.

Жильцы имеют право на выбор подрядчика и контроль за ним. Если один подрядчик их не устраивает, имеется возможность заменить его на другого.

Обучение в сфере ЖКХ

Обучение по ЖКХ на данный момент времени — вопрос неоднозначный.

В вузах сегодня нет программ, по которым обучают специалистов по управлению коммунальным хозяйством

.

Этот опыт либо приобретается самостоятельно, либо через соответствующие курсы, которые проводят эксперты в этой сфере.

Заключение

Жильцы сами имеют право решать вопросы об организации и управлении ЖКХ, а также какой организации доверить управление домом. В обязанности этой организации входит планирование и проведение работ по эксплуатации помещений и инфраструктуры. Каждый может организовать собственную коммунальную организацию, в зависимости от ресурсов и мотивов.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Оптимизация бизнес-процессов в управляющей компании ЖКХ

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 08.05.2018 2018-05-08

Статья просмотрена: 1390 раз

Библиографическое описание:

Хазова Е. О. Оптимизация бизнес-процессов в управляющей компании ЖКХ // Молодой ученый. — 2018. — №18. — С. 383-387. — URL https://moluch.ru/archive/204/50115/ (дата обращения: 16.09.2019).

Динамическое развитие бизнеса и не менее динамические изменения внешней среды заставляют компании трансформировать свои коммерческие предложения, менять бизнес-модели, методы управления и т. д. В части последних многие осознали необходимость перехода от функционального подхода управления к процессному методу, который описывает деятельность компании как совокупность бизнес-процессов, которые формируют деятельность организации. Главным преимуществом процессного подхода является увеличение гибкости бизнеса, ускорение реакции на изменение внешних и внутренних условий, повышение качества работы. Жилищно-коммунальная сфера имеет высокую социальную значимость т. к. обеспечивает улучшение качества жизни населения, поэтому, насущной целью предприятий сферы ЖКХ является модернизация технологии оказания услуг и гарантия их качества.

Объектом исследования является МУП «Управляющая компания ЖКХ». Целью деятельности управляющей компании является удовлетворение потребностей собственников жилого фонда в следствии оказания им услуг по содержанию и управлению объектом и получение дохода за осуществление этой деятельности.

Предприятие применяется функциональный (иерархический) подход к организации управления (рис. 1). Перед каждым подразделением организации закреплен ряд функций, обозначена область ответственности.

Важной задачей для управляющей компании является предоставление качественных услуг потребителям. Фундаментом управления качеством является процессный подход, который позволяет выявить наиболее значимые процессы, объединить все процессы в единую систему, выявить лишние процессы и исключить совпадающие процессы.

На первом этапе реализации проекта внедрения процессного подхода необходимо классифицировать существующие в организации процессы. При этом, как правило, происходит выделение процессов управления (стратегические процессы), процессов обеспечения жизненного цикла продукта управляющей компании, а также процессы обеспечения (ресурсами и механизмами), обеспечивающие функционирование системы.

На основе анализа организационной структуры управляющей компании были выделены 2 управленческих, 3 основных и 4 обеспечивающих бизнес-процесса (рис. 2).

Рис. 1. Организационная структура Управляющей компании ЖКХ

Процессы жизненного цикла продукта:

1. Исследование рынка;
2. Продажа услуг;
3. Управление многоквартирным домом;

Процессы обеспечения ресурсами:

1. управление финансами, экономикой и бухгалтерия;
2. управление оборудованием;
3. управление инфраструктурой;
4. управление персоналом.

Рис. 2. Ландшафт бизнес-процессов Управляющей компании

В свою очередь важно остановиться на более подробном описании основного для предприятия процесса «Управление многоквартирным домом», который включает в себя следующие подпроцессы:

Рис. 3. Дерево целей Управляющей компании ЖКХ

После выявления бизнес-процессов и описания их последовательности и взаимосвязей, необходимо перейти к следующему шагу — ранжированию бизнес-процессов. Выполнять эту задачу мы будем исходя из стратегических целей управляющей компании (рис. 3).

Из целей управляющей компании можно сделать вывод о том, что основными двумя направлениями работы является сокращение дебиторской задолженности путем обеспечения своевременного сбора платежей за оплату услуг, а также повышение лояльности клиентов.

От 03.04.2018 принят Федеральный закон о прямых договорах при предоставлении коммунальных услуг [1], который исключает управляющие компании из системы расчетов за коммунальные услуги. Управляющая компания теперь не отвечает по долгам жителей, которые являлись основной причиной возникновения дебиторской задолженности. Потребители оплачивают услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Таким образом, одна из целей, стоящих перед объектом исследования частично решена с помощью государственных мер, что позволяет сконцентрироваться на работе с повышением лояльности клиентов.

[1]

В этой связи, особое внимание следует уделить бизнес-процессу «Работа с заявками и обращениями собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме», т. к. эффективная организация обработки заявок и обращений потребителей является одним из главных способов повышения их лояльности.

Рис. 4. Работа с заявками и обращениями собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме

Из графического описания бизнес-процесса «Работа с заявками и обращениями собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме» (рис.4) видим, что в процессе участвуют три категории лиц: диспетчер, мастер и исполнитель. Процесс начинается с приема и регистрации диспетчером заявок от населения (собственников). В документе указываются основные параметры: объект ремонта, вид дефекта, дата обнаружения, контактное лицо, ответственный мастер, вид ремонта.

В случае, если по полученной от заявителя информации не удается установить какой требуется ремонт, то диспетчер принимает решение о проведении осмотра и выдает исполнителю печатную форму «Дефектной ведомости» для последующего заполнения. Используя заполненную форму «Дефектной ведомости», диспетчер заполняет документ «Выявленные дефекты». После этого мастер назначает исполнителей и выдает Наряд, в который по завершению ремонта исполнитель вносит фактические данные. После исполнения заявки мастер регистрирует «Акт выполненных работ».

Ключевыми показателями качества процесса:

1. Скорость исполнения заявки;
2. Уровень удовлетворенности клиента.

На наш взгляд, одним из эффективных способов ускорения осуществления бизнес-процесса «Работа с заявками и обращениями собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме», а также повышения его качества является автоматизировать.

1. Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Современные проблемы ЖКХ и пути их решения управляющими компаниями муниципальных образований

Дата публикации: 19.05.2015 2015-05-19

Статья просмотрена: 2581 раз

Библиографическое описание:

Белькевич Н. Г. Современные проблемы ЖКХ и пути их решения управляющими компаниями муниципальных образований // Молодой ученый. — 2015. — №10. — С. 894-896. — URL https://moluch.ru/archive/90/18856/ (дата обращения: 16.09.2019).

На сегодня определение жилищно-коммунальное хозяйство — это комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг [1, с.11].

На современном этапе социально-экономических реформ проблемы стабилизации и повышения уровня и качества жизни населения стали центральными. От их решения во многом зависят направленность и темпы дальнейших преобразований, и, в конечном счете, политическая стабильность в обществе.

Сегодня ЖКХ в регионах испытывает трудности и сильно отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением.

Управляющие компании создаются с целью совместного управления собственниками помещений недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого дома, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Управляющая компания осуществляет обслуживание жилого фонда. Ремонтная группа производит все работы, связанные по ремонту и обслуживанию квартир, подъездов, фасадов, крыш.

Таким образом, основными результатами работы управляющей компании являются техническое состояние жилищного фонда и удовлетворенность потребителей качеством жилищного обслуживания.

В настоящее время имеются рекомендации лишь по отдельным элементам системы контроля за деятельностью подрядчика, отсутствует методика контроля, определяющая процедуры полного цикла процесса контроля, осуществляемого управляющей компанией.

Определить управляющую компанию может инициативная категория жителей не ниже чем из 3-х человек многократно либо в основном живущих на этой местности и владеющих избирательным правом сформировывает организационный комитет для подготовки и проведения учредительного собрания горожан по созданию органа ЖКХ- управляющей компании [2, с.56].

Информация о наличии организационного комитета доводится до сведения жителей через средства глобальной информации либо другим образом.

[3]

С этапа объявления последствий выборов управляющих компания считается созданной. Её дееспособность как юридического лица возникает с этапа государственной регистрации.

Если усматривается небольшое число жителей данной территории, то вместо органов могут быть избраны уполномоченные на то выборные лица управляющей компании (староста, старший по подъезду, дому, двору, улице), исполняющие в этом случае возложенные на него функции органа ЖКХ.

Совет микрорайона, сельского, поселкового округа или же любого населенного пункта может избираться исключительно на общем собрании или местном сходе конференции граждан или уполномоченных на то выборных лиц данной территории.

Управляющие компании в ЖКХ — это государственная особенность. Такового института нет ни в одном западном сообществе. Сообразно собственной организационной базе территориальное общественное самоуправление — наверное, наша российская, дооктябрьская организация — аграрная, фермерская, казачья, регионально-государственная [3, с.9].

[2]

Незаконченным считается вопрос разделения возможностей между органами местного самоуправления и управляющей компании сферы ЖКХ, а еще наделение организаций огромной зонами ответственности.

Потребность увеличения управления современных проблем ЖКХ, наилучшее хитросплетение административного влияния со стороны властных структур и самоорганизации граждан обусловливают надобность изучений развития и становления территориального общественного самоуправления будто общественного института и его значения в управлении ЖКХ.

В отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в ЖКХ.

Проводимая в стране реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) наглядно показывает, что основная цель — переложить бремя содержания своего жилища на собственника. Собственники квартир поручили управление своей собственностью постороннему лицу- дирекции единого заказчика, который самостоятельно выбирает тех подрядчиков, которые предоставляют те или иные работы или услуги, необходимые для нормального обслуживания дома.

При этом собственник самостоятельно платит приблизительно треть, а то и меньше реальных затрат, необходимых для содержания домовладения. Оставшуюся часть средств доплачивают из бюджета соответствующих уровней. Однако, лишь малая часть средств идёт на содержание домовладения [4, с.19].

Более сложен другой рынок, рынок жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Здесь главные игроки — жильцы (домохозяйства) и их коллективы или же владельцы недвижимости, риэлторы и те же девелоперы, приобретающие дома с целью сдачи их в аренду. Они покупатели услуг. Продавцы ЖКУ — частные, государственные или муниципальные компании из которых основные — естественные монополии. [3, с.77].

Немалые сложности проистекают из прав собственности. Самая простая схема — дома принадлежат индивидуальным собственникам (домохозяйствам). Но тогда, поскольку их много на рынке возникает асимметрия информации, неравенство сил между поставщиками услуг немногочисленными и легкоорганизуемыми и множеством покупателей услуг. Организации последних в какие-то структуры, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но затруднена [5, с.38].

1. Вовлечение населения в процесс местного самоуправления / пер. с англ. // Московский общественный научный фонд. — М.:Новва, 2011. — 78 с.

2. Бажнов А. М. Развитие местного самоуправления как одного из институтов гражданского общества в современной России // Местное самоуправление — механизм реализации конституционности России: В 2 ч.) / А. М. Бажнов. — М. 2010.-Ч. 2. — С.52–56.

3. Грызлова В. П. Местное самоуправление как институт гражданского общества // Местное самоуправление — механизм реализации конституционности России: В 2 ч./В. П. Грызлова. — М.: Знание, 2012.- Ч. 2. –128 с.

4. Атаманенко С. А. Настольная книга председателя и бухгалтера ТСЖ: должностные инструкции персонала ТСЖ, образцы организационно-правовых документов, годовой бюджет, тарифы и ставки, советы и рекомендации, делопроизводство ТСЖ/С. А. Атаманенко.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2013.-356с.

5. Чернышов Л. Н. О ходе и перспективах реформирования жилищно-коммунальной сферы/ Л. Н. Чернышов // ЖКХ. — 2011. — № 4.-С.38–44.

Организационная структура управляющей компании ЖКХ

Цель реформирования такого института, как организационная структура управляющей компании ЖКХ

Реформирование сферы ЖКХ имеет большую значимость для повышения качества тех услуг, которые предоставляются в конечном итоге потребителю. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (сокр. ЖК), владельцы жилых помещений обязаны осуществлять на основе личных интересов управление эксплуатацией домов жилого назначения. Кроме того, собственники жилым помещением должны пользоваться имуществом общего назначения при наименьшем вмешательстве органов власти. Такая, казалось бы, странная, на первый взгляд, норма ЖК призвана повысить ответственность за состояние общего имущества со стороны собственников.

Тот же самый ЖК рассказывает потребителю о том, что он имеет право выбрать три варианта управления многоквартирным типом домов:

• управление непосредственно со стороны владельцев помещением;
• управление ТСЖ;
• управление управляющей компанией.

Управляющая компания избирается собственниками жилья. Если за нее проголосовало более 50%, то она считается выбранной. Вместе с тем, если в течение года собственники не смогли договориться между собой по поводу выбора той иной организации управляющего функционала, то вместо них такое решение принимают органы власти на местах. Организационная структура управляющей компании ЖКХ незамысловата и понятна. Такие организации существуют в такой организационно-правовой форме, как ООО. Если смотреть с точки зрения организации такой компании, то структура ООО выглядит следующим образом:

• общее собрание участников;
• наблюдательный Совет;
• исполнительные органы ООО.

Правовая основа деятельности управляющей компании

Управление управляющей компанией в сфере жкх (для организаторов, законы, порядок выбора УК, плюсы)

Управляющая компания (УК) – форма организации бизнеса, основанная на управлении активами или имуществом определенной категории лиц, как физических, так и юридических, которые по тем или иным причинам не могут или считают нецелесообразным самостоятельно нести бремя управления принадлежащим им имуществом, либо не обладают достаточными познаниями в этой сфере деятельности.
Для подавляющего большинства граждан РФ понятие «управляющая компания» тесно связано с услугами ЖКХ – именно коммерческая деятельность по управлению и обслуживанию жилым фондом является темой для непрекращающихся дискуссий, вызывает массу нареканий и служит неиссякаемым источником для законотворчества различных законодательных органов: начиная с Государственной Думы РФ и заканчивая местными законодательными органами. С 2005 года, когда был принят Закон, позволивший гражданам – собственникам жилья, самостоятельно выбирать способ управления принадлежащей им недвижимостью в многоквартирных домах не утихают споры об эффективности деятельности управляющих компаний, а действующее законодательство пребывает в перманентной стадии «реформ ЖКХ » до сих пор не давших положительных результатов.

Законодательные основы деятельности УК

Для собственников жилья принципиально важными при выборе формы управления своим многоквартирным домом является знание нескольких основополагающих позиций действующего законодательства РФ, которые позволят им не ошибиться в выборе способа управления, оценить преимущества и недостатки возможных вариантов управления МКД и в конечном итоге – принять коллективное решение о выборе способа управления.
В настоящее время УК в сфере ЖКХ могут создаваться в двух организационно-правовых формах:

• Общества с ограниченной ответственностью – (ООО);
• Акционерного общества – (АО).

Это — принципиально при выборе УК для того, чтобы не попасться на уловки мошенников , которые могут предложить услуги по управлению жилым фондом не имея на это права.
Деятельность всех управляющих компаний жестко регламентирована законодательством.
Основополагающим нормативным актом является Жилищный кодекс – (ЖК РФ). На его основе и, в развитие основных положений, содержащихся в нем, принят ряд законов и постановлений Правительства РФ, а так же локальных нормативных актов на уровне местных органов управления.
Другими нормативными актами, с которыми следует ознакомиться, прежде, чем остановить выбор на той или иной УК:

• ФЗ от 8 августа 2001 года № 128;
• ФЗ от 29 ноября 2001 года № 156;
• ФЗ от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ.

В этих законах содержаться основные положения, касающиеся лицензирования деятельности УК в сфере ЖКХ .
Сопоставив предоставленные УК документы с требованиями, предъявляемыми государством, вы можете быть уверены в соблюдении УК всех требований законодательства, а так же узнать объем услуг, которые компания вправе осуществлять.

Управление управляющей компанией (для организаторов бизнеса УК в ЖКХ)

Создание управляющей компании по управлению многоквартирным домом – довольно длительный и трудозатратный процесс, который в большой степени зарегулирован государством. Это объяснимо. Неквалифицированный подход или элементарное незнание методов управления подобного рода предприятием неизбежно ведет к нарастанию претензий со стороны владельцев недвижимости в МКД и существенным нарушениям в сфере законодательства и финансовой дисциплины.
Алгоритм деятельности по управлению управляющей компанией может быть прописан в несколько шагов. Но каждый из этих шагов требует профессионального и ответственного подхода лица (группы лиц) принявших решение об организации такого бизнеса:

1. Подготовка к созданию УК — предусматривает изучение рынка аналогичных услуг, выявление мнения потребителей о недостатках существующих УК, открытие и регистрацию юридического лица в форме ООО или АО, получение лицензии на данный вид деятельности, страхование ответственности, создание материально-технической базы и офиса для размещения компании;

3. Непосредственное управление МКД – начинается с:
• Заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг ( ресурсоснабжающими организациями, являющимися в большинстве случаев монополистами), клининговыми компаниями;
• Наем и расстановка работников, составления должностных обязанностей для каждой из категорий наемных работников, тарифицирование должностных окладов, контроль за действиями наемных работников;
• Организации бухгалтерского учета и соблюдение форм отчетности;
• Организации своевременного реагирования на жалобы и заявления собственников МКД ;
• Организации своевременной доставки квитанций на оплату услуг ЖКХ и приема платежей за поставленные ресурсы и оказанные услуги;
• Создании службы по эффективному взысканию дебиторской задолженности за услуги ЖКХ ;
• Организации деятельности аварийной службы: обеспечение работников транспортом, служебными помещениями, инвентарем;
• Взаимодействия с местными органами власти и участие в общемуниципальных мероприятиях, направленных на совершенствование деятельности УК в сфере ЖКХ .

Стратегическое планирование деятельности УК

Чтобы управлять управляющей компанией, для руководства УК на начальном этапе необходимо определиться в какой из двух возможных форм будет осуществляться деятельность возглавляемого ими предприятия:

• В форме простого управления;
• С функциями единого заказчика.

В первом случае задачами УК является выполнение организационно-распорядительных функций по договору с уже существующим в МКД ТСЖ . По гражданско-правовому договору УК выполняет:
• Взаимодействие с собственниками в МКД ;
• Контакты с властными и контролирующими органами;
• Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• Работу с клининговыми компаниями;
• Организацию лицевого (финансового) обслуживания собственников МКД .

Во втором случае – функции, помимо перечисленных выше, включают в себя организацию в структуре УК собственных служб по техническому обслуживанию МКД либо заключение от своего имени договоров с третьими лицами – поставщиками услуг ЖКХ и клининга с взыманием комиссионного сбора за посредническую деятельность, которая взимается с собственников в МКД .
Это наиболее распространенная форма деятельности УК , открывающая значительно большие возможности для финансового маневра, но и таящая в себе соблазн нецелевого использования свободных денежных средств.

Для собственников недвижимости в МКД

Порядок выбора управляющей компании

Принять решение о заключении договора на управление управляющей компанией имуществом МКД вправе только общее собрание собственников . При этом количество участников должно составлять не менее 50% от общего количества собственников жилых и коммерческих помещений в доме.

Преимущества от управления управляющей компании

Несмотря на многочисленную критику в адрес управления управляющей компанией имуществом МКД , они по-прежнему остаются самой распространенной и эффективной формой управления, поскольку позволяют аккумулировать и перенаправлять на нужды содержания дома средства, поступающие от нескольких МКД .
Для этого необходимо убедится в стабильности работы УК. Узнать, в течении какого времени она осуществляет свою деятельность, какими ресурсами обладает, ознакомится с балансом УК. Все эти данные можно почерпнуть на сайте УК, ведение которого обязательно. Так же УК обязана ежегодно публиковать отчеты о результатах своей финансовой деятельности.

Заключение

Деятельность УК до сих пор вызывает массу справедливых замечаний. Постоянно вскрываются факты недобросовестного выполнения обязательств или необоснованного завышения тарифов на услуги. Тем не менее, единственная существующая альтернатива УК – ТСЖ (товарищество собственников жилья) в подавляющем большинстве случаев не оправдывает себя и не в состоянии обеспечить собственникам полного комплекса услуг, которые предлагает УК. Эта «вяложивущая» форма управления МКД – редко оправдывает себя. Принятие решения об организации ТСЖ – обычно результат гиперактивности отдельных граждан, преследующих определенные интересы и хорошо знакомых с уязвивыми местами в системе ЖКХ открывающими доступ к материальным ресурсам..
Управление управляющей компанией имуществом МКД — доказавшая свою эффективность форма организации управления в системе ЖКХ . Основная задача собственников заключается в правильном выборе УК и в эффективном контроле за её деятельностью. А рычагов для этого достаточно много.

Читайте также:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Если у Вас не рядовая ситуация, и конкретный вопрос остался без ответа, то советуем Вам без промедления оставить заявку на консультацию специалиста (это бесплатно). Подробнее здесь .

Последнее изменение Понедельник, 25 Сентябрь 2017 10:29

Источники

1. 
   Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
   
2. 
   Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.
   
3. 
   Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь для бизнесменов / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2015. — 496 c.